“赢在邯郸”2013中国(邯郸)房地产发展高峰论坛 暨邯郸置家网上线周年庆典

扫描到手机 独家报道 来源:邯郸置家网 发布日期:2013-06-20 22:30 字号:T|T

摘要:“赢在邯郸”2013中国(邯郸)房地产发展高峰论坛 暨邯郸置家网上线周年庆典,活动现场精彩回顾。

时间:2013年6月20日15时30分

地点:邯郸市金都大酒店

主持人:尊敬的各位领导,各位来宾,女士们,先生们大家下午好!欢迎莅临“赢在邯郸2013中国(邯郸)房地产发展高峰论坛暨邯郸置家网上线周年庆典”的活动现场。我是主持人江涛,非常荣幸今天能够和各位专家、和地产精英们共同探讨邯郸房地产市场未来的发展走向,共同庆祝邯郸置家网上线一周年。

首先为大家隆重介绍出席本次活动的领导和嘉宾,他们是:

中国易居研究院副院长 杨红旭 先生

河北省住宅与房地产业协会副会长 河北省不动产商会筹备组组长 陈俊 先生

河北经贸大学研究员  经济学博士 田学斌 先生

邯郸市房地产业协会会长 郭孜新 先生 

智联传媒总裁 张慧博 先生

邯郸置家网总经理 庞昊 先生

到场嘉宾

同时今天莅临活动现场的还有省市的各大媒体朋友们以及邯郸市房地产开发企业、营销代理机构、策划机构的领导和代表们,再次感谢各位领导和嘉宾光临。

置家网是智联传媒于2011年全新打造的房产网络平台,于2012年6月正式登陆邯郸。上线一年来,在邯郸的公众影响力、行业认可度都呈明显的上升趋势。置家网作为智联传媒机构的核心成员,正以强劲的发展势头向“区域内的房产网站龙头”这一崭新目标迈进。

接下来让我们用热烈的掌声欢迎传媒总裁张慧博先生登台致欢迎辞,有请。

智联传媒总裁张慧博先生致欢迎辞

智联传媒总裁——张慧博先生致欢迎辞

张慧博:尊敬的杨院长,尊敬的陈教授、田教授,尊敬的郭会长,邯郸地产界的各位领导和同仁,省市媒体界的朋友们,大家下午好!

首先,我代表智联传媒、尤其代表邯郸置家网的全体员工,欢迎各位莅临今天的活动现场,并对各位长期以来给予我们的关心、帮助和支持,表示最衷心的感谢。

智联传媒成立于2005年,是伴随着房地产行业的快速发展而迅速成长起来的大型传媒整合运营企业,目前在职员工300余人,是省内规模最大的传媒运营企业之一。运营领域涵盖网络、广播、杂志、报纸、电视、户外、公关等,涉及关联行业营销传播的主要方向,运营范围涵盖石家庄、保定、邯郸等省内城市。

置家网是智联传媒体系的重要组成部分,是智联传媒体系核心成员---河北置家网络技术有限公司在多年专业网站运营经验基础上,充分把握互联网行业发展脉搏和市场需求,于2011年搭建的全新专业化网站。2012年6月18号,邯郸置家网正式上线,到现在已经满整整1年的时间。在过去的1年当中,置家网通过自身的专业运作,已经初步奠定了其在邯郸市场的优势地位,并在一定程度上,引领了邯郸专业互联网领域的发展脚步。置家网的公众影响力、行业认可度和网站访问量已经稳居邯郸市场第2位。

这些成绩的取得,一方面是我们自身的努力,更仰仗我们邯郸相关领导和企业界的朋友的支持。所以呢,未来,我们一定要把邯郸置家网做的更好,把更好的产品和服务回报给邯郸。

在置家网的自身营销上,我们将从7月份开始,陆续与在邯郸有一定赢响力的其他非同质网站进行类似于邯郸信息港模式的深入合作,陆续与邯郸的广播、报纸类媒体开展更深入的合作,强化置家网在邯郸市场的公众赢响力和网站访问量,进而提升置家网的传播价值和效果。在未来的1年,置家网还将通过强有力的事件营销,来推动置家网在邯郸公众赢响力和行业认可度的进一步提升。同时,在未来的1年中,置家网的系列产品也将正式登陆邯郸,包括置家家居、置多星、置家汇、置家展览等,把置家网在邯郸同样打造成包含线上推广、线下营销、线上线下联动的全新O2O模式网站,形成链条化的用户服务。 智联传媒体系内的其他业务板块,也将适时落户邯郸,通过不同媒体形态、不同业务产品、不同服务模式进行资源整合,实现客户营销传播的立体化、一站式服务。

我们由衷地希望,通过我们更加专业化和更具市场导向性的运营模式,推动邯郸房地产及关联行业的营销传播进入一个崭新的时代,推动我们邯郸专业媒体运营领域再上新的台阶。

值此邯郸置家网上线周年之际,我们特别邀请了国内、省内的知名专家、学者,举办本次高峰论坛活动,希望通过各位专家的精彩论道,能让我们更好的把握未来邯郸房地产市场的发展方向,引导我们邯郸房地产行业更加理性、健康、可持续地发展。当然,今天更是置家网对再坐的各位领导、各位企业界朋友的答谢,论坛过后将是我们的答谢晚宴,希望各位能开怀畅饮,在此度过一个美好的下午和夜晚!

  谢谢各位!

主持人:非常感谢智联传媒总裁张慧博先生的精彩致辞。

2012年6月28日至2013年6月20日,邯郸置家网改版上线整整一年了,在这一年终,邯郸置家网作为邯郸房产网络媒体新秀,不断引领多元化房产媒体前沿,创造资源整合的推广方式,为邯郸房地产市场不断注入新的血液。

纵观邯郸房地产市场,它的发展还处在一个成长时期,近年来,围绕频繁出台的房地产调控政策,房地产市场在宏观调控下日益进入理性化、规范化的发展轨道。一方面,房地产的投资、投机性需求成为住宅市场的主要购买力;第一方面,房地产行业进入产品多元、供应集中的阶段之后,供应紧俏程度得以明显缓解,房价涨幅趋于缓慢。目前国家新一轮的城镇化战略正在规划当中,新的城镇化战略的实施将为房地产行业带来什么样的发展契机?作为三线城市的邯郸,未来房地产行业的发展走势又将如何?

