国资全面退出一般商品房开发的政策，使南京成为今年国资改革的关注热点，这也是继2010年国务院要求78家央企退出一般商品房开发后，首个要求国资“退房”的地方性政策。在对国企改革充满期冀的环境下，南京国资退出一般商品房开发的政策，一定程度上折射出未来国资改革的新路径。

  业内人士指出，尽管可能面临短期阻力，但国资退出一般商品房领域，将发挥经济转型的引领作用，起到较好的示范效应，也有利于其专注主业、盘活资产，提高国资效率。

  时间表确定 “退房”大幕开启

  从中央到地方，非主业地产国资退出已成定局，上海、南京、郑州等部分地方国资委已伺机而动。

  9月3日，南京市发布《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》(以下简称《实施意见》)，18家市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。77家各区和功能板块所属的国资企业房地产退出工作，在2014年6月30日前完成。

  据中国证券报记者了解，目前上述政策涉及南京多家房企，已经在操作国有股权的价格评估、资金清算和股权转让等工作。“市政府在实施意见中明确提出了时间限制，市属国资在年底前退出商品房开发领域，这表明市政府的态度很坚决，工作正在推进当中。目前这些所涉及的市属国资企业正在进行项目评估，与潜在买家洽谈，制定退出方案。虽然到年底未必所有国企都能够完成全面退出，但至少要完成基础性工作，拿出阶段性成果出来。”南京市国资委一位负责人说。

  这位负责人表示，南京市国资委多次开会，要求各市属集团按照《实施意见》确定的退出方式和时间要求，明确工作进度、实施步骤，一企一策，制订工作方案。要求加快清理与拟退出企业特别是参股房地产企业之间的资金往来、担保事项，确保于2013年底前收回占用资金，解除担保责任，并不再发生新的资金拆借与担保行为。同时南京市国资委将退出工作列入市属集团2013年度考核，退出工作执行情况与企业领导人员个人的薪酬直接挂钩。

  9月29日，南京市国资委组织相关市属集团、南京产权交易中心联合召开市属国有房地产企业股权转让项目推介会，为加快推进市属国有资本从一般商品房开发领域退出工作，推动意向投资者与国有股东、房地产企业充分接洽，深入了解项目信息，向社会集中推介12项国有房地产企业股权。

  南京一家国企高管表示，绝大部分国资房企盈利能力很差，房地产业务萎缩，退出反倒是件好事。而一些房地产业务占其大部分收入的国企则有一定抵触情绪，利润丰厚是原因之一，主业受困是原因之二。退出商品房业务，对一些主业不振的企业提出了转型的考验。

  “这次是动真格的，南京一家国有独资房企上半年在热点板块拿了一幅很大的地块，现在就要准备挂牌转让，以后就不能做一般商品房开发。”这位国企高管表示，国资退出之前有大量工作要做，评估、洽谈、挂牌等程序，要在年底前按时完成退出，存在一定困难。

  份额较低 对市场影响小

  “以前商品房市场不规范的时期，南京市属、区属国企有较大的优势和生存空间，现在很多市属、区属国企早就是空壳子了，多年没有项目，已经普遍亏损。”南京一位民营房地产开发商表示，虽然南京市属国有房企数量较多，区属国有房企几乎每个区都有，但在日趋激烈的市场竞争中，南京的国资房企处境不佳，日益被边缘化，面临被淘汰，尤其是在土地出让市场化之后，这些国企在拍地时往往拿不到地，即使拿到地以后由于开发能力差，项目盈利也较差。

  这位开发商还表示，南京市属和区属的国有房企占南京房地产市场的份额很小，合计市场份额不足5%，国资退出后不会对市场产生明显影响，南京房地产市场份额基本上为外来大型房企所占据。“较早实施退出的国企，多是旗下缺少可供后续开发的项目，包括此次挂牌转让的盐城国民置业，早就在计划转让、退出，这样做利于国资盘活资产。”上述国企高管告诉记者。

  业内人士分析，南京国资退出一般商品房开发，也是由于国资房企效益不佳，普遍亏损。“退房”后可以盘活这部分资产，扭转亏损局面。中国证券报记者在调研中了解到，最近三年，南京各区属的77家房企全部净利润超过7亿，其中仅栖霞[简介 最新动态]区所属的栖霞建设净利润超过10亿元，这就意味着其他房企合计亏损3亿多元。

  即便是效益较好的栖霞建设，近几年也受到外来大型房企、本土新生代房企的冲击。2012年栖霞建设结算销售面积16.64万平方米，同比减少7.91%。2013年前三季度净利润1.11亿元，同比减少57.94%。

  分析人士称，近年来由于国资控股主导而受到束缚，缺乏足够的灵活性，影响到一些原本优秀房企的发展速度。国资退出一般商品房开发，可以让企业在自身经营管理方面有更多的自由度和自主权，企业经营的行为或理念也会发生改变。

  随着南京市“国字头”房企退市工作的推进，一批外地或本地颇具实力的民营房企，已经盯上这些即将出让的国资股份。有的民营房企在国资房企股份未正式转让前，已经布局南京。业内人士透露，不久前在北京拿下农展馆地王的融创地产，欲借33家南京市属房企及77家区属企业股份土地转让的契机进入南京房地产市场。绿地集团也正在和部分南京国资房企接洽，考察旗下一些拟转让的地块项目。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，南京国资退出商品房开发的举措为民营资本进入房地产提供了机会。国有企业退出房地产开发领域，对于很多民营资本而言是利好，增加了这类企业进驻房地产领域的机会。