随着纯商品房成交地块土地成本的高企以及自住型商品房大量推出后，在纯商品房市场，产品结构由刚需产品逐渐向中高端市场转移，未来纯商品住宅市场“中高端化”的趋势越来越明显。然而，记者调查发现，在商品房市场中高端化背景下，北京中高端市场也开始出现分化，产品竞争逐渐加剧，部分大户型出现滞销窘境。

现象

1

门头沟某项目：近200套房源3个月成交39套

在今年迅速崛起的门头沟区域，一些大户型产品也出现滞销状况，以该区域某个大户型产品为例，来自北京住建委网站数据显示，去年9月底，该项目推出198套中大户型新房源，价格从每平米3.6万至每平米4.7万不等。但近四个月过去，除了39套成交，11套显示“资格核验中”，13套显示“已预订”之外，其余136套均处于“可售”状态。

记者调查发现，该项目周边主要以老小区为主，目前二手房价格大多未超过每平米3万，如此强烈的价格落差，成为该项目滞销的一大原因，此外，项目周边缺乏高端项目成片开发，因此，形成高端住宅区尚有一定难度。

此外，一新房项目销售人员表示，“门头沟山水自然条件优越，对改善型购房者，尤其是京西改善型人群有很大吸引力。然而，与中央别墅区、西山板块等传统高端板块相比，门头沟的吸引力和知名度还有待加强，也是导致区域一些大户型项目销售不理想的原因。”

去年12月18日，住总融创骏洋联合体58.66亿夺得门头沟新城地块，造就北京新总价地王。而新地王所在的门头沟区域，也受到了越来越多的关注。门头沟一直以来供应量不是很大，随着品牌房企打造的项目即将入市，将会弥补京西供应量的不足，对于区域将起到一定助推作用，高价地块成交也将会激发市场信心。

现象

2

京杭府：逾半年去化率不足两成

位于通州区新华大街与新华北路交叉口的京杭府项目，于去年6月首次开盘。记者近日在住建委网站上查询发现，该楼盘批准销售套数为240套，批准销售面积为51138.24平方米，但截至目前，楼盘已签约住宅套数仅为43套，已签约面积为8521.81平方米。

也就是说，在过去7个多月时间内，即便在市场整体向好的背景下，该楼盘去化率仅为18%，尚不足两成。

京杭府位于通州的传统密集型商业地段、通州老商业中心，周边汇聚了众多大型商场、医疗体系和餐饮，交通较为便利。据记者了解，该楼盘主要面向改善型人群，户型面积为180-260平方米以上3-4居，定位为北京财富阶层置业、理财的首选产品。

业内人士表示，一般来说，大户型的销售情况要结合区位和客群特点，目前通州仍是以刚需客群为主，所以一些定位偏中高端的产品销售速度会慢一些。

大户型更难出手

虽然单价低于中小户型，但因面积大，总价高，大户型二手房的出售难度还是明显高于中小户型，三元桥、东直门、劲松等多个区域的经纪人告诉记者，大户型的总价太高，肯定没有刚需的户型卖得快。“小户型总价低，购买的门槛相对也比较低，不管是刚需还是小部分投机的人都会选择小户型，毕竟也更好倒手。”一位经纪人表示。

准备在西红门附近购买二手房的小李称，一些性价比较高的小户型卖得很快，“我第一天看上一套60平米的，第三天打电话就卖掉了，但大户型比较难，我最早看房的时候看过一套大户型房源，一个多月了，还在那挂着。”

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，从去年四季度以来我爱我家的房屋交易数据来看，12月份100平米以下中小户型房源的成交均价与上月相比略有上涨；100-140平米之间中大户型房源的交易均价与上月相比基本持平，而140平米以上大户型房源的交易均价，与上月相比则下跌了2.5%，100平米以上中大户型房源价格的持平或下跌，使得四季度北京二手房价逐步企稳。

现象

3

大户型二手房价格明显回落

在二手房市场中，大户型的成交单价历来都低于中小户型，日前，记者在走访中发现，和去年年初相比，大户型二手房更难出手，且其成交单价和中小户型的成交单价差距拉大。我爱我家成交的房屋统计数据也显示，目前，140平米以上大户型房源的交易单价最低，与100平米以下中小户型房源的交易单价相比低了16%，而2013年年初时这一差距仅为12%，并且，与去年年初时的房价相比，大户型房源的房价涨幅最低。

价格率先松动

值得关注的是，大户型二手房的区域特征是比较明显的。21世纪不动产的统计显示，100平米以上大户型成交较为活跃的区域主要集中在东部、北部和西北部，其中望京区域、CBD区域的套总价和户型面积排名靠前，为典型的中高端区域，其他区域大户型二手房的成交相对较为平缓。

事实上，为了更快销售，不少大户型业主主动调低了价格。21世纪不动产安信瑞德多家门店反映，随着成交量的减少，业主较为理性，普遍存在挂牌价下降现象，尤其是一些着急用钱或有较大还贷压力的投资业主表示“价格可以再商量”，而大户型降价意愿较强。恰逢租赁淡季，小户型的租赁价格优势明显，而大户型降价幅度较小。