值此置家网改版上线一周年之际,特邀约各位地产精英和业内知名专家共聚一堂,参与本次2013中国(邯郸)房地产发展高峰论坛,共同探讨房地产在政策调控和新一轮城镇化战略的发展,分析河北(邯郸)房地产行业发展的现状暨未来发展走势,以及商业地产在城镇化进程中的发展策略,为房地产从业企业逐一破解谜题。

今天我们很荣幸地邀请到了中国易居研究院副院长杨红旭先生,为我们解读全新形势下的中国房地产发展走势。有请杨红旭先生。

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杨红旭先生发表演讲

杨红旭先生演讲主题——新形势下的中国房地产发展走势

杨红旭:谢谢。很荣幸今天有机会受置家网的邀请来到这里,跟大家进行分享。

今天主要讲一些房地产方面的事情,这两年我来河北很多次,也算是跟房地产行业河北的市场有缘。我本身研究的主要是房地产宏观面的东西,全国市场,政策,包括区域差异。          

邯郸是一个有文化的地方,但是有文化的地方需要跟现代的房地产市场有一个碰撞。这两天我听到一些朋友在谈邯郸当地的市场情况,我的感觉是邯郸的市场相对较为封闭,我们还是自成一体在运作,可能这两年有一些外地的开发商过来,但主要还是靠本地的企业在运作,我们的市场,我们的开发理念、品质、定位可能跟大城市有一些差异。我希望我今天能够从全国大势这个角度进行一些分析和分享,希望对各位能够有一些启发和启示。

我现在有一些名头,是易居研究院的副院长,也是中央电台的评论员,另外也会帮助一些节目做一些咨询,最近我也在写一本书,我自封为“短周期”的创始人。另外,中国房地产“白银”十年的主创者,另外,被南方都市报评选的2012年房地产最谱专家。

因为在2011年的时候,我曾经在石家庄,可能有些朋友可能听到我的讲座,在2011年10月份,在石家庄搞了一个大型的易居论坛,我那个会议上首次对2012年的楼市做了大胆,具体的预测。这个话题我在2012年反复讲,我当时预测2012年楼市将会经历一个探底、筑底、复苏的过程。这个预测非常靠谱,这个曲线非常具体。

我现在先对2012年进行一个回顾,回顾过去,分析现状,才能对未来进行判断。因为我是国内非常特殊的地产分析师,基本上全部以数据说话,我的论点基本上都是靠数据作支撑的,从来不说一些非常吓人的观点。

我们分析一下过去全国一年的楼市,有人说我们邯郸跟全国不一样,我认为我们邯郸市场以后跟全国的步调会越来越一致,因为全国的市场会慢慢渗透,包括外边一些企业会慢慢进来,他们的操盘理念,开发的理念也会更接近全国的一二线。

调查显示,2011年以来,全国的一线和三线的商品住宅成交量的比较(月度),因为邯郸算是三线,因此我们看看三线跟一线的对比,整个2011年全国市场的成交量低迷,2012年开始往上走,2012年3月份是拐点,3月份量上来了,当时我写文章说要注意3月份的量,因为这个量反弹之度非常大,相对于2月份超了8、9倍,所以只要市场出现这个信号,很可能就是一个市场反转,反转是短周期理论的规律,就是注重拐点,注重低点和高点,这个是低但,之后会一度反转。

到目前,3月份比较特殊,全国各地都是量报的比较大,尤其是一二线,从3月份开始,4、5月市场成交量出现一个明确的下滑,这个不比2月份疯狂,而且这个下滑是梯队下滑,相比1月份、12月份前面一年出现一个本质的下滑。为什么会下滑?市场调控效果开始有所显现。第一步就是量,每次调控政策都是这样,政策一出来,各位都抱怨没效果,但是各位一定要关注成交量,因为成交量是短周期内诸多指标中的领先指标。

对于三线城市,主要指地级市,像邯郸,2011年市场降温,但是降温的幅度要比一线的幅度小,2012年也有一个上涨,这个幅度相比它可能要小于一线,说明三线市场的波动是比较小的,而一线特征是上窜下跳,大起大落。我们看一下3月份,一线是创历史新高,但是3月份三线城市没有创新高,虽然高,但是基本上跟这个时间段是一个平台,4月份小幅回落,5月份再次上涨。所以近两个月一线城市包括少数二线成交量出现大幅萎缩,但是三线保持在高位。所以这就体现出一线和三线的特性,一线敏感,三线不敏感。按照这个规律,我认为,一线和少数二线出现持续的徘徊,四季度出现一个小反弹,但是今年很难再超过3月份,但是三线6月份有可能超过3月份,6月份如果没有超过,可以关注一下9、10月份,这两个月份有可能再创新高,这就是一线和三线的区别。

第二看看土地市场,拿地很重要,拿地时机也很重要,整个2011年土地市场非常火爆,2012年降温了,最低迷的是去年上半年,土地市场非常低迷,而我去年二季度开始一直在号召在提醒开发商朋友拿地,因为土地市场的管理一出现地价就会上涨,这个时候拿地是一个非常好的时期,但是有的开发商反映非常慢,这主要跟土地供应有关系。

我们看看拿地价格,2011年价格比较高,所以这个时候很多企业很悲催,因为高位被套,这个时候很多地方出现高价地,这种地可以卖房子的时候是一年之后,所以说2011年的土地卖房的时候出现2012年也是很低迷的。为什么说去年二季度拿地最好因为地价是在低位徘徊,到5月份地价已经达到了一个最高水平,相当于2011年的9月份,所以我最近写博客微博一直在提醒开发商朋友,拿地要谨慎,为什么?因为目前地价已经步入了一个高位区间,假如这个时候,开发商盲目拿地,到2014年会迎来房地产市场的降温,我说的是一线和二线,我们邯郸土地和房地产市场波幅比较小,但是大家不妨腾听这个原理,因为这个会指导我们工作十年、十几年、二十几年。

第三看看房价,开发商、购房者都关注房价,成交一个是房价指数,我比较关注房价指数,成交结构变化依赖于此。如果这个月成交量大,我们的房价就可以有样本剔除噪音。比如前天公布的是5月份,就是两根线,一根线是个环比,这个为比上个月,超短期的波动,同比是去年这个时候跟今年这个时间比。环比是马车的头,同比是马车的车。我们可以看一下历史。

据数据显示:在2011年下半年7月份全国70个城市出现跌幅,2012年6月止跌反弹,四季度加速涨,涨到什么时候?涨到3月份,3月份的成交量创了一个高峰,3月份的我们的环比价格也达到顶点,4、5月份,我们的环比涨幅在回落,这就是信号。什么信号?房价最困难的时候已经过了,这个时候就是2013年3月份。接下来的走势很简单,房价的涨幅持续回落,但是今年你看不到房价由跌转涨,但是2014年2015年可能会再次出现房价由涨转跌的态势,但是同比的增幅依然在扩大,但是告诉各位,只要环比见底,同比滞后大概4-6个月就见底。所以我现在可以预测短期,这个指标将会在2014年的一季度和2013年的四季度降下来,我们可以拭目以待。所以调控是有效果的,效果第一反映量跌,第二房价涨幅回落。

我们可以看一下全国房价的区域差异,我们70个城市,没有邯郸,但是当中有石家庄、秦皇岛,排名前十的环比涨幅,桂林第一,太原第二,深圳第三,沈阳第四,环比涨幅在3月份之前四大金刚,牢牢把握着前四名,北京、深圳、广州、上海。但是从4月份开始到5月份,米发生了变化,四大金刚三大金刚踢出前四,只有深圳还在,我预计6-7月份深圳将被踢出前四,一线城市领导全国,但是涨幅的回落也会领先全国,二线城市依然比较坚挺,像太原。

