除街铺一家商店外,楼上3层只有2间出租

广东港澳中心商场内电梯停用

5月12日,广州市广东港澳中心前聚集了几十人,拉起横幅,声称港澳中心开发商“欺诈”。这不是港澳中心门前第一次上演这样的场景。

3年前,这些人购买了这里的格子铺,花费少则几十万元,多则上百万元。3年过去了,当初宣传承诺的“港澳商品批零一体化中心”、“马会家居进驻”仍未见踪影。而项目整合运营商、投资商公司早已注销,项目公司也难觅。

他们购买的格子铺,有一个专有名称“分割式产权商铺”,即大商场或裙楼商铺分割后散卖。这种投资由于面积小、总价低、门槛低,从而备受投资者欢迎。但实际操作中,却产生了大量纠纷。

　这到底是“馅饼”还是“陷阱”呢?

　　“画饼”三年

位于广州市越秀区东风东路的广东港澳中心,距离农林下路与东风东路交界处不过数百米,地理位置算不错的。广东港澳中心共4层(含夹层),属于一商住楼的底层,总面积约5200平方米。

据了解,广东港澳中心所属商住楼2003年左右建成,建成后多年空置。后来,龙某文、翁某杰、黄某佳、李某彬四人各购买了一层,价格在1.5万-2万元/平方米。

2011年1月4日,广州瑞佳投资顾问有限公司(下简称“广州瑞佳”)注册成立,股东为龙某文、黄某佳。此后,广州瑞佳作为4名业主代理人,以项目公司的名义对外招商,声称广东港澳中心将成为“首个港澳商品批零一体化中心”,且“马会家居强势进驻”,打造“港澳名仕奢华生活馆”。

2011年4月的一天,家住附近的陈女士途经广东港澳中心时,发现里面很热闹。“原来冷冷清清,怎么这么热闹?我就进去看了,销售人员就跟我说这里要打造为核心商圈,主推港澳商品。大家抢着买,头一热就交了订金。”

陈女士所购格子铺,套内均价每平方米11万元。而从2011年4月到当年9月,4层被分割成512个格子铺出售,每铺有独立产权,买家有490多个。价格因楼层与位置不同,每平方米8万-17万元,少数尾货则为两三万元。

买家们与4名业主各自签订《商铺买卖合同》,约定由出卖人统一经营至今年3月27日。“当时说,出卖人统一经营2年,把项目做起来,把场子做旺。”陈女士说。

2011年4月30日,家住海珠的陈先生以每平方米15万元高价买了间7.6平方米的格子铺。“买了以后,我经常去现场看,结果3年多,所谓的马会家居进驻、港澳商品批零等项目从未见踪影。”

今年3月27日,统一经营期结束,买家们前往广东港澳中心接收商铺,结果纷纷傻眼,“商场基本空置,更别说旺场”。多位买家还反映,商铺的界限、面积、结构和消防等方面存在问题和隐患,“根本谈不上顶级奢华装修”。

卖方“失踪”

5月17日,记者在广东港澳中心看到,商场内电梯停用,黑灯瞎火,除街铺一家商店外,楼上3层只有2间出租。现场两名招商工作人员,自称是深圳吉悦诚商场管理有限公司的,今年4月开始负责物业管理和招商工作。

“4个出卖人,我们490多个买家自始至终没一个人见过他们。合同担保人是广州瑞佳,我们接收商铺时却成一家深圳公司,我们当然不接受。”陈先生、陈女士与联系上的90多名买家觉得“货不对板”,纷纷拒收铺。

广东港澳中心项目整合运营公司“卓华地产”,在商铺售后不久就注销了。广州瑞佳注册地址就在广东港澳中心内,但其办公地址已转移,但未在工商办理变更登记,且已注销了税务。

广东港澳中心曾宣传称,该项目与星域广场(五羊邨地铁站旁)、星玺广场(荔湾区西华路)、星辰天街(康王北路)“3大港澳明星商场联动”。4个项目均打出销售港澳商品和马会家居进驻。

四个项目的具体项目公司不同,但4个项目对外宣称的投资商均为“香港铂誉投资有限公司”。记者查询香港公司注册资料显示,该公司股东为龙绍文,注册资本为1万港币。另外,4个项目的出卖人有重叠或交叉。

记者走访后发现,4个项目均没有实现当初打造“港澳明显商场”的目标,星辰天街、星玺广场的小业主们现自己组织招商,星域广场则计划变成“康王电子城”。

2013年7月10日,广州市工商局在一份信访答复中称,广州瑞佳在2011年4月8日至9月30日间在媒体发布多则广告,宣传广东港澳中心商铺是“广东首批港澳商品批零一体平台”,由“10万平方米马会家居经营”,未标明出处及引起歧义,违反了《广告法》相关规定,责令停止发布、处以1537260元罚款。

记者多次尝试联系与买家交涉的广州瑞佳负责人,但对方多次以“在忙”为由拒绝采访。

纠纷四起

去年11月,购买广东港澳中心格子铺的黄先生与另外6名买家,把广东港澳中心出卖人之一翁某杰和广州瑞佳起诉至越秀区法院,理由是两被告人发布虚假广告,属于“欺诈”。今年3月4日,越秀区法院开庭审理此案,但目前暂未宣判。

在此之前,广东港澳中心其他买家们,也纷纷开始维权,有的去信访,有的则采取法律途径。

星域广场、星辰天街、星玺广场,也都引起了种种纠纷。几个商场的相关业主,也都纷纷四处奔走,通过信访和司法途径进行维权。但在一番费时费力的追讨后,多数没能如愿。

类似分割式产权商铺纠纷,在广州市并不少见。广东格林律师事务所合伙人张旭锋代理过多宗分割式产权商铺纠纷案,发现近几年类似纠纷案件高发,“一处分割式产权商铺,形成的诉讼案件少则几十个、多则几百个。”

张旭锋根据他代理的案子,总结认为分割式产权商铺猫腻多,“宣传、促销、签约、返租,每一个环节都有可能存在猫腻。”

屡禁不止

广东港澳中心、星玺广场、星辰天街、星玺广场均采取了售后统一经营的模式,期限两三年不等。星域广场买家陈女士就说,卖方口头承诺统一经营形成旺场,并约定两年返租期换8折优惠。星辰天街的刘女士也与卖方谈好返租两年,买铺时就便宜几万元。

这就是所谓的售后返租模式,又称售后包租、售后回租、售后承租。具体而言就是,出卖方将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

1998年前后,广州就掀起过一波商铺返租投资潮。

2001年,当时的国家建设部出台了《商品房销售管理办法》,其中就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。2006年5月,该部对再度盛行的“返租经营”再次发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

最高人民法院也专门规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”,将按刑法第176条有关规定处罚,最高可判十年有期徒刑。

但记者了解到,目前广州市仍有不少项目采用“售后返租”。

“虽然明令禁止售后返租,但目前有关部门对此监管力度不够,司法机关在审判过程中也未对此类案件的始作俑者形成高压态势,违法成本、违约成本非常低。”张旭锋认为,目前分割式产权商铺市场混乱,需要好好治理一下。