付过房款后房子却被查封，巨额房款难追讨；买了学区房，孩子却入不了学……买二手房时，你遭遇过这些堵心事没有？随着去年南京二手房交易首次超过新房，二手房已经成为市民购置房产的主要方式，但辉煌业绩的背后，也隐藏着房屋交易的种种风险。昨天，记者采访了二手房交易中的几起典型风险案例，希望能给二手房置业者提供一些参考。

江南时报记者王丽

　　1房屋被查封

　　房款难追讨

孙女士日前通过某中介购买了邱某位于亦庄天华园二里二区的一套房，全价为228万元。在卖房人邱某的一再要求下，孙女士先行支付了158万元的首付款后拿到房屋钥匙并开始装修。因当时该房仍欠银行50多万元贷款，需要在还清贷款并解除贷款银行对该房屋设定的抵押权之后才能办理过户，邱某一再表示，会用该笔首付款偿还剩余的银行贷款。

但双方办理网签之后，邱某多次以各种理由拖欠过户时间。这样过了一年，孙女士到区房管部门查询发现，该房已经被查封，而邱某始终联系不上。

经了解，原来卖房人邱某在网签之后仅十几天，又将房屋做了抵押，设定了195万元的最高抵押权，并授予对方代为处置房屋的多项权利。

孙女士到法院申请立案时得知，原来借钱给邱某的张先生在发现邱某失踪后，已将其起诉到法院以保证自己的“优先追偿权”。张先生的起诉理由是“民间借贷”，法院受理后已将该房屋进行查封，如果将来房子一旦被拍卖，所得钱款也得优先偿还抵押借款和银行贷款。

目前，案件还在审理中，孙女士一家虽然还住在该房屋内，但“每天都提心吊胆，生怕哪天就被赶出来”。

　　建议：

　　应使用“资金监管”进行钱款交接

南京链家相关人士告诉记者，网签不等于过户，其作用主要是为了防止已经签约的房产被“二次出售”，也就是俗称的“一房二卖”。对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内，原业主将房产抵押给他人是无法控制的。

对此，该人士提醒：签约后和业主一起到档案馆，查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态，进行“核房”。此外，还要通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖方才能拿到钱款。

据介绍，资金监管与我们网上购物时普遍采用的“支付宝”模式类似，是一种委托第三方支付的钱款交接形式。买方将全部购房款，或除贷款之外的全部房款存入指定的资金监管账户后，视同出售方收到了该笔款项，待交易双方履行协议并完成房屋权属交接后，由监管机构对交易资金进行交接；若不能达成交易，则该笔款项不会由监管账户拨付，期间任何一方都无权单方处分该笔交易资金。这样的做法可以最大化的保证房屋权属和资金的安全。

2买了学区房

　　孩子难入学

去年年初，市民张女士买了一套宁海路的二手“学区房”，计划入户后，5岁的儿子第二年就能在附近一家重点小学上学。这套房子估价为每平方米2万元，但开价却是3万2千元，总共要花近200万元。“为了孩子第二年能顺利进入重点小学，只要中介、卖家承诺的学籍靠谱，花高价也值得。”

双方很顺利地办好了交易手续。签约前，中介与卖家都拍着胸脯表示，卖家的孩子在该校属“择校”、“借读”，肯定不会影响张女士儿子上学，为此，在签约时，三方还签下书面承诺。本以为可以高枕无忧，但张女士事后与教育部门和该学校的校方核实发现，该学区房的学籍已经被卖家的孩子占用了，自己的儿子拿不到该重点小学的学籍。事后，张女士决定退房，为了不影响自己儿子第二年上学的时间，张女士焦急万分地与卖家协商退款重新购房。

　建议：

　　签约前应明确掌握房屋户籍学籍状况

由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。“建议购房者如果发现该房里有适龄儿童，可以让业主出示书面的资料证明该学籍未被占用，并且在买卖协议上添加学区可使用的承诺。”此外，为进一步防止风险发生，他还建议，在购买学区房前购房者除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。

　　3怕电磁辐射

　　付40万解合同

2011年，客户王先生为了改善居住环境决定换房。几经看房后，通过某中介看中了大兴区领海小区的一套位于低楼层的三居室。在与业主面谈后，王先生顺利签约。

签约后不久，王先生发现位于房屋正下方的地下室中，有大楼的配电室。由于王先生的妻子已怀孕，他担心配电室产生的电磁辐射会对怀孕的妻子产生影响，因此要求解约。中介在得知王先生的顾虑后，携业主一同与其协商，但因为没有有力的证据证明辐射对妻子没有影响，王先生表示即便支付违约金也要解约，最终，王先生支付了业主近40万的违约金，最终解除了合同。

　建议：

　　签约前应监督中介机构完成风险控制动作

电磁辐射超标确实会影响身体健康，但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂。对此，南京链家提醒，选择房屋中介时最好选择品牌房产中介，此外，签约前应要求监督中介委托权威机构完成风险控制，比如，对作业范围内的高压电力设施做电磁辐射检测，要求经纪人在签约前根据客户要求出示具有公信力的检测报告，并对报告的真实性、检测结果的准确性负责，让客户清晰地了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。