春节刚过，不少买房人过节回来后发现，北京二手房报价又比年前涨了一大截。近日，记者探访了北京朝阳区惠新里、朝阳区望京、东城区安乐林路等多个区域发现，主城区的不少二手房相比两个月前，报价明显提升，有的房源甚至上涨了1万元/平米。随着北京二手房成交量的上涨，房主期望值也明显升高，惜售、提价的做法让不少买房人遭遇“坐地涨价”。
　　年后二手房报价加速上涨
　　从去年11月份开始，北京二手房市场出现淡市不淡的行情，11月成交量为14449套，12月17920套，而在今年1月则达到19561套，创两年来月度成交量的新高。成交量放量大涨，也带动二手房价格的上涨，年后的二手房报价更是加速上涨。
　　据记者了解，以惠新里为例，去年11月区域成交价为3.8万元/平米，去年12月则攀升至4万元/平米，今年1月份又上涨至4.2万元/平米左右，而到了年后，房主报价则出现跳涨，达到4.8万元/平米，而个别小户型，报价直逼5万/平米。这也意味着，一套60平米的小两居，年前的总价为250万/套，年后报价则达到270万-300万/套。
　　而在北京其他区域，二手房价格也出现普涨，不少近两年买房的人看见现在自己同小区房源的报价，也被“吓”了一跳。
　　住在西坝河的何先生告诉记者，去年年初他家附近的房价为2.7万-2.8万/平米，现在报价最低为4万/平米，最高则达到5万/平米了，涨势吓人。而家住知春路的曹先生称，他家附近的房源去年春天的报价才3.1万/平米，而现在报价则在5.2万/平米，一年时间涨了将近2万/平米。
　　东城区安乐林路位于南二环外，这里80平米的两居室在2012年年初报价大约为195万元。到2012年11月，报价涨到了230万元左右。而目前，同类房源的报价大约为260万元。以此推算，从去年年底到现在，每平米的报价约上涨了3750元，如果与一年前比较，每平米的报价甚至上涨了约8000元。而该区域内60平米以下的小户型，涨幅更大。大约在过去的一年里，每平米上涨了1万元左右。
　　买方拒追涨开始观望
　　实际上，在成交方面，年前性价比高的户型房源成交容易，但年后由于报价太高，目前仍是看的多，买的少，购房人开始以观望为主。
　　惠新里一家中介的工作人员小贺告诉记者，现在房主看二手房市场仍是上涨的行情，卖房期望值也增大，先让中介公司挂出一个高价，不着急成交，等市场慢慢接受这个价格，但买房人一时难以接受这种上涨方式，也让成交进入僵持。
　　而不少房主挂出的高价也吓跑了购房人。在通州梨园，新通国际花园小区100平米左右的房源，2012年年初为140万元左右，2012年11月为150万元左右。目前正常报价为180万左右，一些惜售的业主，故意挂出200万元甚至更高的价格。
　　通州九棵树区域某门店经纪人告诉记者：“一些看房客户听到报价，就说还是等两会之后看看再说吧。”
　　记者在采访中还发现，限购之后，二手房市场先卖后买的改善型换房客户比例大大增加，这部分人群也助推了报价的上涨。望京某门店经纪人告诉记者：“相对来说，换房需求对房价上涨没有刚需敏感。刚需看到房价太高可能就不买了，但是有换房需求的人看到要买的房价上涨，第一反应是提高自己要卖的房子的报价。这样市场上就形成了涨价的“连环套”，不但房主从涨价中没有赚钱，反而使成交变得更难了”。
　　成交价仍平稳上涨
　　根据链家地产统计，2月第三周北京市二手住宅成交均价为25221元/平米，环比上周上涨0.7%。链家地产市场研究部张旭表示，从节后市场来看，虽然价格预期不断走高，但实际成交价格并未出现暴涨，价格走势相对稳定。伟业我爱我家市场研究部的分析师也表示，目前统计的成交价格也未出现明显的暴涨。
