关键数据

约12%

数据中心显示，11月份广州十区两市共成交8161套住宅，环比下降约12%，处于今年全市月度成交量的中等水平，与去年的8129套同比基本持平。

4%

11月全市十区二县均价为11712元/平方米，环比“银十”楼价12253元/平方米下降4%，同比也下降了8.6%，为今年以来网签价格的最低位。

今年广州楼市长时间处于量价齐升状态，外围的四区两市成交量显著增加，尤其是不限购的增城成为成交主力，有效拉低整体均价。从今年前11个月来看，广州十区两市的网签量达到86157套，同比大增11.5%，均价在“限”字占主导的调控政策下，还是涨了8%达到13289元/平方米。不过这种量价齐升的状态在11月份有了变化：网易房产数据中心统计显示，11月份受“穗六条”出台影响，广州全市一手住宅网签8161套，均价11712元/平方米，量价环比齐跌。

“穗六条”发威影响11月成交量

网易房产数据中心数据显示，11月广州全市（十区二市）一手住宅网签8161套，成交量环比下降了1126套，处于今年月度成交量的中等水平，与去年同期相比则属于平稳。业内分析认为，加码的“穗六条”新政是影响该月成交的主要原因之一。

11月18日广州调控加码政策“穗六条”发布，发布首周（11月17日-11月23日）全市成交量没有大的变化，为2129套，不过在第二周（11月24日-11月30日）成交量则下降到1748套，环比下跌17.9%。“穗六条”规定，非广州户籍的买家若想在广州买房，其缴纳个税或社保的年限从1年调整到3年，另外，对于二套房买家，其首付从原来的六成提高到七成。新政不仅直接使部分购房者失去购房资格，也令部分购房者入市变得更加困难，甚至直接转入了观望状态。

从区域看，外围区域仍然是成交主力。其中，增城11月成交量高达2791套，占据全市总套数的34.2%，碧桂园集团在该区域的凤凰城和豪园两大项目、敏捷锦绣天伦、金地公园上城都有新货推出，都属于成交大户；花都区的成交量则以1388套的总量排名第二位，两个外围区域合计网签套数达4129套，占全市11月总成交量的一半。

外区成交量大拉低整体均价

数据显示，11月全市一手住宅网签均价为11712元/平方米，比10月的12253元/平方米下降4%，同比也下降了8.6%，据统计，这是今年以来网签价格的最低位。外围区域成交量大，有效拉低了整体均价。其中，增城网签均价为7589元/平方米，花都则约9813元/平方米，两个区域成交量占了半壁江山，有力地拉低全市整体均价。

除了低价位区域大成交量的拉低助力，中心高价位六区的低成交量也是均价走低的一个原因。11月份，中心六区成交仅有1057套，占比仅13%，均价只有23950元/平方米。在限购、限贷、限签、限售、限价的紧箍咒下，中心六区网签量处在低位，相比10月份的1272套还少了215套，在价格方面也处于较低区间。

也就是说，11月份广州一手住宅均价的下降，其实是结构性导致，并不等于说个盘价格已经处于下降通道。实际上，目前在售的众多楼盘，楼价仍未见松动，即便是已经到了12月份年底这个营销旺季，即便是很多楼盘都已经进行多种形式的促销活动，但是，楼盘仍处于“有优惠无降价”的状态中。合富辉煌首席市场分析师黎文江分析认为：“年底新货较多，可以满足市场需求，给市民提供更多的选择机会。年底的价格也是不会下来的，更多的是会保持原有水平，因为市场还有需求支撑。”他认为，有购房需求的买家，“迟买不如早买。”

文/图 陈玉霞

专家观点

2014年买房：

机会大于风险

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

即将就要到2014年。在2014年里，“限购”、“限贷”等房地产调控政策不具备退出的条件，因为房地产长效机制的建立，需要一个过程；在2014年里，中国经济“保增长”的压力依然巨大。房地产投资作为拉动经济增长的重要动力，在2014年仍然处于“保”的阶段，而不是“压”的阶段。表现在三点：（1）政府将大力推进城镇化，以获得新的增长点。（2）鼓励投资，是本届政府的政策取向。（3）房产税、遗产税等对楼市影响巨大的动作，政府会放慢时间表。

因此，在2014年，买房子也对，卖房子也对。2014-2015年的楼市，将依然维持上升态势，楼市依然是投资者和冒险者的乐园。2014年买房，机会大于风险。多套物业的持有者们，在2014年减持物业，是个好时机。毕竟，楼价已经处于10年来的高位。在2014卖房子，绝对是卖在高位。如果是在2014年投资房地产，不要把鸡蛋放在一个篮子里，房地产投资一定要多元化：可以考虑国内房地产投资和国外房地产投资结合、商业地产投资和住宅物业投资结合、一线城市投资和新兴地区投资结合。