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何剑波：城镇化应由市场调节不应由政府强制拉动

扫描到手机业界观点来源：互联网发布日期：2013-08-15 07:25 字号：T|T

摘要：何剑波分析表示从研究新型城镇化的6个基本要素来看，其实新型城镇化有两个核心内容，就是市民化和房地产化，市民化其实就是人的城镇化的表达，即城镇化下人、户籍、权利的统一，而房地产化就是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式，及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。

2013博鳌房地产论坛8月14日—15日在海南三亚举行，论坛主题为“改革时代的地产新力量”，五矿建设有限公司董事总经理何剑波在论坛上做主题演讲，他表示新型城镇化有两个核心内容，就是市民化和房地产化，城镇数目的增多和城市人口规模的扩大，都应该由市场的手，而不应该仅仅由政府强制性的拉动。

他表示，无论过去十几年的城镇化，还是现在的新型城镇化，大概可以总结出6个基本的要素：土地、房屋、产业、人、户籍、权利。过去十几年的城镇化关注点主要在土地、房屋和产业上，是以物为核心，表现出来的是物的城镇化的特点。而新型城镇化的关注点在于人，是强调以人为核心的城镇化，要实现人、户籍、全国和土地、房屋、产业的和谐发展。

何剑波分析表示从研究新型城镇化的6个基本要素来看，其实新型城镇化有两个核心内容，就是市民化和房地产化，市民化其实就是人的城镇化的表达，即城镇化下人、户籍、权利的统一，而房地产化就是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式，及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。

过去十几年，城镇化极大地推动了房地产的发展，高楼大厦盖起来了，新城、新的产业园建起来了，在城里居住的人也多了，但是在这个过程中却忽略了人的多方面需求，光有房子不行，得给他户口，给他相应的福利保障，政治权利、就业权利、受教育的权利等等。

在新型城市化的大背景下，房地产不再是狭义的房地产，而是广义的，它包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养老等与人的生活相关的部分。也包括了工业、产业等与生产相关的部分，不仅包括了大中小城市的部分，而且也包括了小城镇和新型农村社区的部分。

何剑波分析称，在未来在新型城镇化的模式下，土地和房屋的结合，不仅在大中小城市，而且会延伸到更多的小城镇和新型农村社区中。这两个方向都是未来房地产行业发展的广阔平台。

城镇数目的增多和城市人口规模的扩大，都应该由市场的手，而不应该仅仅由政府强制性的拉动，政府大量的基础设施的投入，造成财政的负担压力加大，被逼无奈要高价卖地去消除赤字，在企业买地成本增高过后，什么赚钱就卖什么，最后导致房子卖完了，但是区域也没有发展起来。所以未来着重的是政府的权责明确之后，区域的发展机会。从发展模式来看，有三种模式是可以看得到的，一种是城市的复合发展模式，第二是小城镇的发展模式，第三是新型的农村社区的发展模式。

第一种模式是城市复合发展模式，一般是处于城镇化率比较高的区域，以典型的城市群来讲，城市群中核心大城市和分散在大城市周边的中型城市在过去十几年的城市化过程中，有的城市化已经发展到一定的高度，以人为核心的城市化已经进行了有益的探索，在未来新型城镇化的时代，这类区域会更多表现为复合型的发展机会，即居住功能和社交功能的结合，居住功能与休闲区的结合等等。这样的机会对企业资金能力、运营能力和资源整合能力都有不小的挑战，但是在利润实现和品牌影响力两个方面的回报都是很丰厚的。

第二种模式是小镇发展模式，上午已经有一些嘉宾特别的专题讲到了小镇发展模式，这是未来提高城市化水平的中间层，在城市群的发展和形成过程中，核心大城市和中型城市的连接区域，中型城市和小型城市的连接区域，以及城市和城市之间的过渡区域是今后新城镇发展的一个广阔舞台，在未来新型城镇化的过程中，我们预测这种极具特色的，集合了休闲、旅游、康体、养生，乃至产业园区等等功能的新型小镇将会成为房地产行业的一个巨大机会，这种新型小镇既承载了城市的功能，也承载了旅游、休闲、度假的功能，同时还承袭了城市的功能，同时还承载了区域产业发展的功能，在区域发展和人口导入方面都有创造性的示范作用。五矿在最近几年也是在广东省投资运作了哈斯塔特小镇，也是在我们对小镇多年研究的基础上总结和实践出来的，目前也取得了初步的成功，对于初步发展和人口导入都有一个不小的带动。

第三个是新型农村社区的发展模式，这一般会出现在城市化率比较低的区域，这种模式目前在国内还处于探索阶段，一些企业的探索性的尝试，大部分还是在物的城镇化阶段，与人的结合还比较薄弱，未来在新型城镇化阶段，新型的农村社区发展模式是最集中体现市民化和房地产化结合成果的模式，目前在发展模式方面还有比较大的一个发展空间，包括我们现在很多企业在参与一些新农村建设，农村社区的建设等等，谁在方面应该都做了很多探索，我们也在做相关的研究，主要是集合现代农业、生态工业、休闲、旅游、养老、人居等等，把一二三产业相结合，在未来将会形成以人为核心的新型城镇化的重要实践途径。

责任编辑：赵清涵关键字：何剑波城镇化