后面排名涨幅最小的唐山、承德、三亚,这三个城市环比下跌,温州连续环比跌了十几个月,温州是重灾区,但是温州首次出现上涨,温州在5月份,所以温州的泡沫不可怕,可怕的是鄂尔多斯,为什么呢?温州的泡沫和鄂尔多斯性质不一样,鄂尔多斯是房价被炒高之后当地需求没了,一户人家有三到四套房子,又没有外来人口,温州可能暂时低迷,但是有制造业,有外来人口,温州现在房价低,但是未来会上涨,鄂尔多斯可能会在低位徘徊很多年,所以一线二线三线有很大差异。

拿2012年12月份的一个房价相比2010年的房价,跨度是两年,比我们的环比的跨度还要大,我们拉开跨度后看看这两三年的涨幅,排名第一是乌鲁木齐,涨幅是12%,第二是石家庄,你们认为,石家庄这两年房价基本没涨,但是石家庄这两年房价也没跌,小涨是持续进行,最终涨幅聚合到一起居全国第二,乌鲁木齐第一。排名后面的,2011年,温州跌幅第一,其次是杭州、宁波、进化、青岛,温州是重灾区,浙江都是重灾区,浙江民营经济不行了及楼市大幅度萎缩,三者之间关系很大,导致浙江成为这一轮楼市下滑的重灾区。

回顾了2012年同时把目前的现状做了一个分析,我们判断2013年下半年,2013年是振荡上行,有惊无险。振荡在哪?在年初,有人问我为什么上振荡?上行就上行,为什么振荡?有什么惊?我年初就判断,调控若不升级,一线房价将失控。所以我在2月调控之前预测调控一定会升级,当时没有人相信,但后来事实证明了我的观点。因为一线房价涨的太快了,调控之后,市场会有振荡,所以4、5月份振荡之后继续上行,今年主基调是继续上行。有惊无险也是一样,有惊就是政策会升级,无险是政策带来的效果不乐观。所以2013年对企业依然可以谨慎乐观,但是2014年就乐观不起来了。

我们看一下下面的,第一短周期,我当时预测的都是短周期,短周期对我们的开发商、购房者最重要的不是未来十年,而是未来6个月到一年,这决定着你是否可以拿地,你是可以加快还是放慢开盘,是要捂盘惜售,还是要促销。

2005年房价出现了回落,2005年是国八条,2006年是国六条,2007年再涨,2008年大幅回落,2009年再升,2010年见底,2011年下跌,我们目前处于下跌反弹之后的中场,因为我们的环比涨幅已经见底了,但是到四季度这个指标会见底,所以2014年这个指标是持续下滑的。你们会说中国楼市没规律,因为政策是捉摸不定的,但是我告诉各位,规律是有的,就看你有没有水平识别规律,同时把规律告诉各位,然后我们自己把握拿地、盖房、卖房的节奏,我们是实操者。

接下来我再预测几个关键指标,每一年做一个年度报告。第一个是全国商品房销售面积,我预计是增20%,过去是涨不回落,目前1-5月份涨幅是37-38%,我认为它会持续回落,到年底全年的年度会在20%左右,所以今年情况总体是不错的。

第二是价格,这个是均价,过去三年我们的全国的价格是持续回落,调控是有效果的,但是是房价涨幅回落,我预计2013年会保持在10%,比去年乐观一点,1-4月份涨幅是15%。

我预测一般说总指标,不说具体,但是今天我稍微具体一点,因为越具体越难,当今天为了指导大家工作,所以我对一些情况做了预测。

分四个季度:第一季度:已经过去了,住宅成交活跃,价格加速上涨;第二季度成交活跃度下降,价格小涨。我们4、5月份成交量已经降了;第三季度成交表现平淡价格区域平稳;四季度成交有所反弹,价格存变数,这个反弹的力度大,价格涨幅、环比涨幅往上走,价格反弹力度小,四季度可能会出现一个月度的小跌,这就是全年,整个是振荡,但是总基调还是往上走的。各位还是比较乐观一点,但是提醒各位有楼盘快点卖比较好,如果目前我们的进度赶不上,请注意第四季度,有一个时间窗口,这个窗口能跑则跑,因为2014、2015年情况不乐观。

讲了很多预测,仅靠讲故事看历史数据还不够,还要找逻辑,逻辑就是方法论。我告诉各位,现在怎么样,明年怎么样,我告诉各位的是结论,但是我想告诉各位方法,这个方法就是判断楼市可以盯着四大引擎,那就是经济、政策、存货、资金,四个要素的变化会左右市场变化。

我们看一下宏观经济。这四个季度状态非常不好。本来四季度往上走,一季度持续回落,1.7%,5月份和6月份公布的数据都很差,所以我们的经济在筑底,可能不会超过7.4%了,所以经济是弱势复苏,跟上次不一样,所以这个因素对地产是一个稍微偏颇的因素,经济好会刺激楼市需求,经济差会影响楼市需求变差,经济好可以买别墅,买豪宅,经济不好会把自己的房子卖掉去融资,坏救企业。所以今年的经济不是很好。

第二看一下政策。讲政策各位一般会紧盯着中央政策,我想作一个比喻,一般三口之家,都说老大是谁?说老公,在外面打工,非常辛苦,但是不一样,老婆在家管钱,也不容易,小孩不构成影响。我比喻成中央政策老公,货币政策是老婆,地方政策是小孩。我告诉各位,一个道理,去年我老公的绑的很紧,基本上中央政策没有放松,这不能怪老公,因为老婆在暗地防水,货币政策放松了。2013年我还有两个判断,第一中央政策趋紧。第二货币政策将会趋于中性,但最近经济比较低迷,所以会降低存款准备金率,降息也可能会有一次机会。所以,刚才说的是政策,中央是紧的,货币是中性的。

第三看资金。有两个第一是外部资金链,第二是内部资金链,外部政策由货币政策进行延伸,货币松我们灵活性就会紧,货币紧我们的灵活性就会紧。我们看一下这个指标就是M1,因为M1是可以反映出流动性的指标,因为M1的变化对我们的房价的变化非常匹配,M1同比指数高,我们的房价涨幅就大,M1跌我们的房价也是跌的,所以M1的水平其实是蛮高的,我们的房价也是处于这样高的水平。但是我们的信贷不给力,导致我们的热钱流出,因为5月份我们的热钱会有流出的迹象,M1如果在这样一个水平上,房价短期已经见底了。

我们再看一下内部资金链,就是开发企业的资金链,可以发现去年上半年开发企业非常差钱,所以去年上半年企业被迫进行促销,但是去年上半年我们的企业资金链是往上走的,但是相比2011年第一季度要差很远,当时才叫不差钱。不论怎么,企业资金链是好过去年的,很多企业不愿意降价促销,因为资金链不是很紧,但是我还是建议促销,因为进入2014年会进入一个低迷期。

