又是一年毕业季，租房市场迎来一波高峰。对于即将离开校园的大学生来说，租房成了找工作之外的另一个话题。 翻开报纸的房产频道，“毕业租房季来临”成为热词——“由于大批毕业生加入租房队伍，推动了房屋租赁市场的价格疯狂上涨。”

毕业生涌入城市，加上原有的租房需求，一线城市的中介告诉你“一房难求”，价格一路飙升，租房市场形成当下热点经济现象。

租房市场是整个楼市的重要组成部分，房租的价格反映着楼市的火爆或者冷清，或者，我们还能从“租售比”看到房价的走势，从“空置率”看到楼市的真实未来。

有调查显示，纽约居住出租房的居民为69%，洛杉矶为61%，芝加哥为56%。在香港，不算个人出租，光是政府提供的“公屋”就为将近1/3香港市民解决了住房问题。也就是说，在一个经济社会相对稳定的城市，有约一半的居民要选择租房。

中国自2011年以来，每年新增大学本科毕业生约在700万左右，其中超过80%的毕业生选择异地择业，而这些选择异地择业的人中，绝大部分选择在一、二级城市就业——据中国人才交流中心2011年数据。

以北京为标杆的一线城市吸引着这些毕业生。那么北京有多少出租房屋？2012年3月，北京市公安机关进行实有人口基础信息调查，核对流动人口信息725.5万人，出租房屋139万户，空置房屋381.2万户。如果这个数据属实，北京139万套出租屋中，住着700万人。

虽然这个数据一经见报就饱受争议，但几个信息仍有参考价值，一是供出租的房屋远远低于市场需求，二是还有大量房屋空置，房东出于各种原因未将房屋出租。

7月2日由北工大、北京社工委和社会科学文献出版社联合发布《2013北京社会建设分析报告》指出，北京对外来人口限购住房以前，商品房的1/3被外来人口购买。限购令实行以后，2011年，外省市个人占期房购买者的比例只有10.1%，绝大多数的外来常住人口只能选择租房居住。

研究还提到，2012年北京的人均GDP已经达到13797美元，相当于中等发达水平，但北京的住房总体上还相当于西方国家20世纪60年代的水平。

这些数据在我们记者的走访中，与多数人的实际感受相符。在一线城市究竟存在怎样的租房市场？本期调查与走访揭示真实的情况供投资者和租房人参考。

    住房数量的悖论

租房市场的价格一路上扬，按理应该反映整个社会住房市场的紧张。但是，不会说谎的数据揭示了一个悖论。

根据北大中国社会科学调查中心完成的《中国民生发展报告2012》中的数据，全国人均住房面积为36平方米。

据中国房地产研究协会在2012年披露的数据，我国每年新增建筑面积约占世界的一半，为20亿平方米左右，其中超过70%为住宅面积，达14亿平方米，其中超过40%的新增面积在一、二级城市。

另据某经济学家根据全国钢材消耗数据分析，得出了“若全部城镇房屋住宅是高层住宅（现浇）结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是31—40亿平米，若全部城镇房屋住宅是多层住宅（砖混）结构，那么2006年至2009年累计城镇住宅建筑面积是62—80亿平米”的结论。

若按照中国房地产研究协会的数据，以人均住房面积为36平方米计算，每年我国新增住宅面积可满足超过3800万人的住房需求——而若按照那位经济学家的分析，则可满足超过8600万甚至2亿人的住房需求。

这些数据如果是可信的，那么自2003年至目前，其它年份不算，仅2006至2009年这四年，我国新增住宅面积就可满足3至8亿人口的住房需求。而据国家统计局于2012年发布的数据，我国城镇人口于2011年底达到51.27%，近7亿人——也就是说仅这四年新增住宅就够几乎全国一半甚至是全部的城镇人口换一次房子。

按照这个逻辑，我们应该面对的是这样一个局面：不但有很多人买下新房子住了进去，也有很多旧房子被腾空，进入了租赁市场——供租赁之用的房源数量也大大增加。

那么按照“有效市场”理论（也是促使我国最终放开房地产的市场，由个人自由买卖的经济学理论之一），既然住宅供给面积不断增加，那么可供租赁的房源也将不断增加，且其增加量至少是能满足千万甚至过亿人口居住需求的幅度——每年新增的几百万大学毕业生的需求在其中只会占较小的一个比例，那么显然因此那只“看不见的手”将会促使房屋租赁市场的价格趋于下降——也就是说“毕业租房季”应该根本没有那么大的威力，也不可能推动房屋租赁价格大幅度上扬。

但，结果却似乎是，我们面对的事实却与以上逻辑推导出的结论截然相反——据某名门户网站的房产频道的报道，目前我国的一线城市房租年增长率超过25%，呈“疯涨”现象，而每年的“毕业租房季”是房租增长最快的时间段。

这就引出一个问题，若房租真是由这些学生的需求所推动的，那么要不是数据不可靠，要不就是数据分析的理论逻辑有误——当然，还有一个可能，那就是这些学生被“诬陷”了，以他们的需求总量规模根本无力推动房租上涨。

租房市场的火爆恐怕另有原因。

    毕业了，我们何处栖身？

在北京某二手房交易店集中的街道，一个店长模样的人站在人行道上，用不太标准的普通话大声向店员训导：“每次开会都说好几遍，这个小区的房源我们必须完全控制，控制了房源就控制了价格，控制了价格才会有利润，你们才能有提成——你们到底什么时候才能明白！”

    “毕业了我们住哪儿？”

虽然距离离校还有一周多时间，而且已经在一家民营企业找到了工作，北京某高校经济学专业的毕业生小周还是愁眉不展，“虽说有工作了，但离校之后住哪里还没有着落。问哪个租房中介，都比去年师哥们的租房价格上涨很多，但公司是下发薪，工资还没到手，上班的穿戴也没钱买，我真担心会没地方栖身。”

