时下二手房交易频繁，但一些购房者因未写明合同条款或不了解有关政策而吃了“暗亏”，导致买主户口迁不进、赠送家装前后不一样、费用由中介说了算等种种侵害消费者权益的事发生。在二手房买卖过程中，有三个重要的合同需要合理签，九大事项需要注明。
　　二手房买卖时，有三个重要的合同
　　第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让您直接见卖房人，他们会担心您会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让您跟他签一个居间合同。
　　第二个合同是房屋买卖合同，这个合同中，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
　　第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于购房者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
　　在签约过程中要慎之又慎，对所签条款要逐条推敲，不能模棱两可;所有条款内容购房者都要真正认可，不要勉强签订;最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害
　　王先生于2007年1月购买了某小区一套86平方米的房子，对方答应在去年12月31日前迁出户口，并将此写进买卖合同，还注明“户口押金5000元暂存放于中介”。但两年过去了，原房主一直没将户口迁出。王先生认为对方违约，5000元押金应作为违约金赔偿给他。但中介表示合同中没有约定‘原房东违约，押金归卖主所有’条款，无权处理户口押金，除非有法院判决才将押金交给买主。王先生无奈进行投诉，最后拿到了押金。
　　专家支招： 由户口引发的投诉咨询今年较集中，主要是由于卖主户口没有迁出引起的。这些卖主有的是买了新房尚未拿到房产证，无法将户口迁出;有的是逢高卖房后在外租房居住，还未买到价位合适的房子;有的卖出的是学区房，为避免卖房后孩子上学再交赞助费，而不打算迁户口了。尽管买卖双方已在合同中注明迁户口条款，但由于条款不完善而带来问题。由此，有关人士建议在合同中注明“卖主如违约，户口押金归买主所有”条款，并将押金额度提高，以制约卖主违约行为。
　　张先生去年底在刘潭新村买了一处65平方米二手房，卖主和他约定装修、家具都留给他，并在合同中注明“室内装修保持现状”，但没有注明家具、装修具体情况。而张先生将钱交掉、房产证拿到手后，却发现原来看的洗衣机换了个牌子，式样也变旧了，沙发底下的地板磨损了一块，橱柜也被拆除尽数带走。与卖主协商不成后，张先生愤而投诉，最终凭他事先拍的照片拿到了部分赔偿。
　　专家支招： 买二手房必须认真验房，并应将室内装修状况及赠送的附属设施设备的品牌、型号等一一写明，也可拍照留证，同时还应约定出现实际交付状况与约定不符时，卖方应承担违约责任。买方也可通过保留5%左右的尾款于交房时支付的方式，避免卖主“耍花招”
　　于女士在景湖春天买了一套120多平方米的二手房，中介公司按购房款的2%即1.2万元收取中介费。后来，于女士在网上看到中介费可由双方自由协商而定的规定，于是找中介要求给个答复，而对方认为该费用是和于女士协商后定下的，并说“合同上写明的是中介费1.2万元，应以合同为准”。于女士由于取证难，纠纷难以调解。
　　专家支招： 二手房中介费由双方协商于去年就已实施，中介如果不事先告知，仍按照老标准收费，则侵犯了消费者知情权。但有的中介会利用消费者不知情进行“不当谋利”。有关人士提醒消费者，买房前要多了解有关政策和规定，仔细阅读合同文本内容，签合同时一定要慎重，对不清楚的内容和条款可及时向有关部门咨询。
　　购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋;房屋产权证是否属实;房产面积和用途;房屋质量及规划情况;有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利;有无设定抵押等。
　　专家提醒： 见不到房东，最好不买房;即使见到房东，也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。
　　买卖双方地址、联系办法等，注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。房屋总价款、付款方式、付款条件等。交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。违约责任及违约金、免责等事宜。约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。合同中止、终止或解除的条件。约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让禁止条款。
　　专家提醒： 直接在房地产交易中心签订过户合同，可能会多支出一两千元的费用。在二手房过户上有一个标准指导价，按此指导价核算出的过户税费(业内简称“过户费”)要低于按成交价核算出的过户费。如果购房者不了解这一点，此部分的差价(即“税差”)即归中介方所有，成为中介方利润的一部分，这也正是部分中介拒将发票交还买方的原因所在。但如果去交易中心直接签订过户合同，就必须按成交价支付过户费。
　　读者吴女士说，她刚和中介公司签订了《委托代理房屋出售协议》，觉得自己签订的合同存在不少问题，询问该怎么办
　　专家提醒：委托是一个单方行为，可以随时撤回。一般而言，房东在中介没有找到二手房买家并进入实质性运作状态前单方撤销委托协议的，只要合同没有特别约定，是不需要支付任何赔偿金的。但对于已签订的二手房买卖合同，只要其合法性得到确认，那么当事人只有履约;如果要解除合同，就要缴纳违约金。
　　在签约过程中要慎之又慎，对所签条款要逐条推敲，不能模棱两可;所有条款内容购房者都要真正认可，不要勉强签订;最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保权益不受损害。
　　一、确认产权的可靠度
　　注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
　　产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
　　一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
　　二、考察原单位是否允许转卖
　　确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
　　大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
　　一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　三、查看是否有私搭私建部分
　　是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
　　是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
　　阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
　　四、确认房屋的准确面积
　　包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
　　产权证上一般标明的是建筑面积；
　　最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
　　五、观察房屋的内部结构
　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
　　管线是否太多或者走线不合理；
　　天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
　　六、考核房屋的市政配套
　　打开水龙头观察水的质量、水压；
　　打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
　　确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
　　观察户内、外电线是否有老化的现象；
　　电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
　　煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
　　小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
　　冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
　　七、了解装修的状况
　　原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
　　了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　八、查验物业管理的水平
　　水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；
　　观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
　　小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；
　　小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
　　九、了解以后居住的费用
　　水、电、煤、暖的价格；
　　物业管理费的收取标准；
　　车位的费用。
　　十、追溯旧房的历史
　　哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
　　哪些人住过，什么背景，是何种用途；
　　是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；
　　是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
　　十一、了解邻居的组合
　　好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；
　　拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；
　　与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
　　十二、算计一下房价
　　自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
　　委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
　　银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
　　十三、二手房按揭的条件
　　年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；
　　能提供稳定的收入支付本息的证明；
　　愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；
　　所购房屋产权所属真实可靠；
　　支付有关手续费。
　　十四、请律师
　　二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；
　　建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
　　十五、找代理行
　　代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；
　　在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
　　十六、考察代理公司是否可靠
　　有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；
　　资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用
　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
　　要注意报纸的新消息；
　　向律师及中介代理公司咨询；
　　最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
　　十八、产权是否完整
　　确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
　　只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上
　　十九、小心房款和产权的交接
　　不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
　　可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
　　二十、保证产权顺利过户
　　必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；
　　从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。