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养鸡的不如倒蛋的 “囤地”22年只挖了一个坑

扫描到手机房产资讯来源：羊城晚报发布日期：2014-07-25 16:18 字号：T|T

摘要：近日，海南的12家地产商因为囤占了海南三成的闲置土地而被推上了风口浪尖。据了解，“囤地”是开发商“有能力”、“有预见”的标签，甚至，一个房地产企业有多大实力，也要靠它的囤地量与囤地能力来证明。

近日，海南的12家地产商因为囤占了海南三成的闲置土地而被推上了风口浪尖。据了解，“囤地”是开发商“有能力”、“有预见”的标签，甚至，一个房地产企业有多大实力，也要靠它的囤地量与囤地能力来证明。

为什么开发商会如此热衷“囤地”？

有专家分析，开发商大量“囤地”的背后潜藏着巨大经济利益——房企只拿地不开发，数年后地价成倍增长，这就是“养鸡的不如倒蛋的”，“有开发商‘囤地’22年只挖了一个坑”，一位业内人士告诉记者，“但这又有什么关系呢？这个坑里藏着金子呀。”

土地：钱生钱的秘密

会“囤地”、“囤”好地，闲置又有什么关系呢？

“上市公司的‘囤地’现象非常惊人，根据它们公开的年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积计算，它们的‘囤地’规模最小的能开发20年以上。”SOHO中国董事长潘石屹曾感叹。他戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”，“囤地”往往更赚钱。他举例说，几年前，两家开发商同时拿下同一地段的两块土地，一家开发商建了房子，卖出房子后发现没有赚多少钱；另外一家开发商“囤”着地，什么都不做，若干年后把土地卖给别人，赚的钱是第一家的几倍，“如此循环往复，在房地产界‘屯地’少的反而成了另类。”

除了赚升值收益之外，开发商为何热衷“囤地”？另外一个原因是：只有丰富的“储备土地量”，才能更受资本市场追捧，这是“钱生钱”的秘密。富阳中国控股业务部的王勇告诉记者，对于大型上市公司而言，储备土地的价值不仅在土地上，同时也是运营战略的需要，尤其在“地王”出现后，就可以在资本市场获得更多的潜在收益。

囤地：泡沫的发源地

尽管地价和房价快速上涨的原因是复杂的，但是土地作为典型的、稀缺且供给不足的公共资源特性，使之成为推动房价上涨预期的主因。在经济高速增长下，公共资源稀缺和供给不足所产生的矛盾尤为突出，稀缺资源拥有者获得的收益远远大于资源增值者，这使越来越多人去抢夺资源，抢夺的人多了，又进一步推高了资源的价格，于是又有更多人进场。

资金流动性过大会加剧这种对抢夺现象的出现。根据国家统计局和央行公布的数据，过去十年，货币超发量居高不下，而中国的货币量和实体经济规模间的距离却在逐步拉大，越来越多资金进入到虚拟世界，而非实业。

“做实业非常辛苦，能够达到20%-30%的收益率已经非常不错了。”一位已经成功转身的“投资家”告诉媒体记者，他过去经营一家小家电企业，2007年，他把企业卖掉，之后参与了一些房地产项目建设。在越秀区，他和朋友买了一块地，虽然有所获利却不免担忧，“今天这个时代，人人都想成为巴菲特，认为钱生钱才是王道。可是，人人都拿着钱去投资，项目在哪里？到最后恐怕只有一堆泡沫。”

顽疾：

土地增值税清算能否奏效？

今年4月3日，广州市国土房屋管理局出台的《土地集约利用实施意见》明文规定，经批准闲置土地延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价。其中明确了建设项目的开竣工时间、标准及延期竣工的处理方式，对闲置土地处理进行细化。

有市场人士分析，这意味着开发商拿地1年必须开工、3年内要竣工，延期将变得很困难，即便延期，所获得的土地增值也要与政府分成，这或许会加快土地流转，有利于“囤地”现象的减少。

然而，有市场人士却认为，“清算”未必能真正推进下去。中原地产项目总经理黄韬说，该新政的实施，“威胁的意味更多，只是再次强调而已，应该不会真正实施”。对于土地增值税，目前很多开发商都是拖，慢慢做，很少开发商会拿几十上百亿元去交增值税。

另外，增值税的计算方法也为开发商的有意“逃税”制造了天然条件。据了解，由于增值税的征收需要核清每个项目的具体成本，因此要在项目销售完成后才能进行，“开发商办法多的是，比如留几套房子故意不卖，那么增值税就没法征收了。”一位开发商笑说，“如果真想‘囤地’，办法同样有的是，挖个坑，慢慢盖，先竣工一两栋，其他慢慢来。”然而，也有开发商提出不同的看法，认为“囤地”时代已经过去。“典型例子是某香港上市房企，由于过分强调土地增值带来的收益，其项目扩张速度与内地同行相比，明显较慢，因而错过了内地房地产市场发展的黄金时期，这也影响了该企业在内地市场的份额。”一位上市公司华南地区总裁认为，“‘囤地’获利的时代渐渐过去了，现在必须短平快，现金为王，快节奏开发，不然会死得很难看。”他认为，地产商必须接纳“微利时代”的到来，之前靠低成本“囤地”获利的模式，在地价越来越贵的今天已经不再赚钱，搞不好还会被套牢。

责任编辑：王彤关键字：囤地海南房地产