转眼2012年已成为历史，回顾这一年，保利、金地等龙头房企年初十分疲软的销售表现让市场无不担心行业未来的前景。不过数月之后，市场用数据证明这个冬天并没有想象的这么冷。万科全年销售突破1400亿，绿地、保利加入“千亿俱乐部”，全国销售额前53名的房企都已是百亿销售规模，“百亿俱乐部”较2008年扩容5倍……地产市场还有哪些变化？

对于中国的房地产企业来说，2012年无疑是名副其实的“突破之年”。

万科A(000002，SZ)今日公布的12月份销售简报显示，12月公司销售业绩再度飘红，销售额同比大增141.75%，此前市场猜测的全年1400亿元的销售目标也如愿实现。

值得注意的是，绿地集团和保利地产也跻身 “千亿俱乐部”，中海、恒大、万达等房企紧随其后，年度销售总额均超过900亿元。2012年，全国销售额前52名的房企都已是百亿销售规模，“百亿俱乐部”较2008年扩容5倍。

在百亿、千亿俱乐部扩容的同时，房地产的市场份额正向龙头房企集中，留给中小房企的机会将越来越少。多数观察人士对记者表示，部分中小房企将难逃被淘汰的命运。

恒大与千亿俱乐部失之交臂

据万科今日的最新公告披露，万科去年12月实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元，分别同比大增94.99%、141.75%，同比涨幅较11月继续扩大，12月也是公司连续第八个月销售破百亿。2012年全年，万科累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，分别比2011年全年增长20.5%和16.2%，两项增速均快于2011年。

与此同时，CRIC研究中心日前公布了《2012年度中国房地产企业销售TOP50》榜单。该榜单显示，2012年，万科的销售额继续领跑行业，连续三年蝉联行业第一。

同时，地产“千亿俱乐部”不再只有万科一家，绿地集团、保利地产分别以1078亿元和1018亿元的销售额跻身其中，中海、恒大、万达等房企紧随其后，年度销售总额均超过900亿元。

昨日 (1月7日)，恒大地产(03333，HK)发布的2012年12月销售简报显示，2012年恒大共计完成合约销售923.2亿元，距离千亿元大关仅一步之遥。CRIC研究中心的榜单中，恒大则以1536万平方米的销售面积稳居行业第一。

恒大最新发布的数据显示，2012年12月，恒大实现合约销售额76.9亿元，合约销售面积122.2万平方米，合约销售均价6292元/平方米。2012年全年，恒大累计实现合约销售额923.2亿元，完成全年800亿元合约销售计划的115.4%。同时，销售额较2011年增长14.8%；2012年累计合约销售面积1548.5万平方米，较2011年增长26.9%；累计合约销售均价5962元/平方米。2012年12月，恒大新开盘5个，全年累计新开盘58个，在售项目达到179个。

随着房地产市场销售额不断向龙头房企靠拢，各阶段销售额业绩也水涨船高。从企业入榜情况来看，2012年中国房地产企业TOP10销售业绩门槛分别达到460亿元和411万平方米，销售金额门槛比2011年提高了46%。除此之外，TOP20房企的门槛也略有提高，销售额从180亿元增长至233亿元，销售面积从166万平方米增长至249万平方米。

中国指数研究院数据显示，2012年销售额突破百亿的房企已达到53家，其中包括越秀地产、建业地产、金隅嘉业、鲁商置业等首次进入“百亿阵营”。

地产行业马太效应凸显

记者注意到，在房企销售榜单变化的背后，凸显了房地产行业“强者恒强”的马太效应。万科、保利等领衔的“千亿阵营”与第二、三梯队的差距进一步拉大。

CRIC研究中心数据显示，2012年，全国销售额前10家房企占市场份额的12.46%，较2011年提高了2.03个百分点；前20家房企的市场份额较2011年提高2.77个百分点。

据中国指数研究院数据显示，2012年全年销售额在1000亿元以上房企的增速为29.8%；销售额在500亿～1000亿元房企的增速为28.0%；销售额在300亿～500亿元的房企增速为26.7%；销售额处于100亿～200亿元的房企增速为20.5%，呈现下降趋势。

从销售排行来看，万科、保利、绿地销售额平均值达到1171亿元，而年销售额在500亿～1000亿元的房企平均值为754亿元，500亿元以下，300亿元以上房企销售额均值仅为373亿元。

凭借着大型房企的品牌和规模效应，资源整合能力以及与地方政府的良好关系，大型房企变得越来越强大，而资源也进一步向大企业集中。

美联物业全国研究中心总监徐枫认为，这并不奇怪，中国房企规模效应仍将继续显现，但中长期来看，房地产行业过去的粗放发展模式将转变，一些省属房企将被淘汰或边缘化。

细分市场仍未成型

激烈的市场竞争和风险意识，让过去单一住宅开发企业开始向商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等领域转型。与大型房企相比，中小房企面临在市场规模、拿地能力、融资能力等多方面困境。多数观察人士认为，中小房企终将难逃被淘汰的命运。中房协此前发布的 《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》就曾指出，如果房地产调控政策持续下去，未来三年内至少有30%的国内房企出局，房企总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家。

