北京市住建委网签以及各中介机构数据显示，2014年一季度，北京市二手住宅共成交23156套，较去年四季度下降30.1%，与去年同期相比下降七成左右，并连续3个月成交在万套以下。

多家机构预计，二季度将是二手房市场的重要窗口期。

刚需陷入观望

3月北京市二手住宅成交8943套，与上月同期相比上升64.4%，而与去年同期相比下降79.6%，创2009年以来同期新低。一季度成交23156套，较去年四季度下降30.1%，与去年同期相比下降七成左右。

链家地产的一份数据显示，通州[最新消息 价格 户型 点评]、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内， 链家地产市场研究部分析师张旭认为，这在一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房者态度和意愿发生了一些变化，观望情绪也最浓。

持续的信贷收紧以及自住房冲击是业内普遍认为的最直接的原因。二手房购房人群中约有70%以上依靠信贷。信贷紧缩以及贷款周期拉长则使很大一部分购房人群受此影响。张旭认为，信贷收紧、自住型商品住房以及降价舆论等共同作用，带动需求观望，短期来看，买卖双方博弈态势还会延续一段时间。

在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，北京自住型商品房项目，虽然供应相对有限，但是其低廉的价格、合理的户型、较好的配套、公平申购的预期，也使得越来越多的自住型刚需购房人群对其产生向往，在一定程度上也分流了部分购房人群的注意力。

主要城市成交量深跌

由于2月份赶上春节，3月份二手房成交量与上月同期相比有所上升。

“最近区域内挂牌量上涨约20%，客户量上涨约2%。虽然客户量上升较慢，但成交确实有小幅回暖。最近区域内一个门店3月份签了三单。”海淀定慧桥区域一位链家中介经纪人告诉中国房地产报记者。

在价格方面，也继续有松动的迹象。越来越多的业主选择下调挂牌价格，议价空间加大。链家统计，今年3月，二手住宅成交均价为29940元/平方米，环比微降0.12%。其中，二手房调价案例中下调的比例为81%，较2月增加了15个百分点。统计显示，2014年一季度北京市二手住宅市场的议价空间升至2.9%，达到2013年以来最高水平。

张旭认为，节后北京二手房市场复苏缓慢，回暖动力不足。在本身市场观望情绪浓厚的情况下，近期北京万科[简介 最新动态]橙等个别新盘项目低价开盘，又使需求观望升级。购房者推迟入市的比例增加，是造成3月市场恢复缓慢的重要原因之一。

事实上，北京二手房成交的大幅下跌并非个案，这样的市场行情在全国的主要大型城市同样上演。根据21世纪不动产监测，一季度二手房成交量北京、上海、成都同比、环比均下跌，其中二手房同比跌幅均超过50%。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，自2013年一季度以来，上海二手房、新房创五个季度最低，环比跌幅均超过北京，二手房、新房环比分别跌了32%和50%。

火爆行情难再现

“虽然像2013年那样火爆的市场情况在今年已难再现，但是，随着购房需求逐步结束观望，尤其是有迫切购房需求的家庭入市，二季度北京二手房交易量将稳步复苏。”胡景晖认为，根据一季度目前的市场情况，如无特殊因素影响，目前交易量惨淡的市场局面再延续的话，北京房价将出现滞涨局面。

桑豫峰表示，一季度的市场尚无法决定全年走势，二季度的市场表现至关重要，如果二季度能够恢复回升趋势，那么一季度就只是暂时的观望调整，并不可怕；如果二季度继续维持淡势，甚至观望加剧，那么整个2014年全年都不可乐观。

张旭则对未来表示了谨慎乐观。张旭认为，观望情绪短期内还将持续一段时间，但随着当前影响市场预期的各种舆论逐渐消退，在整体较为稳定的政策环境下，需求逐渐入市的趋势不会改变。

胡景晖也认为，虽然今年楼市“限购、限贷”的调控政策不可能放松，但是继续加码的可能性也不大。在收紧信贷、控制需求的前提下，大力增加房源供应，推进一系列长效机制的落地，将是今年楼市调控的主基调。

“由于北京潜在的购房需求依然庞大，随着二季度购房需求逐步结束观望入市购房，交易量将稳步复苏。”胡景晖说，“在需求的支撑下，虽然房价涨幅将收窄，但从全市来看稳中有涨仍是大势所趋。”