下一个指标是库存,库存非常重要,库存是供求关系,所以通过观察库存可以知道供求关系。归根到底房价是由供求关系影响的,所以这个指标非常重要。一线城市、二线城市、三线城市在去年初的时候可以卖的房子按照目前的速度,三线最差,当时需要22个月,二线是18个月,一线是15个月,到了去年下半年,基本上达到了一二线城市6-8个月,据我的观察,区划周期只要是低于8个月,房价必涨无疑,低于6个月会大涨,低于3个月,房价会暴涨,而三四线城市的还是在13个月左右,这说明在中国的很多地级市,库存量大是一个很重要的问题,库存量大基本供大于求,这个时候你想涨价涨不上去,你涨价附近的楼盘降价,所有人都会转移到你隔壁买房子。

库存区划周期,基本见底了,所以说,目前最好的时间点正在慢慢过去,一二线供不应求的关系会慢慢发生变化,变成供求平衡,到明年供大于求。我们通过看数据,主要是为了把握规律,从而知道市场走向。

最后一个指标也是存货,这个存货是期货,有的人会炒股指期货,现货就是现在的房子可以卖,这个是期货,已经开工了,但是还没有领证这个指标通过新开工面积的变化可以知道我们的期货是多少,去年我们的新房是负增长的,导致2013年房屋的新房价格会坚挺,因为去年没有它,今年没有房子卖。即便如此,我个人认为,二季度、三季度、四季度我们的新盘供应量依然是偏紧的,所以到2014年的供应情况要比现象更充足一些。

最后讲讲规律,在座的都是地方项目的老总、副总、投资总监,我想告诉各位的是千言万语规律很多,但是开发商最重要的是做好两件事,抓机遇,避风险。

第一先买地,买地非常重要,各位想卖房重要,卖房没买地重要。一个项目由四个价格构成,地价、建筑成本、税费、企业利润。地价成本是跟企业利润是此消彼涨的,地价拿的便宜,房子不会赔的,假如地价太高了,可能是少赚,可能是亏损,所以各位一定要注意拿地,拿地要有时机选择,有技巧,因为土地市场是滞后于房地产。

我们看一下全国的情况,这个时候,我们的2010年二季度开始房屋的销量是持续飙升的,这个时候我们的土地市场开发企业拿地依然是负增长,土地市场变化是滞后于房地产的,到了2011年房屋市场销量开始降温,但是很不幸,土地市场土地升温,所以这个时候高价地王非常多,这个时候很多企业会在高位拿地。什么时候拿地最好呢?是去年的二三季度,这个时候土地市场是最低迷的,这个时候拿地最好。但是到目前我们房屋市场的指标已经见底了,这个时候土地市场是非常疯狂的,这是全国数据,主要一二线拿地量大,三四线还比较小。这个时候拿地一定要谨慎,拿错了时间节点,你明年、后年卖房子的时候压力非常之大,因为成本已经失控,控制不住了,因为地价没控制好。

第二,卖房子,卖房子要看成交量指标,我讲过了住宅成交量是一个短期指标,我们先盯着马,再盯着车,所以我们要盯着成交量。举个例子,2009年,全国的房子非常好卖,量非常高,但是量起来后,价格再起来,这个之后量先降,价格是由涨转跌。去年3月份量起来,6月份价止跌反弹。所以3月份只要价格在高点,又可以去跑量了,量起来之后,要捂盘,不要随便促销了,一旦量见底反弹之后,要珍惜利润,停止促销,宁可这个月只卖10套房,因为下个月房价可能会涨5%,下个月会再涨10%。所以看到量上涨之后,一定要停止促销,但是量见底之后,一定要跑量,不要再捂盘了。因为最好的时间已经过去了,涨势已经趋缓了,这个时间要逃命。

我说的是一线二线,对我们可能没有更多的指导意义,但是全国的迹象会慢慢在邯郸见效。

我做一个短周期判断。

2012年,很安全。无论购地还是卖房都很安全。

2013年,要谨慎。我们的量出现一个增长,不管拿地还是卖房都要谨慎一些,选区域、选价格、选产品都要谨慎。

2014年,有风险。提醒大家市场有降温的风险,一旦有降温可能会持续两年,至于2015年基本上跟2014年差不多,基本上是见底、或者下行。

最后,稍微说一下,我有一本书马上要出版了,这本书把我这几年的研究心得,包括规律全面呈现出来,而且得到了任志强、朱中一等四大地产界权威人士的推荐,希望各位有机会看我的书,书里面会把我的观点有一个详细全面的阐述。很多时候我是在接受媒体的采访很多时候我通过微博放炮,抛出观点,但是所有观点背后都有逻辑体系和数据支撑。房地产市场长期没有风险,短期会有风险,所以我们要规避风险,希望各位会有所启发。主持人:非常感谢杨院长的精彩演讲,让我们对全新形势下的中国房地产发展走势有了一个更深刻的了解今天能够在现场听杨红旭先生分析中国地产走势,相信会让在场的每位嘉宾受益匪浅,让我们再次以热烈的掌声感谢杨红旭先生带来的演讲。

目前我国新一届党和国家领导人,具有前瞻性的提出实现“中国梦”的伟大设想,可以说在当前的重大经济改革、城镇化建设等国家的战略中,始终都在围绕“中国梦”展开,而这些政策的实施,房地产业在其中扮演了很重要的角色,那么,河北省房地产目前的发展现状如何,未来的方向在哪里?下边有请河北住宅与房地产业协会副会长陈俊先生对该话题进行深入的讲解,有请陈会长。

陈俊先生发表演讲

陈俊先生演讲主题——河北省房地产目前的发展现状如何,未来的方向在哪里?

陈俊:谢谢主办方,谢谢诸位来宾。

很高兴来到邯郸这个文化底蕴很深的城市。昨天晚上有朋友告诉我,说从邯郸出去的成语就达两千多条,我听了真是很震惊,邯郸确实文化底蕴非常深厚,我从小就听说几个成语,邯郸学步,五十步笑百步,黄粱一梦。我今天来了之后感觉到邯郸这个城市真好,比石家庄还好。

我第一故乡是浙江,土生土长。第二故乡是北京,在北京工作生活了20年左右,随着北京房地产的成长我成长,随着北京房地产业的发展我发展,随着到二三线城市去发展,我这个理念又在石家庄潜伏了5年,在河北潜伏了5年,又把河北当做我的第三故乡。所以我对河北有很深厚的感情,特别是像邯郸、保定这些二三线城市有自己的心得,今天愿意跟大家进行沟通和交流。