据了解，2012年，万科、保利、恒大、中海等大型房企纷纷在全国土地市场抢地，并凸显出强强联合的趋势。截至12月份，万科、保利、中海、恒大4家房企拿地总金额超过1040亿元。但与2009年全行业疯狂拿地相比，2012年中小房企拿地的现象并不多，土地储备的能力也逐渐下降。

面对行业集中度的提升和行业分化，再加上调控政策趋势，一些中小房企被逼无奈或主动转型，由单一住宅向多元化经营转变。深耕行业细分市场成为当今中小房企暂避市场风险和大型房企市场空间挤压的选择。

“国内房企还未把专注细分市场作为长远的战略，仅仅作为企业品牌的补充。”徐枫认为，一些房企在转型细分市场过程中，市场管理团队仍然难以克服高利润诱惑，使得细分市场发育缓慢。

现实情况也如此。一向以白领阶层为主的万科，在产品开发中，也有高端豪宅产品配比。而一向标榜做文化旅游综合服务的华侨城，在其旅游项目中也依靠住宅开发获得收益。

近年来，产业地产成为房地产行业细分市场的一大亮点。但从规模上看，一些新兴的产业地产市场远未成型。一向专注产业园区开发的华夏幸福基业，2011年全年销售额为165亿元，2012年1月～9月累计销售额138.24亿元，较2011年同期增长12.77%。但与住宅开发业务动则数百亿，上千亿的销售额相比，产业地产仍是襁褓中的婴儿。

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万科2012年年末拿地出现井喷

伴随着楼市暖冬共同出现的还有土地市场的回暖，去年12月，上海、天津、武汉等地频频有地王的消息传来。而以万科等为代表的实力雄厚的龙头房企无疑是在土地市场纵横的主角。

2012年11月，万科获得了12个地块的开发项目，合计获得权益容积率建筑面积233万平方米，支付权益地价64亿元，这曾是2012年公司单月新增土地储备最高的一个月份。不过相比大包大揽的12月，11月万科拿地的胃口还显得偏小。

据今日最新公告披露，2012年12月，万科共计在全国获得20个项目。据记者统计，这20个项目权益容积率建筑面积约为434万平方米，这是万科新增项目建筑面积实现了连续第7个月的环比增长。项目分布在上海、杭州、苏州、成都、青岛、沈阳、大连等以二线城市为主的区域。

对此，瑞银证券认为，万科抓住政府增加供地量的机遇扩张土地储备，将使公司2013年～2014年的增长基础更加坚实。

数据显示，公司2012年1月～11月新增项目权益面积达1029万平米、对应地价287亿元，楼面均价仅2791元/平方米。据记者统计，去年12月公司需支付权益地价143.12亿元，对应楼面均价为3297.7元/平方米。

值得注意的是，在万科去年12月所获项目中，具有100%权益的项目数量占比明显提高，总共20个项目里有14个项目的权益为100%，占比70%，而同样拿地较多的11月，100%权益项目仅占全部12个项目的25%。同时，12月也是万科2012年拿地金额首次超过销售额的月份。

国泰君安行业分析师李品科表示，万科的现金优势已充分转化为拿地优势,为下一步规模的增长和市场份额的提升埋下伏笔。

新年首周 楼市成交好于去年同期

今年首周，楼市受元旦假期因素影响，成交情况较前一周有所回落，但成交量仍要好于2012年同期。中指院发布的周报数据显示，第一周监测的40个城市中，成交量同比上涨的城市占九成以上。

中原地产研究中心统计数据显示：元旦小长假期间，全国主要的54个城市楼市新建住宅签约达到了8438套，比2012年同期上涨了16.8%，特别是京沪穗深4个一线城市，签约套数为2127套，同比上涨57.7%。

中原地产研究总监张大伟告诉记者，虽然网签数据滞后，并不反映元旦成交情况，但2013年签约同比上涨也反映出市场依然出现了明显的年底翘尾。

按照中指院的统计口径，今年首周，韶关成交量同比增幅最大，为681.38%。除了上海、深圳、苏州、重庆、武汉以外，多个重点城市均有超过100%的增幅，其中成都增幅最大，为105.28%。

一线城市表现也较为优异，2013年第一周，北京住宅网签总量为4876套，环比前一周的网签量下跌了38.8%，比去年同期大幅上升98%。

链家市场研究部张旭告诉记者，受假期和供应减少影响，新建商品住宅成交量明显回落，但市场热度并没有明显降低。一方面，扣除保障房后，新建纯商品住宅成交量仍在近2000套水平，比2012年同期高3.2倍；另一方面，新开盘项目仍保持较高的去库存化速度。

据统计，北京2012年12月开盘的多个项目去库存化率较高，如腾飞园、路劲家园、金域缇香家园、龙湖时代天街、云立方嘉苑等目前签约率都已超过五成。

在中指院稍早发布的去年12月百城房价指数中，全国100个城市，新建住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23%，自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨；12月十大城市新建住宅均价为16157元/平方米，环比上涨0.45%，同比涨1.06%，连续第二个月上涨且涨幅扩大。

目前制约房地产市场成交放量的阻力来自开发商。“供应量减少，新房成交量或将有小幅回落。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，2012年下半年楼市交易量的回暖，使得各大开发商基本完成甚至超额完成年度销售计划，一方面，春节前再推新盘的动力不足，另一方面，在目前市场前景看好的情况下，开发商降价促销的可能性不大。