去年7月底，杭州一对小情侣，通过卓家房产中介，在滨江锦绣江南买了套，准备做婚房，算上18万元的税，一共花了216万元，拿到房产证的第二天，才发现房子里还有个租客说跟原房东签了20年租约。小情侣把原房东和卓家房产中介告上法院，要求立即交付房屋并支付38万元违约金、退还中介费3万元，还追加租客作为第三人。此案先后开了两次庭

昨天，这个纠结的案子终于有结果了，滨江法院一审判决：买卖合同有效，小情侣胜诉，租赁合同无效，租客腾退房屋，原房东应交付房屋，并赔偿3.8万元延迟交房违约金。

20年租赁合同为何无效

昨天中午11点，滨江法院7号庭门外，小情侣小梅和女友、原房东王先生、卓家中介代理人以及租客刘先生都来了。

“不知道法官会怎么判。”小梅的准岳母忐忑不安地哭了起来：“房子买来半年了都没住进去，本来定在1月份的婚礼也没办成，为这个事情女儿和男友经常吵架，我父亲住院了，老人家就等着外孙女结婚……”

10分钟后，法官宣布了判决结果。

法院认为，去年3月，王先生向刘先生借钱，刘提出将王的房子租给他，签了租赁合同。5月18日又修改了合同，约定从5月18日开始租20年，租金40万元。到了6月，刘得知王已在5月13日将房子抵押给他人，要求王将起租日改成3月。王对此持放任态度，可认定双方是串通后意图损害抵押权人利益。

而从租约签订动机上看，是刘先生得知王先生的房屋、车辆等财产已抵押，为消除向王先生出借款项的顾虑而签订。也就是说，该租约不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的租约，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。

且这个租赁关系并非双方的真实意图，只是债权的一种担保形式，而该形式非我国法律确定的担保形式，所以，这份租赁合同无效，刘先生应当在判决生效10日内腾退房屋。

此案中为何中介无需担责

“找中介买二手房，目的就是图个放心，没想到竟出了这么个事情。”小梅方认为卓家房产中介有不可推卸的责任。

判决中，关于房屋交付和延迟交房违约金，法院认为，中介并非卖房当事人，不具有交房义务，无需承担违约违约金。原房东应支付违约金3.8万元。

关于3万元中介费，法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，对中介服务不予评判。中介费是否应该退还，小梅可另案起诉。

对于判决结果，小梅准岳母激动得哭了。最不满应属刘先生：“必须上诉。”他一边说一边还斜了法官两眼。而王先生表示没有异议愿意付违约金：“至于有没有钱付就再说了。”

据了解，去年杭州滨江区发了1.5万本房产证，二手房成交量达1171套，其中农民公寓二手房过户量52套。相对新房交易，二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等，交易过程中存在诸多法律问题，增加了交易风险。2010年至今，滨江法院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案。涉案金额为1.51亿元，其中2010年为1914.34万元，2011年为2880.82万元，2012年为9919.52万元。

从此类案件审理情况分析，滨江法院的法官们总结了15条二手房交易的法律风险。

1.房屋权属主体资格要审清

重点要看房屋产权证上权属人姓名与售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。

比如是夫妻或家庭成员，或继承人共有的房屋，那么买房者应和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的，应出具公证委托书。防止未经共有人同意擅自出售房屋。

2.核清与你签合同人的身份

关键看与你签订合同的人员是否具备完全民事行为能力、是否有权签订房屋买卖合同。

如果是代理人受委托的，必须查明代理权限，千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。如果发现代理人越权签订了房屋买卖合同，必须在1个月内向房屋所有权人提出追认。

此外，对限购政策，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格。

3.相关的权属证书是否齐全

如果卖房人不能出示房屋所有权证、土地使用权证等相关权属证书，这样的二手房就可能有猫腻。

4.房屋产权转移是否受限制

审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。

5.搞清土地性质等关联信息

买方应注意查看土地使用权性质。出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。

审查土地使用年限。住宅用地的土地使用权一般为70年，如房主已使用了15年，买房者就要与买同地段土地使用权为70年商品房的价格作衡量。

实地查看房屋现状是否与产权证的登记一致，核实面积、结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等。

6.交易的房屋是否存在租赁

必须审查房屋是否已有承租人。法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说买房前，这间房屋已有成立的租赁合同，买房者必须等到租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。

像昨天判决的这起案件就是典型案例，那么房屋是否已被租，买房者怎么查？滨江法院倪副院长建议，找相关主管部门查询，找物业咨询，还可以查看房屋的用电用水量，或者在房屋中介合同上约定这部分内容，让中介去审查。

7.物管费、电费等是否拖欠

注意查看房主是否长期拖欠物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用。

8.房产中介的服务是否合法

有些中介违规操作，如比为买房者提供零首付服务，即全部购房款可从银行骗贷出来。你以为占了便宜，岂不知如被银行发现，你可能要承担所有责任。

9.中介佣金支付必须要明确

如果买卖双方通过中介取得联系，私下交易，企图省去中介费，有可能要承担额外的违约责任。

关于佣金，一定要看清是哪一方支付，或是双方共同支付，比例各占多少，是一次性支付还是分阶段，何时支付。浙江省的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占一半。

10.房款支付方式应表达清楚

房产买卖的付款方式容易引起争议。合同中应尽可能地对付款方式、付款日期、付款数额作具体约定。最好的办法是双方在银行交付，一方从银行取出现金，直接存入对方账户。

付购房意向金要三思，一般情况，买家付了意向金两天后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时定金是不予退还的。

如果买卖的房屋有贷款，在付款时要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方资金不足可要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。

最好的方式是，买房者把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。

11.交房时间一定要明确约定

房屋买卖纠纷中经常会有到了约定时间，卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方，而合同中没有约定交付时间，买方只能吃“哑巴亏”。

因此，签合同时，必须注明什么时间将房屋以何种方式交付给买方，如不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。

12.办理过户登记手续要及时

房屋属于不动产，其权属交易是否生效是以过户登记为准的。二手房交易双方在履行付款、交房后，还没有完成全部的交易程序，只有完成过户登记手续后才能发生法律效力。

13.防范避税导致过户风险

现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些人为省钱，约定数年后再办房产过户手续。这种做法对买房者来说风险很大，没过户意味着房屋所有权人还是卖房者，即使买房者入住了，还是有可能被卖房者利用，不要因小失大。

14.警惕迟迟领不到房产证

买房者在规定时间领不到房产证，应立即向发证机关问明情况。如果属于虚假交易、不能办理房产证，应立即采取司法手段保护自己合法利益。不过，实践中过户后不能领到房产证的情况极为罕见。

15.注意妥善保留相关证据

交易中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，特别是中介或是对方的一些口头承诺，一定要坚持让对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，还要保留委托书等文件。《合同法》425条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任，保留相关证据就可以有力地保护自己的合法权益。