“别租了还是，你去找找同学挤挤吧，现在不但贵，而且（中介提供的房子）条件好差，我租的房子，一个厕所大的地方能摆三层的床，就差爬着进出了。”

“你那算不错了，还有窗户，我租的地方，一间小屋被打了四个隔断，别说窗户，大白天一点亮都没有，还不通风，我总是担心是不是要热死在里面！”

小周的表态，引起了他周围朋友们的一致共鸣。

“那你们为什么毕业不回家工作，而选择‘北漂’的生活？”笔者这个问题一提出，这些刚毕业学生们稚嫩的脸上都泛起了愁容。

过了一会儿小周才答道，“我家在江西一个小县城，原来父母工作的国有企业早就没有了，回去也没工作，也要去别的城市找工作——留在北京好歹还有几个同学。”

小周的朋友们这时也开始打破僵局，纷纷介绍起自己家世——这些面临租房问题的学生，大部分来自经济相对不发达省份的县级城市，自己的父辈所工作过的小型国有企业大部分在上世纪90年代“抓大放小”的整改过程关闭，因此家乡缺乏可就业的企业，而公务员的门槛又很高——因此，做“北漂”其实是他们门槛最低的选择。

    “经济学新理论”催生产业链？

“扩招后，中国一年毕业近800万本科生，这其中有80%以上，也就是超过600万人要异地择业，而现在的企业提供住房的很少，因此保守估计全国需200万套房子才能满足他们的租房需求。这其中北京因为高校最多，因此租房需求量也最大，我估计全市至少因此要多租出50万套房子，哪怕平均一套房子租3000元，都有十几亿的市场规模——什么是商机，这就是商机！”

上面这段话，是某全国知名二手房租赁交易公司一名高级管理人员在给下属做培训时的讲话——他接着说道，“但这钱还不一定是我们的，我们要想挣到这笔钱，就必须掌握房源，掌握了房源就掌握了市场定价权，而且还不用愁生意不上门。”

如果这位管理人员的话是现实，那么风靡全球的“有效市场”经济学理论至少将在中国租房市场领域面临破产——因为定价权并不掌握在市场那只“看不见的手”里，而在这些掌握房源的人手中。

    事实是否如此？

据一位自称已经“洗手不干”，但在租房市场上工作超过5年的“资深业内人士”向笔者透露，这位管理人员的讲话并非空穴来风。

据他介绍，在他刚入行时，每天的工作就是发小广告，一个小区一个小区，甚至在一栋楼内挨家挨户地找“房源”，并每天向店长报告情况——而且，他们“最大的竞争对手也是如此。”这么做的原因很简单，“租房市场最重要的就是信息，你知道信息越多，成功的可能性就越大，挣的钱也越多。”

这段话如果是学经济的小周来说，估计会说成“房屋租赁市场的交易成本较高，其中导致交易成本升高的主要因素是交易双方的信息不对称。”——看来虽然这位前“资深业内人士”不懂这些高雅的经济学名词，对这个道理的理解，却比小周这些刚毕业的学生深刻多了。

他还介绍说，像“租房毕业季”，“学区房”、“养老房”、“学生房”、“四气空调”等等租房市场的名词都是他们这些人发明的，“掌握信息之后肯定要涨价的啊，不然辛苦收集信息干什么？！但涨价需要有说法，这些名词就是说法。”

他补充说，“我们其实也挺不容易的，获取房源信息时，有时是从竞争对手那里挖（信息），也不得不向业主许诺高价，不涨价，就做不下去。我是离开了，不然今年我一定会想一个新名词，毕业租房季这个词也太老了，都快不好使了。”

并且，“大多数房屋租赁的行业媒体，不论是网络媒体还是其它形式的媒体，都与我们有合作，这些名词经过他们的加工传播，自然大家就都知道了。”

这样，信息收集的源头，信息整理和加工的工厂，信息发布的平台，最后在最下游形成实际销售就都有了，一条完整的“产业链”产生了。

    “卖房不如租房赚，大学生最好糊弄”

这位“前业内资深人士”还向笔者介绍说，“对我们中介而言，卖一套房不如租几套房合算。大学生最好糊弄”，因为涉世未深，自视甚高，容易相信媒体，因此“价格容易谈”，而且他们“不租房还能怎么办？”

而卖房子，“手续越来越多，资格审查越来越难搞，卖一套房子时间好长，看似提成更多，其实有这时间租出去好几套房子了，更赚。”

他还对各种租赁市场的分析报告，新闻上引用的各种数据不屑一顾，“都骗人的，我在行时好些媒体、研究人员的数据都要冲我们要，我们还不知道？我不知都编过多少了，因此我从来不看那些玩意儿。”

他认为，大城市租房市场火爆的根本原因是“老家守着父母有工作，谁来‘漂着’？这些学生‘没人’、‘没钱’、‘没关系’，只能‘漂着’，‘漂着’就得租房——这讲不得价。”

不过他也承认，“这有些不地道，我有时也挺同情这些学生的，被忽悠得念了没用的书，还要花父母的钱在外租房撑门面，所以我现在不干了。你看这个店，以前我就在这里当过店长。”

顺着这位前“业内资深人士”的手望去，恰好看到一个店长模样的人站在人行道上，一边将店员从拥挤不堪的小门脸店铺中集中到街道边，一边用不太标准的普通话大声地向店员大声灌输：“每次开会都说好几遍，这个小区的房源我们必须完全控制，控制了房源就控制了价格，控制了价格才会有利润，你们才能有提成——你们到底什么时候才能明白！”