环比大涨４２．５％  是近６年中的第二高点

在刚刚过去的２０１２年，趁着新房住宅成交大涨的势头，全市二手房（房源、代理、租房）成交套数同样出现明显增幅。根据德佑地产市场研究部监控的二手市场数据显示，２０１２年全市二手房共计成交２０００３２套，环比大幅上涨４２．５％，在近六年中是仅次于２００９年的第二高点。 

年成交均价１７０３３元／ｍ２

商报记者注意到，２０１２年全市二手住宅成交面积达到１５０８万平方米，环比上涨４３．５％，同样达到了仅次于２００９年的第二高点；成交均价为１７０３３元／平方米，环比上涨３．６％，在２０１１年全市均价出现一定下滑后，２０１２年均价出现明显回升，并创历史新高，不过这样的涨幅与调控前１０％甚至２０％以上的涨幅相比仍有天壤之别，调控平抑房价的作用依然不可忽视。

德佑地产方面认为，二手市场在２０１２年的全面复苏是多方面原因造成的。一方面，前些年成交的一手房，现已纷纷流入二手市场，近年来住宅市场的成交重心正逐渐向二手住宅转移。２０１２年全市一二手住宅的成交面积比值为０．６２，相比２０１１年的０．６９进一步减小，事实上这一比值每年都在减少，目前已与２００７年的２．１６不可同日而语。另一方面，虽然经过近两年的调控，房价快速上涨的趋势得到遏制，但同样也未出现明显下降的趋势，这样的局面导致了购房者观望心态减弱，入市积极性增加。此外，降息、降低存准率等金融宽松政策也对二手市场起到了促进作用。

２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔同样表示，年初一季度末楼市在信贷及税费等政策上微调，奠定了年内二手房逐步攀升行情的基础。此后二、三季度的稳定放量，将市场的悲观预期彻底扭转。对于２０１３年宏观经济及楼市政策预期的明朗化，造成更多需求客及观望客于年末加快入市节奏。

去年末翘尾创三年新高

２０１１年受市场降价潮及政策预期多方面叠加影响，二手房成交曾于四季度跌入“谷底”。但在１年后同样是四季度，楼市却迎来了与之迥异的“暖冬”行情，并以创近３年月度成交纪录的结果收官。

从月度走势来看，２０１２年沪上二手房市场大体呈现出先抑后扬走势。尤其是在１１月和１２月，成交面积分别达到１５８和１９４万平方米的高点，连创年内新高。据汉宇地产市场研究部监测上海市二手房成交数据显示，截至去年１２月３１日，当月二手房合计成交２５１５７套，环比大幅上涨近两成（涨幅为１９．９３％）。其中，住宅（公寓、别墅、洋房新里）产品共计成交了２３８８８套，环比上涨达２０．９９％，与上年同期相比，更是成倍上涨，涨幅高达２４６．５％。

而从成交时间节点而言，在往年成交淡季的６、７月份和１１、１２月份，二手房成交明显放量，去年６、７月份合计成交套数为４．０４万套，两月同比增幅在４７％－５８％；１１、１２月份成交套数为４．５６万套，两月同比增幅在２００％－２２５％。如剔除２０１２年一头一尾，单以成交中间段的１０个月平均值计算，则该１０月月均成交约为１．７１万套。

商报记者从走势图中注意到，２０１２年成交量较大的月份，往往成交均价也较高，尤其是成交量最高的１２月份，其均价也攀升至１．７９万元／平方米的历史最高点。在成交量较大的月份，二手房房东往往会随着市场的趋暖而上调价格、缩小议价空间，部分购房者也会存在恐慌性杀入。　　

改善性房源占比高

另一方面，伴随时间推移，楼市对长达１年之久的系列调控政策适应度逐步增强，２０１２年二手楼市的成交结构较２０１１年也出现了变化。

与２０１１年二手房市场成交多以面积７０平方米下、总价低于１５０万元的刚需二手房不同，随着市场成交的逐步回暖，２０１２年，面积在７０平方米以上的大中户型房源成交套数占比呈现逐季增长态势。其中，面积７０平方米以下的二手房成交占比，在２０１１年二季度至２０１２年一季度间均维持在５０％－５４％，到２０１２年二至四季度间则是跌落至５０％以下，尤其是在四季度达到４８％比例，为该面积段成交占比近２年内的低位；而２０１１年各季度成交稳定维持在７７％－７８％占比区间的总价１５０万元以下的二手房，其成交走势于２０１２年下半年起也出现了明显异动，在２０１２年三、四季度占比分别仅为５６．１％、６８．５％。

２１世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，目前总价２００万元以下的二手房买家主要为刚需和改善需求，刚需买家仍以婚房（上海中原、代理、租房）需求居多，偏好户型较小的次新房源；改善型则是分为学区房（上海中原、代理、租房）、居住条件改善和养老房三种类型，一般对地段和房源品质有较高要求，但价格敏感性相对较低，因可用持有房源对冲目标房源的支出，支付能力也相对较强。

此外，２１世纪不动产对旗下门店成交抽样统计显示，２０１２年二手房成交中纯公积金贷款比例逐季减少，由年初一季度时的３２％跌至四季度的２７．９％；商业贷款及一次性购房比例在三、四季度分别达到年度高位，与该段时期内楼市改善性及市场整体回暖不无关系。其中，总价在２００万元以下二手房买家对贷款（含纯公积金、纯商业、组合贷款三种类型）的依赖性较重，总价１００万元以下买家购房贷款者占比达７６．５％，总价１００万－２００万元买家购房贷款者占比达８０．４％；而相对的总价段越高，则逐级成交中采取一次性付款的比例也会随之提升，在５００万－１０００万元之间的成交中，购房者一次性付款占比约为３０．１％，总价１０００万元以上的成交一次性付款占比更是达到５３％。

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房介公司去年减少４００家

２０１２年二手市场的量价回升一定程度上体现了目前市场对于调控已经产生了较强的“耐药性”，但并非所有中介公司都能从市场回暖中获益。

据德佑地产市场研究部统计，２０１１年全市有二手房成交记录的中介公司有３２００多家，而２０１２年已减少至２８００多家。同时，全市成交金额前十的大型中介在全市成交总额中的占比也从２０１１年的２８％上升到２０１２年的３１．２％。经过近两年的调控，许多实力不足的小型中介公司已经遭到市场的淘汰；相反的，品牌中介则凭借其资金实力、客户资源和服务质量的优势，能够在这种局面下逆市扩张，占据到更大的市场份额。