我今天讲的题目是“河北邯郸房地产行业发展的现状暨未来发展的趋势”。

河北邯郸正面临着千载难逢的发展机会,大家都知道北上广深是一线城市,发展非常好,城市化率特别好。我在北京20年真是看着北京一步一步发展起来,而我们国家绝大部分的城市都是二三线城市,像省会城市,三线城市像保定等等。我们国家要发展不仅紧紧依靠北上广深,特别是党的十八大提出来要四个化城镇化工业化信息化和农业现代化。十八大的报告第四章大家一定要学,我对这个学了18遍,这个四化我烂熟于心。这四化我个人认为主要在二线城市,北上广深城镇化、信息化不用说了,农业现代化北上广深谈不上,工业化更不用说了。所以我说,这四个化是针对二线城市的。针对河北,我个人体会发展比较慢,基础比较薄弱,但我始终认为,越是落后的地方,越是想发展的地方,商机就越大,这是毋庸置疑的。现在一般的开发商到北京做开发,没有几百个亿想都别想,拿地都拿不出来。在石家庄、邯郸等河北开发,可能就几十个亿,有些资金运作好的话,就用很好的钱就运作出来了。

恰恰对于我们广大的中小企业开发商来说二线城市确实是他们广阔的天地,特别是河北省委书记周本顺来了之后对河北的发展提出了很高很高的要求。最近大家有没有注意到河北省委召开常务会议,专门就讲发展。发展理念80%话语就是招商引资,对外招商引资就意味着要吸引外地优秀的企业、商人、企业家到河北发展。我都把自己当成新河北人,更何况我背后许多的企业家、商人。

在这个过程中,我们河北潜在着许多的商机,河北需要发展,太落后了,需要更大的发展,迎来的是千载难逢的时机。特别是河北的二三线和县里面的经济。要发展,要城市化,我们河北的城市化率很低,低于全国的平均水平,城市化率低肯定要提高,这届的省委肯定会大力度地抓发展,每提高一个城市化率百分点,对房地产这个行业来说隐藏着巨大的商机,每提高一个城市化率都离不开房地产这个行业。也就是说,城市化进程给力房地产,房地产返过来又大大促进城市发展。

对二三线城市老百姓来说要改善生活,要提高生活质量,要把自己的钱保值增值,最有效的途径我一直在讲就是房产,房产是资产保值增值最有效的途径。回顾这十几年来中国房地产发展的历史,老百姓这个投资有好几种渠道比如买股票,投资房产,买基金等等,就是房地产保值增值。

房地产同政治、经济密不可分,所以这十几年来,我们所谓的调控,国家的大方向是对的,遏制某些城市房价过快上涨,这个词语大家都要琢磨“过快上涨”。从十几年发展历史看,调控,每调一次房价反弹一次,每调一次,反击反弹一次,我经常在公开场合讲,在钓鱼台我也讲,每次调控都会促进房价上涨。

用我们浙江商人来说,没有政策就是好政策。我们要把眼界拓宽一些,不要老盯着住宅地产,可以把眼界延伸到商业地产、工业地产。有句俗语住宅地产是小学生做的,商业地产是中学,工业地产是大学。做住宅地产竞争很激烈,技术含量不是很高,我建议房地产商特别是二三线房地产商不要把眼光光盯着住宅,要向商业工业地产转移。

作为投资者来说,开发商统称为商人,商人我经常强调要学胡雪岩。我一直有三个偶像,第一从政要学曾国藩,他的为人之道,政治观念值得让我们学习;第二个是毛泽东,怎么带领衣衫蓝缕的队伍在前冲锋,我们作为一个老板也是在艰苦困境中摆脱困境,爬雪山,过草地把队伍带出来了。我们一个企业家、一个商人也是一样,碰到各种问题,也是要爬雪山过草地度过难关。还有一个商人是胡雪岩,他改过一句话贵出如粪土,贱取如珍珠。这句话很值得沉思,在高点的时候投出去,在低点的时候买进来。购房者买房是这样,开发商拿地也是这个道理。

我现在回过头来讲河北房地产的现状,经过5年的调查和研究,我发现我们河北住宅地产面临很尴尬的局面。相对来说住宅地产我刚才讲过开发的技术含量相对低,进去的门槛比商业地产、工业地产更低一些,容易进去。开发商一拥而上,特别是在河北,河北和北京、浙江没法比,我再北京地惯了,他们的房子证件都很齐全,但是到了河北我很吃惊,开发商什么证件都没有就盖房。最后这几年政策比较规范了,资金对企业家来说要求更高了,开发的烂尾工程不多了。老百姓对政策、住宅楼市也就了解了,他就要挑挑了,他就会挑环境、物业、交通,结果优胜劣汰,到最后环境、交通、物业不是很好的就卖不出去,这对开发商是一个考验。所以住宅市场面临一个非常尴尬的局面。

拿石家庄来说,石家庄一拥而上,这几年开了多少的住宅啊,有些有证的,有些没证的,有些比较规范,有些不规范,正是对这个市场,我认为比较饱和了。卖的老百姓眼睛一年比一年亮起来了,所以比较尴尬。

第二,从整体来说,河北房地产商业地产的饱和和稀缺,怎么说饱和和稀缺?这本身就是一个矛盾体。又拿石家庄来说,石家庄的商业地产假如大家没有做好充分的准备,没有一定的资金量,没有一定的定位,没有一定的标新立异的东西,不要贸然进入石家庄商业地产。因为这个城市既没有资源,又不是旅游城市,人口有些人说280万,有些人说290万,再多说一些300万,流动人口不多,不像北京。好,它的现在的商业地产面积大大超过500万、600万,一个人平均2平米的商业地产,卖给谁,而且没有特色,清一色,太饱和了,没有一定的量不要进去,没有一定的特殊、新鲜的东西别进去。稀缺,缺的就是特色,太饱和了,又稀缺,缺特色。所以,我建议,在座的企业家们,假如你要杀到石家庄做商业地产,一定要慎重又慎重。

商业是如此,工业地产、旅游地产在整个河北都有很大的发挥潜力,我们该如何做呢?我认为区域经济的兴起会带动住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产、区域经济。我们河北绝大部分是区域经济,比如邯郸的区域经济,邯郸我个人认为可以以旅游带动,因为是历史上有名的古城,历史文化非常浓厚。所以可以利用旅游让大家来领略邯郸的古城风貌,旅游的人多了,又可以带动商业地产、工业地产,就能以区域经济的兴起带动地产发展。不要纯粹搞住宅地产,光盖住宅,邯郸的人口也不够。如果说建旅游,这对我们的开发商的资金、能力也是一个考验。

区域经济的发展,河北省现在是特别重视的,我刚才讲过,我们做开发,做房地产,必须要跟政府联合,要摸准政府的套路,政府现在的套路是重点发展区域经济,县域经济。结合这一块,我在5年前,在香港凤凰卫视做一个节目,这个节目我首先提出来说环首都经济圈。当时我在香港凤凰卫视针对这个主题阐述了自己的观点,比如河北怀着北京1000多公里的省际线,假如把这1000多公里拉直的话完全可以拉到浙江去。我提出了河北要“傍大款”,这个大款就是北京,傍大款走正道,发大财。这个观点提出来之后,旁边一个大姐就坐起来了说欢迎你到河北发展,我说这个大姐叫什么?她说叫张凤珠,她昨天也给我打电话了,说我要到邯郸来,好好给大家讲讲。我第一年到河北来,我是用自己的脚步丈量河北的土地,反复调查反复考察之后才会有自己的观点,我不是拿着所谓的数据发言。

