2014年的楼市行情会是“金蛋”还是“寡淡”？需拭目以待。 CFP

2014年伊始，“马上有钱”成为微信朋友圈转发的热门话题，而对于广大购房者而言，在新年里想拥有一套中意的房子似乎还要等上一等。进入1月以来，季节性因素加上市场观望情绪加剧，导致新房、二手房成交量呈现进一步回落态势。业界认为，成交转淡的趋势将至少延续至马年春节，而2014大多数城市的房价将趋稳，也有个别会下调。

楼市步入价稳量跌节奏

机构数据显示，在跨年度的一周，2013年12月30日－2014年1月5日全市商品住宅成交面积为22.25万平方米，环比前一周下跌了7.47%，成交均价为25215元/平方米，环比前一周上涨了1.33%。成交榜前十的楼盘中，有三个楼盘的成交单价都达到了3.5万元/平方米以上。

新增供应量则能直接反映当下开发商的心态。在经历了一个红火的2013年，新增可售房源被大量消化，随着春节临近，大部分开发商把推盘计划放到春节后。据上海搜房数据监控中心统计，上周（12.30－1.05）共有5个住宅开盘或加推，均推出公寓房源，环比下跌37.50%；共计1133套房源入市，环比前一周下跌了20.10%。

随着推盘量大幅减少，以及市场观望气氛加剧，预计近期市场亮点将转向两个。一部分是新轨交板块，比如近期开通16号线的南汇区域，不少刚需盘预计会趁热打铁推盘跑量；另一热点是改善型高端楼盘或率先降价，由于2014年房地产市场降温的预期明显，预计一部分中高端楼盘将反季促销造势，个别或有降价。

热点集中“东西两翼”

在土地供应，以及自贸区、大虹桥、新建轨交线路等重大利好因素带动下，预计马年上海新房市场需求热点将集中于“东西两翼”，即以浦东、南汇为主的东部区域，以嘉定、青浦、松江为主的西部区域。

新房市场的供需热点区域往往受土地供应分布的影响。根据2013年上海土地招拍挂成交数据显示，商品住宅用地浦东新区供应25幅（其中原南汇区18幅），嘉定区供应17幅。浦东和嘉定是去年商品住宅土地供应最多的区域，预计明年的新房推盘量也会明显多于其他区域。除了上述两大区域，松江、青浦和奉贤等区域也会有比较多的推盘量。

汉宇地产市场研究部分析师认为，随着2013年上海房价上涨，2014年的购房门槛有望在原有基础上提高。按照2013年上海新房平均销售价格，两房单套平均总价是189万元/套，同比提高11%、三房为311万元/套，同比提高7%。虽然房价平均涨幅达到20%－30%，但是由于开发商户型设计上更加追求紧凑，并且远郊楼盘的成交比例越来越高，总价提高的幅度并不十分明显。

如果按照平均价格预算，在新房市场，总价在200万元左右的两房和300万元左右的三房主要分布在外郊环区域，基本可以沿着轨交线路淘房，比如11号线的嘉定区域、9号线的松江区域、16号线的南汇区域、1号线的宝山区域，17号线的青浦区域。

上海楼市进入存量房时代

由于价格虚高和买卖双方观望气氛较浓，二手房市场近期降温较新房市场更明显。

汉宇地产市场研究部称，上海楼市实际上早已进入存量房时代，2014年上海商品住宅市场预计将进入“28”格局。即80%的购房需求都需要通过二手房市场来满足。所以，二手房将毫无悬念地取代新房成为市场供需的主角。但是，由于房价目前的定价主要基于买卖双方的市场预期，因此新房市场对于整体房价的影响仍要超过二手房。

虽然楼市降温明显，但就目前行情来看，不少标杆楼盘挂牌价不降反升。如金桥新村所在的金桥板块，其挂牌量在12月末有所提升，但存在多家中介挂牌和有价无市的现象。同时，刚需房源因供不应求导致价格普涨，也带动了改善型房源的价格出现上扬。

值得注意的是，近期有消息称，沪上银行收紧首套房贷优惠的举措，在今年元旦后可能进一步升级。部分银行已经或即将取消首套房贷8.5折的优惠利率，不排除将首套房贷利率直接上调至基准利率。这一在往年较为少见的现象若持续，将进一步对今年楼市成交产生影响。

该出手时就出手

在日前举行的2013上海新浪乐居成果发布会上，易居房地产研究院副院长丁祖昱分析认为，2014年大多数的城市房价将趋稳，也有个别会下调。今年自住需求购房者机会可能更多，但不管是投资住宅还是非住宅，今年都应该更谨慎。

去年年末的时候，部分三线城市的房价已经开始出现下调，个别二线城市的房价也出现下调，2014年大多数城市的房价将趋稳。丁祖昱认为，这一方面是因为2013年成交量过大，透支了一部分的市场需求，另外房价上升后也抑制了一部分的需求，因此2014年的成交量也看平，很多城市的成交量将下滑。土地市场价格相对到了较高的高点，目前虽然继续火爆，但无论溢价率、单价还是总价，持续新高的可能性不大。

“对于政策方面，我们目前的整体判断是中央的整体政策还是以保持为主，就是原先的政策不会取消，新的政策也不会出台。”丁祖昱认为，各部门或地方上的政策还将继续出现。

另外对于购房者来说，如果是单纯的自住型购房，什么时候购买都适合。丁祖昱认为，一旦竞争加剧后，在供大于求的板块，房价也会随行就市。自有住房的需求，只要看中，有支付能力，该出手时还是出手。但是投资型的住房今年应该更谨慎，住宅型的投资方面有限购以及税收方面的因素，同时也受到银行信贷方面的影响。