反例

定位和品质是关键

不过，根据区位、客群和产品本身特点，并不是所有大户型都面临难销局面。根据易居克而瑞近日发布的2013年北京商品房销售金额排行榜单显示，西山壹号院以61.76亿元位列榜单首位，而太阳公元则以51.14亿元的成绩位列第三位。值得注意的是，两大楼盘均以大户型为主。

其中，西山壹号院位于上风上水的西山板块，区域内中高端项目供应长期短缺，同时，产品本身十分注重细节的打磨。在配套上，项目立足海淀区先天的高等教育优势，自身也打造了与中高端人群匹配的商业和休闲配套设施，因此项目自开盘以来持续热销，吸引了不少来自金融、高校、军队等领域的成功人士。

太阳公元位于朝阳区东北三环，定位地铁沿线的公园地产。便捷的交通条件是其首要卖点，大面积的绿地又给项目增色不少。除了华堂商场、宜家家居、燕莎购物中心等丰富商业配套外，教育上，化工附中、芍药居小学以及开发商引进的北京重点学校，打造教育大盘形象，此外还有对外经贸大学、北京化工大学、北京联合大学旅游学院、中华女子学院、北京服装学院等高校环绕。

原因分析

购买门槛提高

记者调查也得到权威机构的证实。根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，1月上旬（1-12日）高端二手住宅成交47套，相比上月同期下降52.52%，较去年同期下降65.7%；高端新房成交259套，相比上月同期下降46.9%，较去年同期下降69.76%。

对于大户型滞销，一位业内人士表示，一方面是由于消费观念的转变，经过几轮房地产调控，购房者渐趋理性，不再盲目追求大面积，市场消费逐渐转向中小户型，大户型的销售进度自然就显得较为缓慢。另一方面则是因为差别化的房贷政策打击了楼市的投资需求，有实力购买大户型产品的购房者数量有限，随着限购、限贷政策持续，购买大户型产品的门槛不断提高，这也成为大户型产品滞销的根本原因。

“相比我们120平方米以下的产品，150平方米以上的大户型产品卖得慢些，是因为客群有限。”亦庄一项目销售人员表示，大户型产品本来就不是市场的畅销产品，销售节奏较慢也是正常的，而且这种产品适合四世同堂等一些特殊人群，所以开发企业一般不会将这个产品当主打产品来推，只会在楼盘开发总量中占据八分之一、十分之一的比例，一般会选择楼盘中位置最好的地方来做大户型，也是为了选购大户型产品的客群对于品质因素的注重。

克而瑞研究中心数据显示，相比刚需产品，改善型项目受市场大环境波动的影响更大，尤其在2011年一二线城市限购政策全面升级的大背景下，重点城市90-140平米房源供求比下降的幅度明显大于90平米以下产品。克而瑞研究中心分析师杨晨青表示，相比于首置刚需来看，改善型需求购买力更强、购房急迫性却较弱，因此在房地产市场不景气、房价调整预期提升的情况下，这部分需求更容易进入观望，从而导致局部市场热度的下降。

“楼市政策的持续，以及房价高企，住宅投资属性正在减弱，一些投资房产的客群已经转向写字楼、商业地产以及别的领域。”一位业内人士认为，住宅客群对投资渠道的转移也是大户型滞销的原因之一。

产品同质化严重

此外，对于改善型产品以及中高端市场来说，产品品质的打造能力无疑是更为核心的竞争力。

相对于首置型中小户型产品，改善类大户型产品一般是满足终极居住需求，因此，购买者对产品品质、地段、配套、环境等方方面面的要求更高、也更挑剔。然而，目前市场上严重同质化的产品，却让很多大户型购买者一房难求。

北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，地价的上涨不断改变着市场的预期，2014年中高端产品的数量会激增，竞争将更加激烈。除了原有的高端产品外，由于大量自住型商品房的冲击，一部分普通住宅也会向上形成中高端盘。不过，虽然中高端楼盘的数量明显增加，但是否能被市场接纳将是接下来的难题。是否能在激烈竞争中取胜，改变同质化局面、实现品质创新将是关键。

业内人士认为，除了地段的优势之外，项目在品质上尤其是在舒适度上也要有比较优势，真正具备“出则闹市，入则桃源”的环境优势，能够尊享地标价值。其次，还要有企业品牌、产品品牌、服务品牌的多重优势，要具有明显的升值空间甚至典藏价值，还要能够充分保障安全性、私密性。

观望加重致购买需求萎缩

胡景晖分析认为，近一年多来的购房人群主要以资金实力相对有限的首次置业和首次改善的刚性购房需求为主，首次置业人群较多的关注的是100平米以下的中小户型，首次改善的家庭则关注更多的是100~140平米之间的中大户型，而对于140平米以上的大户型房源，一方面，大户型总价高，首付款和月供比例大，对资金实力的要求较高；另一方面，大户型房源需要面临缴纳更加高额的契税、营业税，税费成本较高；第三，大户型房源流动性要比中小户型差，日后不管是再次出售，还是出租，都比中小户型困难；第四，传闻已久的房产税，也使得部分购房人群在购房时更偏向中小户型。

此外，胡景晖表示，去年四季度，七条的出台以及楼市调控从紧的表态，使得购房人群观望心态加重，购房需求明显萎缩，在此背景下，选购大户型的购房人群数量更是率先减少，需求的下滑造成了大户型房源均价率先出现松动。