大家有没有注意到北京六环、七环,960公里一圈,好长啊,把河北廊坊、涿州全部都圈进去了,高速路口、机场都建在河北了,把北京传统产业(比如家居行业、服装行业、机械行业)全部往河北迁移,这对于我们河北来说,发展是一个极好的机会,也是北京的人才往河北外流的机会,我们一定要抓住这个机遇。北京七环环过来之后,把河北的涿州、廊坊环进去了。这边中原经济圈又一环又把河北一部分环走了,所以没有被环进去的河北的地方一定要抓住机遇。所以我始终认为,离北京越近,北京的人才涌过来比较多,这是我个人的亲身体会,因为我最近在邢台柏乡搞了一个产业园区,我每个月都把北京的专家请过来,大家说如果在涿州搞就和了,也就是说离北京越近,发展越快,又有高速公路,又有高铁,北京的人才就会越集聚,企业的发展就会越好,这就看市场如何运作了。

当年我在北京的时候,北京15年前的情况和我们现在邯郸的情况很相似,在西南三环的时候,当时的现房4800元/平方米,没人要,开发商急的要死,找到我,让我帮帮他。我说这个产品非常好,你们缺乏的是市场运作。我把我的团队带进去,从过去的4800元/平方米涨到现在的38000元/平方米,所以很多北京人说我是浙江炒房团的团长,我不是炒房,我是搞运作。

以住宅为基础,以商业地产为先导,以工业地产为后盾,发展房地产,比如在邯郸发展房地产,一定要把邯郸的文化历史背景的元素最大化的糅进去,卖它一个好价格。比如在邢台柏乡打杂一个园区,运作半年有6家企业进驻进去。

政策与体会方面,我历来反对房产税,我说房产税是在普通老百姓身上再剥一次皮的事情。限购令何时取消?国家的每次调控都会促进房价的上涨,现在国家的电视电台都不讲调控了,李克强总理上来之后跟原来的执政风格就不一样了。二三线城市,现在极需要工业化、商业化,怎么能限购呢?比如我是北京人,我是外地人,我在邯郸要投资,但我不能买房子,我住哪呢?如果限购对二三线的负面影响太大了,吸引不了外地人到邯郸发展,肯定外地人在本地都有房子,但是我想到外地投资,如果没有房子住,我肯定不回来了,所以千万不要搞一刀切。

房地产的定位与城市定位是密不可分的,我刚才讲过,比如说在邯郸开发房地产,一定要把邯郸古文化古历史各种元素大力糅进去,不能一开发出来就是水泥加钢筋,房地产定位一定要定好,最大的目的就是提高价值,价值出来了,价格自然就出来了。城市定位也要定好,一届政府不能一下子把城市定位定位好,就会很乱。

大力开展招商引资,与外来的和尚念好经。一定要把外面的优秀企业、企业家吸引到河北、吸引到邯郸来发展,大力开展招商引资。现在我认为河北是重中之重的活动就是招商引资,特别是周本顺来了之后特别注重招商引资,对于一个企业、企业家来说就是上帝。我们邯郸也需要外来的品牌企业糅合进去。我一直认为就是陆地病和空降兵糅合起来才能加快发展。

改变推销推广方式,加大宣传力度,我觉得现在的推广模式很老套,吸引不了我的兴趣,所以一定要改善。如何改善,由于时间关系,不多讲了。6月4日我在柏乡各级领导干部专门听我讲了一套课就是“无中生有搞招商”,我们推广也是一样,一定要无中生有,有中创新。    着重品牌宣传,本土化与舶来品,本土化一定要拓宽眼界,否则品牌做不出来。

在各大电台做节目,经常被人发问。有一次在凤凰卫视做节目,有人提问我说,你对全世界的观众讲一句话,我说“先下手为强,后下手遭殃”,我说开发商如果不趁这个低但拿地,后来你就拿不起了,购房者如果不早买房,你工资的增长幅度是赶不上房价上涨的幅度的,所以会遭殃。

所以,这几年,我在房地产界铁打滚爬,一路走下来,有自己的心得,我的心得体会是作为开发商要瞄准国家的形势,眼界不仅要顶住住宅地产,还要扩宽到商业地产、工业地产、旅游地产,凡是跟地产打交道的都可以。作为投资者买房来说,先下手为强,后下手遭殃,房价是会越来越高的。作为政府来说,一个城市的定位要定好,我们的开发商要学会市场推广,不要墨守陈规,市场推广好了,你的价值和价值都上去了,你的品牌也就出来了。

由于时间关系,今天就讲到这里,有什么需要互动的,下来我们再互动。主持人:感谢陈会长的精彩演讲。

前面我们提到国家新一轮城镇化战略正在规划中,纯粹的住宅开发时代已经过去,城镇化进程带来的消费市场,而这一形势的转变,都将是会以经济为主导,下面就有请主讲嘉宾河北经贸大学研究员、经济学博士田学斌先生进行演讲。

田学斌先生发表演讲

田学斌先生演讲主题——在新型城镇化背景之下,商业地产开发发展

田学斌:谢谢各位。非常感谢我们的主办方,能够有机会在这里跟大家一起交流,在新型城镇化背景之下,商业地产开发发展的一些问题。

刚才我听到杨先生跟陈俊会长他们的演讲,我很受启发,特别是陈俊先生,他作为有多重身份的地产研究界知名专家,能够为河北的发展在奔忙,在招商,我由衷地谢谢他。

我们知道,十八大以后,中国的城镇化进入了一个新阶段,李克强总理提出来,我们要打造中国经济的升级版,而在李总理还没有当总理之前,当常务副总理的时候就多次提出来把新型城镇化作为中国最大的内需,担任总理之后,我们看到,新型城镇化的战略现在正在制订之中,大家对这些战略的具体细节有很多的关注,包括前一阵子有风声说已经上报国务院,但是却被打回来了,正在重新研究。

我跟大家交流的第一个观点就是理性地看待城镇化。大家为什么要到城市里来呢?城市能让我们的生活更便利更美好,为什么呢?就是可以让我们更密集。城市,中国的文字里是先有市再有城的,北方叫集,南方叫帷。我们赶集,我们到帷子里作交易,这本身就是一个互相取利的活动。城因市而起,市因城而聚。

我们城镇化的统计有问题,就是把在城市生活半年的人就会被统计进来,所以我们的城镇化率统计会有高的成份。即使这样,我们的工业化水平占GDP的比重已经达到了47%,城镇化的水平大约是52%。大家想想看,看起来这两个数字都比较吻合,比较同步。其实不然,从世界发达国家来看,他们的城镇化水平已经达到了70%以上,而他们的工业化水平是多少呢?不到30%。也就是说,我们的城镇化水平跟工业化水平还是不匹配的。由此得出来一个结论,就是我国的城镇化发展的空间是非常大的,再看看我们的十二五规划,看看我们最近的关于城镇化的一些研究成果,我们就是发现,我们中国很多经济学家都坚持,中国还会有20年的增长,为什么有这样一个定论呢?就是因为我们的城镇化水平还有至少20个百分点左右的提升空间。我们现在是52%,对于中国这样一个大面积的国家,城镇化的水平达到70%是可以预期的,也就是说一年按照一个百分点的速度来提升的话,我们每年转移到城市的人口就有1000多万,1000多万人进入城市,对于城市的生产、生活、交易、商业包括业态的变化将带来一个巨大的促进。

