老：房龄15年以上，小：面积60平方米以下；市民可到房管部门查真实房龄

  “15年”成为二手房入市交易的一个槛。本市又一家国有银行对1999年以前、60平方米以下的“老”、“小”房源停贷。目前正值学区房交易的高峰期，这一政策对市场影响颇大，一家二手房中介门店一个半月内，4单交易因贷款审批未通过而告吹。

  以前放贷的房龄上限是20年

  今年之前，大连地区商业银行对二手房放贷房龄的上限都是20年。 3月上旬，大连地区一家国有银行向有合作关系的房地产中介发出通知，开始对60平方米以下、1999年之前的房子停贷。一个月后，这一政策的执行单位又多了一家。“就在上周，另一家合作的国有银行也开始对1999年之前的房子停贷了。”春交会上，一位大连地区大型房产中介公司星海店的经纪人告诉记者，他所在的中介网点从3月份到现在，有4个订单因为银行贷款申请没获审批而告吹。

  记者从市内多家二手房中介了解到，目前，前述两家银行确实对15年以上、面积在60平方米以下的房子暂停贷款。不过，和之前的银行不同，第二家“限贷”的银行没有将这一政策变动以发文的方式公布，而是向各合作单位口头传达。

  停贷主要波及学区房

  大连海滨房屋置换一位营销部工作人员告诉记者，在大连的房屋置换市场，50%左右的房源都是10年-15年的房子，市民置换目的都是改善或换套学区房。因此这一政策对市民房屋置换有一定影响。目前，置换平台与合作银行开辟了绿色通道，对贷款人的审核相对可以获得弹性对待。“老”、“小”二手房遭银行停贷，购买就需要“全款购房”，而同是“全款购房”，大连二手房市场在去年和今年的表现迥然不同。

  去年3月份，大连地区执行了新的户籍政策，规定购买单套住宅建筑面积达到70平方米就可以落户。由于新政策要求落户时必须还清贷款，所以总房价相对较低的二手房市场获得利好，不少在大连就业、或为投奔子女而来的外地人纷纷前来看房，使得二手房市场持续了一段“小阳春”行情。

  而今年初，教育部公布了“就近入学”新政策，“小升初”划片入学。 3月以来，大连学区房交易一直特别活跃。由于落户必须抢在6月前完成，4月份是学区房交易高峰的后期。但银行却恰恰在此时提高贷款门槛，对二手房市场震动很大。

  “现金购房肯定是速度最快的，整个购房流程基本10天就能完成。 ”好旺角一位房地产经纪人告诉记者，不过热点学校的学区房价位很高，售价一般在1.8万元-2.2万元/平方米。而家长购买学区房都是为了暂时过渡，并不打算自住，因此50平方米左右的“大龄”学区房最抢手。这意味着一套房子全款至少要90万元，购房人一次性付款颇有难度，而因贷款未获通过而中止交易的不在少数。

  本市个人房贷政策近期变化

  ●2013年9月 大连地区的银行开始收紧个人房贷优惠，首套房贷的“主流”利率水平从基准利率8.5折普遍涨到了9折。

  ●2013年年底 只剩两家银行对首套房贷利率给出基准利率9折的优惠。

  ●2014年1月 首套房贷利率优惠在大连基本绝迹，多数银行控制在6.55%的基准利率上。

  ●2014年3月10日 一家国有银行对1999年以前、60平方米以下二手房停贷。

  ●2014年4月上旬 另一家国有银行对15年房龄以上二手房停贷。探因

  银行为何不愿给老房子贷款

  从政策层面看，二手房在贷款上并没有被单独对待。目前大连地区的商业银行对个人房贷主要执行的还是限购的红线，即按首套房、二套房在利率、首付成数上区别对待，但出于对房源质量、贷款额度的考量，二手房贷款肯定会比新房难获批。

  15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。

  大连一家国有银行的工作人员告诉记者，其实，房龄超过10年，办理商业贷款就比较困难了。2000年之前建的房子贷款申请都不太容易通过审核。不过，银行对这类房源也是区别对待，权衡房龄的同时也要考虑借贷人的经济能力。如果贷款人的还款能力非常强，银行也许还会放宽贷款期限。

  也有的银行态度相对温和。大连一家股份制商业银行的工作人员说，对房龄没有硬性要求，但执行的标准是房龄加上贷款年限不超过30年，也就是说如果二手房的房龄是20年，那么购房者的贷款年限最长只能是10年。

  房龄越大的二手房成交量越小

  5年以内

  10年左右

  10年至15年

  15年至20年

  20年以上只占10%

  建议

  可到房管部门查真实房龄

  不少市民认为，房产证上的登记时间就是房屋建成的时间。其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，在交楼后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致几年的误差。此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更只是最后办房产证的时间。

  沙河口区一家中介公司的经纪人告诉记者，想查真实的房龄，最好的办法是房屋产权人带着产权证去房管部门查询。签订合同时，最好附加关于房龄的书面条款。当发现卖房者恶意隐瞒房屋真实房龄时，购房者有权变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。