　　中经联盟秘书长陈云峰认为，二手房成交价格反映了市场的供求关系，但在报价上，也存在不理性虚报的现象，但如果是虚高，市场僵持一段时间，慢慢也会出现自我回调。对于破坏市场的行为，政府应该加强监管，完善市场，杜绝虚假欺诈等行为。
　　受传统淡季与“市场评估价”启用的相关影响，今年2月，南昌二手房住宅市场交易分外冷清，日成交量连连走低。相形之下，二手商铺则因为不受限购的影响，量价齐升，市场预期大好。
　　存量房交易因透支而遇冷
　　自2月起，南昌市区二手房成交量有如过山车，达到顶点后猛然下扎。南昌房地产信息网统计数据显示，2月4日至10日，二手房成交232套，其中住宅仅136套；2月11日至17日，南昌二手住宅仅成交21套；年假之后的第一周，2月18日至24日，成交量略有上升，二手房住宅成交131套。二手房中介人士估测，2月二手房住宅成交量将不超过500套。上月，南昌二手住宅则有3283套的成交量。
　　南昌满堂红董事长程俊分析认为，二手住宅市场急剧遇冷的原因，首先在于市场被提前消费了。自去年下半年以来，南昌存量房按评估价征税的消息一再传出，最终2月1日起，南昌市城区存量住房交易评估系统正式上线运行。为节省税费，大量二手房交易赶抢在政策执行之前完成。与此同时，每年的农历新春前后，均为二手房市场的淡季，“即使行情最火暴的2007年，这个月的成交量也一样非常清淡”。持续走高的房价，更让新年的楼市调控“国五条”不约而至，新一轮的观望氛围聚拢，程俊分析认为，上述原因决定南昌二手房市场还将持续低迷一段时间。
　　市场评估价启用税费普增1至1.5倍
　　“现在的市场评估价，就跟开发商新房定价一样，完全是一房一价”，据程俊介绍，南昌市二手房市场评估价由评估公司、地税与房管局三方共同测定，他们先测算出某一小区的楼盘均价，再按楼盘内不同户型、不同朝向、不同楼层测定每套房的具体市场评估价格。购房人需要将实际成交价报备到房管局，如果房屋上报的实际成交价高于市场评估价，则该房源按实际成交价交纳税费，如果报备的实际成交价低于市场评估价，则该房源将按市场评估价交纳税费，“目前各房源的市场评估价是不公开的，只有官方内部系统才能查看到。”
　　由于市场评估价关联到银行贷款事宜，此前银行放贷的市场评估价一般会明显低于实际成交价，如果完全按实际成交价备案，银行同样需要按此价格放贷，银行风险明显增大。“为确保银行金融安全，市场评估价定会低于实际成交价”，为此，程俊估算市场评估价启用后，二手房税费普增幅度会在1至1.5倍。以红谷滩二手房源为例，此前该地段按政府指导价一类地段小区房每平方米3000元的标准交纳税费，此次新系统运用之后，该区将普遍按市场指导价7000元至8000元交纳税费。
　　二手商铺上升空间较大
　　一方面地铁2号线拆迁即将开始，另一方面“80后”结婚高潮已经到来，这一代人对生活品质相对较高的要求决定他们有强烈的购房愿意，再加上市场普遍认为房价下降空间甚微，程俊认为，今年二手房行情依旧乐观。
　　“二手商铺将会是今年存量房市场的一大亮点”，由于不受限购政策的影响，银行对商铺的信贷支持明显高于住宅，再加上住宅价格上涨压力明显、增值空间有限，投资客大量转向二手商铺。
　　“以凤凰洲东方海堡的商铺为例，两年半以前，每平方米均价1.7万元，现在涨到5.7万元”，再以红谷滩中心区商铺为例，2012年初，这一带店铺单价约在2万元，年底3万元一平方米都买不到商铺，今年开春，这片的商铺价格上涨到近4万元。程俊认为，包括红谷滩在内，各区域商铺价值仍有很大的上升空间。