时值年底，关于北京预售证审批收紧的种种传闻再次在开发商中传开，虽未收到白纸黑字的文件，但不少开发商声称：感觉到了来自“拿证”的重重压力。北京下半年价格限制措施的“威力”，也在市场上渐渐显露。

开发商：“收不回成本”

“到了年底，明显感觉到了拿证的压力。”谈及项目预售证审批的难度，某上市公司华北区域副总经理对记者如是说。

这位副总经理称，其所在的公司今年上半年推盘量较多，下半年推盘量不大，且多为1.7万~2万元/平方米的刚需项目，所以预售证的取证还算“比较顺利”，没有影响入市进度。但近两个月，公司上下都发愁了，因为两个合作开发的中端项目，原本将于今年年底到明年年初入市，却在办理预售证过程中遭遇了压力，年底前拿到预售证的希望十分渺茫。

按照她的说法，这段时间，开发商都明显感觉到了北京市对住宅项目预售证审批更为严格，预售证审批价格参照同片区同类住宅目前的市价水平，但由于新项目拿地成本高企，目前市价与开发商对项目价格的预期拉开了差距。

以该公司合作开发的两个中档住宅项目为例，这两个项目拿地成本分别为1万元/平方米和1.5万元/平方米，公司预期入市价格则分别在2万元/平方米和3万元/平方米左右，但按照现在执行的预售证价格审批标准，该项目售价必须参照在售的同片区同类住宅目前的市价水平价格，即不得超过1.6万元~1.7万元/平方米。

“地价都一万多了，按照一万六七卖的话，从成本上说是做不下来的。”这位副总经理强调，如果按现有审批价拿预售证，项目可能收不回成本。

无独有偶，亦庄一住宅项目的营销总监告诉记者，最近北京南城的一个住宅项目，拿地价格超过了3.6万元/平方米，片区限价为4万元/平方米，项目想尽办法也拿不到预售证，最后决定做豪宅，进行“精装拆分”。

所谓精装拆分，是指精装楼盘以低价获批预售证后，将房款与精装修款分离开，以达到预期的销售价格，这是北京“限价令”出台后，开发商应对行政管制的“新招”。但记者走访发现，不少开发商的体会是，精装拆分的做法已经不被允许了。

关于北京市收紧预售证审批的种种措施，受访的开发商人士均表示，目前高价房预售证要审批下来十分困难，但年底前高于4万元/平方米的项目不批预售证等说法也仅为传言，开发商都未收到明确的文件。

限价的“威力”

通过预售证审批指导新盘入市价格这一做法，并非年底才开始。

为避免高价楼盘集中入市并放量成交造成房价未来快速上涨的市场预期，今年4月以来，北京市住建委开始调整房地产预售许可的审批速度和节奏。媒体统计的数据指出，2013年4月当月，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。

彼时，开发商体会到的要求是，楼盘报价不能明显高于此前成交价格，也不能明显高于周边同类品质楼盘，如果开发商不接受价格参照，就可能拿不到预售证。

接下来的6月14日，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知,提高大户型和商办项目的预售门槛，将商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可的要求提高为：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

进入11月，北京市住建委召集多家开发商开会，随后陆续有开发商遭遇项目获取预售证困难的情况。

类似的价格监管手段，对市场来说颇具威力。对此，最近颇受媒体关注的北京首都开发股份有限公司（下称“首开”）或许体会深刻。

该公司11月8日发布公告称，2013年10月，公司及控股子公司实现签约面积5.45万平方米(含地下车库等)，同比下降55.8%；实现签约金额7.35亿元，同比下降56.8%，跌破9月份创下的降52.45%的纪录。

对此，有媒体援引首开相关负责人的回应称，首开主要受到北京预售证发放收紧的压力，7月份时拿不到证，当时尚有房可卖，但到了8、9月份，拿不到新证，老盘基本上卖完，造成手里无项目可售的情况。

在预售证审批严格的背景下，今年北京预售项目达到低点。最新统计数据显示，今年以来，北京期房住宅供应量为145期，合计供应的住宅套数为43337套，这一供应量是最近5年的最低点，比2012年同期的54202套，下调了20%。

卖还是不卖？

面对监管，卖还是不卖？这成了盘旋在开发商心中最大的难题。

张大伟接受记者采访时称，限价短期内恐难取消，供需结构紧张在明年下半年会缓解，所以开发商还是应该在基本合适价格下尽快拿证。

张大伟说，开发商不是拿不到预售证，是拿不到合适价格的预售证。他认为，眼下的阶段就像一场“博弈”，开发商等预售证并不一定有固定的结果。一方面，若将来限价放开，开发商可以获得入市高价，但另外一方面，也存在限价不放开、项目仍被限价的可能。

他称，不少开发商目前资金情况较好，对后市颇为乐观，因此在拿不到合适售价的预售证的情况下，选择了等待。

亚豪机构市场总监郭毅则表示，对于开发商来说，能否有一个好的销售业绩，其决定性因素包括市场和政策两方面，当前虽然市场基本面形势大好，但政策严格限制项目售价及价格上涨的幅度，那么开发商也只能接受，并按照新的市场规则制定销售策略。

目前，北京并未出台收紧预售证的明文规定，仅为市场感知，关于北京楼市未来的调控方向，郭毅认为，“京七条”出台后，北京目前的开盘项目以均价3万元/平方米以内的刚需盘为主，这将有效制约年末北京平均房价的涨势。

她认为，从北京房地产市场需求旺盛、城市资源有限的现状特点来说，预计限购、限涨、限证等行政手段会结合市场状况陆续退出，从而确保房价稳定、房地产市场健康发展。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌建议，目前的长效机制还没有面市，主要是靠短期行政手段来调整。从市场发展角度来讲，更应该加快建立长效机制，通过市场这只无形的手来调节房地产市场波动。而政府应将重点转移到保障房建设方面，放开商品房市场，不断完善住房保障体系和住房供应体系。

“我们一方面尝试与政府沟通，一方面在普通住宅中，增加了一部分洋房和类别墅产品，以摊回地价水平。”上述接受采访的副总经理这样说道。当记者问及沟通中余地有多大时，她的回答是，“基本没什么余地，到年底了，北京市的整体价格水平还是有压力的。”

2013年4月当月

为避免高价楼盘集中入市并放量成交造成房价未来快速上涨的市场预期，北京市住建委开始调整房地产预售许可的审批速度和节奏。

2013年6月14日

北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知,提高大户型和商办项目的预售门槛，将商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可的要求提高为：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。

2013年11月

北京市住建委召集多家开发商开会，随后陆续有开发商遭遇项目获取预售证困难的情况