对于河北来说,我们现在的城镇化水平只有46.8%,而我们的工业化水平已经达到了50%,是个典型的重化工业的省份,邯郸有多少呢?邯郸跟河北差不多,是46.5%的城镇化,邯郸有970多万人,也就是说,大数1000万的话,我们才有400多万人不到500多万人在城市。而十二五规划里面,对于河北邯郸的规划我们的城镇化人口要达到200万,石家庄和唐山要达到300万,在河北省两群一带的规划中,邯郸的潜力还是非常之大的,特别是我们进入中原经济圈之后上升到国家战略,我相信邯郸的工业化和城镇化的水平还会有进一步快速提升的空间。

从经济发展的程度来看,邯郸是全省老三,因为当年我参与十二五规划建议的起草,参与省委八次党代会的起草,我多次到邯郸里调研,邯郸的总量在全省是第三位,财政收入略逊于沧州,最近一两年,特别是今年,渤海新区的建设如火如荼,大有赶超邯郸之势,所以邯郸的领导,也是响应省委的号召,叫做跨越发展,赶超发展的势头也是很猛的。

第二个观点我想跟大家交流,我们中国的城镇化到底要有一个什么样的道路?很多人,很多年对这个问题有一个争论。有人说我们就是要发展大城市,有人说我们要首先发展中小城市,还有一个观点是大中小城市并举,那说了等于没说,等于全面开花。我的观点是什么呢?我觉得中国这样一个发展阶段,我们的人均GDP是6000美元,我们河北的人均GDP跟中国是一致的,都是在5000多一点,这样一个水平恐怕大城市聚集的效应还是很强的。很多人都说,北京现在已经成首堵了,空气跟脏,PM2.5都把我们P倒了,而且还出现了一个北京壳,污染着我们中国。为什么空气质量这么差,为什么交通这么拥堵,房价这么贵,人们为什么还要到大城市里来呢?原因很简单,中国这样一个发展水平,人口向大城市集聚的趋势依然在持续,还没有到停止的时候。所以我同意一些专家的观点,大城市化是中国城市化的一些典型特征。

但是很多朋友问了,说田老师,大城市了,都往北京跑了,都往石家庄跑了,邯郸这样的城市还有没有人来?当然有了。大城市化还有区域的概念,而且吸引的是不同的人,不同的人力资本水平的人,不的财富水平的人,按照解题分布进入一个城,选择一个大城,一个小城,一个中等城市。大家都很清楚,现在在村子里面的当村支书的,村子里面有企业的首先要县城去买房了,县里面有财富的都到邯郸这些地级市买房了,邯郸有钱的人很多就到石家庄、北京、天津去了,北京人到哪里去了?到国外。所以每年的房地产展很少有开大石家庄的,为什么呢?因为我们潜在的消费群体、投资群体还没有达到一个量级,但是通过我们的发展我们可以很快让这些人来。

所以大城市化的含义就是从国家层面来讲,优级的人首先要到北京,次优级的人要到石家庄这些二线城市。我们知道在城镇化进程中,最重要的问题大家考虑的不单单是买房,进一步我们考虑的是我们的公共服务能不能达到,我们能不能在那里安居,能不能把孩子放在那上学,能不能提供一个更好的成长空间,所以讲到第三个话题,就是人的城市化是城镇化的本质。我们在2011年之前,我们的城镇化,政府主导的痕迹周,建城造城的痕迹重,李克强总理 就任后,对这块有明显的警觉的。大家去研究他的讲话,包括对进城镇化战略迟迟没有通过, 可以读到背后的深意,因为李克强总理是懂经济的。

如果北京城建的时候就想着把廊坊包进来,在廊坊规划一个商业区包括搞一个低成本的工业加工区,大家想想,从三环四环还没有兴起的时候,我们就想搞这个,那北京发展的成本是有多大啊?所以我想了一个思路,城市的建设要留白,曹妃甸也要留白,210平方公里,不要这也摆,那也摆,210平方公里,需要投资多少设备啊,承接不了,所以还要小步快跑。所以城镇化核心不是一个外观一个楼,过去我们讲的是这样,那么打造中国经济的升级版,新型城镇化,李克强总理特别强调质量,怎么提高质量?就是人的城市化,人要进来,要住下,不是住半年,而是要定居下来,人不是要流动,是要迁移,迁移就涉及到户籍制度。我们在搞房地产开发的时候,要严密关切有关人的城市化的制度变革的进展情况。户籍制度的变革,城乡社保的统一,全国社保一体化,这些东西看起来跟我们的关系不大,但实际上恰恰昭示着未来,房地产的建设可不是把过去的数据统计起来,用二乘法把它推算出来,还有理论逻辑,有发展趋向,有政策趋向,有个人的判断,所以这是经济学。

第二个大问题,我跟大家简单汇报,就是商业地产的发展趋势和条件。城镇化本质是什么?就是空间资源的再分配,从国家到河北,到邯郸都是这么提的。叫做产业向园区聚集,园区向城镇聚集。什么意思?就是通过产业的聚集来降低我们寻找竞争对手,我们合作生产,我们研发甚至包括低碳发展搞循环经济的成本。聚集产生交易,聚集产生低成本的收入。所以我们知道,在农业分配的时候,是一种分散的耕作生产,到了商业文明时代就强调聚集两个字,这正好跟城镇化是匹配的。在这样一个人口聚集、交易聚集、生产聚集、需求聚集的过程中,商业地产的作用就凸显了。我们看到,2012年,商业地产的投资占到房地产总投资的比重是多少呢?是13%,而2011这个数字是11.9%,虽然只有1.1个百分点的微涨,但是我想这是一个不可逆的,要不断增长的,而且涨幅会不断扩大的过程。

同时我们也发现,有一种声音认为,在一些三四线城市,商业城市空置率比较高,有人甚至说,是不是有泡沫化的倾向。刚才我们都讲到房价,那么我问大家一个问题,在座的各位老板、老总、总监、领导,房价到底是因为什么而涨的呢?是因为地价涨了吗?是因为税费涨了吗?是因为人多涨了吗?是因为原材料涨了吗?NO。是因为什么涨了?是因为人们的预期涨了。经济学告诉我们,房地产本身土地不值钱,你要在一亩地上上玉米,可能也就挣个千百期钱,你要种上小麦,多不到哪里去。你要把它种上一个商场,它的增值就是呈十倍百倍的翻番。所以土地的增值是由谁决定的?房地产的价格不是由土地决定的,正好返过来土地的价值是由房地产决定的,而房价是谁定的呢?是由我们对于一个城市良好发展的预期决定的。这个角度来看,我们商业地产的价值和价格在持续不断的攀升,就预示着我们商业地产的未来。

商业地产,从美国来看,它的经营已经到了一个高级的阶段,现在我们从住宅的开发,转到商业地产,需要一个发展模式的转变,这个商业模式的转变,简单地说就是由过去卖房,现在转到做运营,做经营,从过去的销售一件东西,到今后的提供一种服务,是一个不断的连续的为我们的客户、为我们的商场,为我们的步行街的租户,为我们的店铺提供增值服务的平台。商业是一个提供高附加值的平台,这对于我们过去以传统的住宅开发为主的开发商来讲,在知识上,在经验上,在管理的方式上,都提出了新的挑战。所以我觉得,就要借鉴香港的模式,叫做综合开发。香港人搞商业地产,不是单打独斗,体现在两个综合,第一个综合是几个开发商联合起来搞,不单单是开发商联合起来搞,而要跟你的服务对象联合起来搞。比如我搞商业地产,我就是要建大型的超市、商场,那么我有要其大型的商业企业合作,我要搞旅游地产,就要跟大型的旅行社合作。我做商场,就要把餐饮、娱乐等等上下游的产业都结合起来搞,所以商业地产发展的这些趋势是需要我们去把握的。

时间关系,最后我给大家报告一下我的心得,就是商业地产开发的策略,中国人做企业,最大的一个毛病就是喜欢多元化,你看西方的企业一直守住一个摊子做很长时间,做到底,比如意大利,我们经常羡慕意大利的皮鞋,可是温州的皮鞋多好啊。不赚钱就炒房了,看房产不赚钱就搞别的了。大家看看,做一个行业,哪有天天赚钱天天80%的速度增长的道理呢?经营一个企业就像一棵树,遇到阳光可能多长一些,遇到虫蛀,可能会受到损失,关键是要守住。意大利的皮鞋现在是一个时尚的产业,他的一双皮鞋要卖很多被于我们皮鞋的价格,是他们皮鞋付出的成本高吗?不是,他们把一个看起来成本不高,附加值比较低的产业持续地做下去,做一百多年,做下来把它做成一个时尚的产业。

所以我们有句话,这个世界上没有夕阳的产业,只有不专注的企业家。如果你不专著,再朝阳的产业也会做成夕阳企业,所以第一点就是要专著。

第二就是要创造差异化的优势,大家知道武汉有一个楚河汉街,有接近5.8平方公里的面积搞商业,好像是万科开发的,万科投资商业地产,悄悄地进村,好几年了,发展势头很猛,楚河汉街的效果也不错。我们初做商业地产的人,是不是都要做大型步行街呢?不一定。比如河北,我们提出来,要把县域经济、县城搞大搞强。像我们这个实力的开发商,可以到经济条件比较好的县城先行一步,往下走搞商业地产,这样我们可以先占脚,守住之后,有积累,有资本再往上延伸发展。在定位上也是这样,不是越大,越好,你建Shopping  Mall,我也建Shopping  Mall,你建综合体,我也建,这不行。

第三品牌化。做商业地产,品牌化的形成很重要,如果你只做一年做五年,商业地产的周期是很长的,根本留不住什么,要做品牌化,是要守住的。所以我们希望,我们的河北,我们的邯郸,有更多的有雄图大志的开发商投资商业地产,在新型城镇化的大潮之中做商业开发的弄潮儿。讲得不对的地方请大家批评。

谢谢。

主持人:感谢田教授的精彩演讲。今天跟各位专家学者共同分享了经济政策以及邯郸房地产方面的经验和看法以及他们的观点,所以让我们再次用热烈的掌声向各位专家表示感谢,希望常来邯郸,关注我们的邯郸发展。

 

邯郸置家网上线一周年庆典,新版LOGO启用仪式。

主持人:今天是邯郸置家网上线一周年庆典,新版LOGO也将在此时启用,下面就有请陈俊会长,郭孜新会长,张慧博总裁,庞昊总经理上台为我们共同启动新置家网LOGO。大家一起倒数五个数“5、4、3、2、1……”

有请我们的各位领导把你们的手放到我们的启动球上,启动我们的置家网。

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置家网新LOGO启动仪式

各位嘉宾,各位现场的朋友,让我们在此热烈祝贺置家网上市一周年以及新版LOGO的启用,再次掌声感谢各位嘉宾,使置家网创造更多的荣誉和财富,达到一个更高的高度,谢谢各位。

主持人:刚才我们也是非常荣幸非常激动地见证了邯郸置家网新的LOGO启用,同时也祝贺邯郸置家网在邯郸地区做成我们网络营销龙头老大的企业和平台,下面继续为大家带来一组精彩的节目表演,让我们一起共享非常轻松愉快的时刻。

有请舞蹈嘉宾。

活动现场精彩的舞蹈表演

主持人:“赢在邯郸  2013中国(邯郸)房地产发展高峰论坛暨邯郸置家网上线周年庆典”即将落下帷幕,感谢各位一直以来的支持及厚爱,邯郸置家网为大家准备了丰盛的晚宴,现在进入晚宴环节,在这个环节里会有更多的惊喜送给各位。接下来有请智联传媒总裁张慧博先生带领智联传媒的高层管理团队致祝酒辞。

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张慧博先生带领智联传媒的高层管理团队致祝酒辞

庞昊:首先感谢大家在百忙之中莅临我们的活动现场,下面我先介绍一下我们的管理团队:

榜样杂志总经理——赵为

媒体代理的公司总经理——陈华

灵创活动公关总经理——武振中

银河家居网总经理——潘亚强

置家网保定站总经理——冀志强

石家庄银河房产网总经理——周艳雷

置家网石家庄站总经理——赵国玉

智联传媒的总裁——张慧博

张慧博:再次感谢大家的到来。

今天我把我们整个智联传媒体系的主要板块的各个负责人也都专门从外地感到邯郸来,一来跟各位见一个面,另外也向各位表达一个意思,因为在未来的一年中,智联传媒会适时把智联传媒体系中其他板块逐步发展到邯郸来,到时候由衷地希望在座的各位领导和朋友,能够给予我们智联传媒体系其他板块向置家网一样的支持和帮助。今天是我们邯郸置家网的周年庆典,还是那句话,希望各位在今天晚上,能够开怀畅饮,不醉不归。

到场嘉宾共同举杯开怀畅饮

各位,请大家杯里斟满酒水,跟我们共同举杯,祝福我们今后的合作能够走得更加长远,谢谢大家。

主持人:谢谢张总带领置家网团队带来的祝酒词,谢谢各位,希望团队有的核心和骨干,我们置家网也会越来越壮大,越来越发展。

谢谢你们。

邯郸置家网因您的支持我们共创佳绩,邯郸置家网因您的支持我们将再续传奇,愿我们共同携手,共同进步,汇聚力量,共赢邯郸,共赢未来,今天的活动到此结束,我们的晚宴时间现在开始,希望各位共享美味。

 

责任编辑:赵慧娟 关键字:赢在邯郸高峰论坛周年庆典
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