写在2012温州楼市收官之际

2012温州楼市缺少之前多年的纯粹，用“痛并快乐着”来形容最恰当不过了。

年初，受民间借贷危机及经济大环境影响，楼市一片萧条与低迷，什么成交量、人气，好像都与温州楼市不沾边，加上炒房资金断裂和“跑路”信息的不断发酵，楼市备受煎熬。

特别是在两会后，温总理一句“房价远远还没有调到位”的话语，更是彻底打击了购房者对2012年温州楼市的预期，楼市也迅即进入了“无量价跌”的状态。

这一年，楼市还是印证了那句话：中国楼市是政策市。继去年底，央行在时隔三年后突然宣布存款准备金下调0.5个百分点，特别是在6月8日、7月6日一个月内央行两次降息，再加上此前的一次降准，四次叠加的货币宽松政策，进一步刺激房产消费和投资的需求，对楼市更是构成十足的利好。

于是，在此后的多月，温州楼市又开始“牛气哄哄”，继市区二手房成交量连续3个月站上千套之后，一手房成交量达千套更是连续长达半年，特别是一些舍得“割肉”的楼盘更是赚得满堂彩，如滨江90、中梁滨江首府（一期）、中央城（一期）等楼盘，更是出现冷市难得的“日光盘”。

市场氛围回暖，也彻底打消了购房者和开发商的观望氛围。为了赶上“金九银十”， 所有具备开盘或不具备开盘条件的楼盘，都开始大力推广与开盘前的准备，意欲争得市场一杯羹。

此后，继上半年全国地王置信原墅以低于成本价开盘、中瑞公园大地以原价格近6折上市，第二轮价格肉搏战开始上演。包括凤凰城、京都府、中央城、蓝庭国际等近10个项目竞相上市。

但很快市场开始大变化，特别是市区二手房市场连续3月站上千套后又开始调头。而在土地市场，在前9个月市区没有一宗宅地出让的背景下，进入第四季度，温州市区又一次性推出三千多亩土地，且部分地块价格与最高峰时相比下降近3成。土地市场价格的惊险一跳，迅速在市场引起反响，大有风雨欲来风满楼的感觉。

市场的迅速变化，又一次挑动温州楼市脆弱的神经。此后，万科龙湾花园（二期）房源在小区位置更好的前提下，宣布均价直降5000多元，而其他楼盘更是上演后一期比前一期价格更低、难卖的窘境。年末的市场分化，让很多楼盘见到了什么是“江河日下”。

两头软，中间跳，今年楼市让很多市场人士痛并快乐着。

回顾这一年，我们的城市更是出现了积极的变化，龙湾万达广场开业了，万象城落地了，大西洋购物中心开始快马加鞭了，很多城市综合体地块也开始对外招商了。

为了表彰这些城市运营者给温州带来的日新月异的变化，在年底的时候，市住建委、温州日报报业集团、市房地产协会从一众开发商中评选出2012温州房产十大城市运营商，包括城开、凯瑞、万达、时代、华中、京都、天瑞、置信、中梁和中瓯十家开发商，他们中既有行业的领导者也有新贵，在他们身上，我们看出了坚持与责任。

我们也从众多楼盘中评选出2012温州十大精品楼盘：国际豪庭、中央城、江山邑、京都府、香水美寓、滨江首府、国宾1号、金色海岸、公园大地和置信原墅十个楼盘；2012温州十佳商业地产：东方新天地、广纳五金城、龙港财富广场、瑞安港瑞新玉海、瑞安新天地、泰恒建材城、温州龙湾万达广场、温州站南商贸城、乐清南虹广场和置信广场。

在这里，我们且记下温州楼市在这一年的成长中感受到的疼痛与喜悦，留下这一年的剪影，给未来一些启发。

冯章国

土地篇

土地拍卖向来代表着一个城市经济的“晴雨表”和楼市投资的“风向标”，今年至今，我市共出让地块120宗，总用地规模超过3350亩。通过盘点整理，我们不难发现更为清晰的楼市发展轨迹。今年我市土地市场走势先抑后扬，上半年地块出让频频流标，仅有20宗小地块中标，下半年，各大区域板块纷纷调低出让底价，出让量逐渐放大，异地开发商、在外温商和个人竞相拿地成为一大亮点。

走势 先抑后扬

上半年，我市土地出让流标频发，仅20宗小地块出让，不及往年一个月的出让量，温州市区仅有一宗商服地块出让，住宅用地无出让，土地市场陷入前所未有的低谷期。

今年上半年，我市共推出29宗土地，结果仅成功出让20宗地块。总用地面积515.91亩，不足去年同期四成；允许最大建筑面积88.23万，不足去年的四成；出让总收入219277万元，同比起始总价仅上涨8321万元，大多以底价成交。

进入下半年，我市土地市场发生积极变化，出让量逐渐放大，每月地块不仅挂牌量增多，而且成交量不断攀升。继11月我市成功出让16宗地块后，12月份我市有48宗地块拟出让，总面积接近1300亩，规划总建筑面积超过210万，其中城镇住宅和商住用地占了六成以上。至今已有25宗地块成功出让，总面积730亩，出让总收入接近38亿元。

今年最令人关注的是，8月底，市区三个主城区与三个功能区向全国招商，推出了52宗3220亩土地，用地性质涉及住宅、商住、商业、金融、商服和旅馆等。此后，全市又向社会推出2000多亩住宅和商服用地，土地市场供求生态被完全打破。

地价 惊险一跳

今年至今市区成功出让30宗地块，总面积超过1000亩，只有年度计划的三分之一，其中，市区纯住宅地块还不到总量的三成。今年上半年，我市土地市场频频流标，从市区向郊县（市）蔓延，大多数地块以底价成交，反映开发商拿地理性化。

特别是9月份江滨路鹿城段18、19号地块的出让，这是市区今年首宗住宅地块成功出让，楼面均价14934元/，较之前下降了3成左右。市区地价的跳水，也开始逐渐向县（市）土地市场蔓延，之后出让的地块的价格大多出现下探。

今年至今，我市流标地块超过30宗，有的地块多次挂牌出让，多次降价，至今依然无人问津。郊县（市）中心城镇地价与往年同比折半，乐清城市中心区和瑞安城市中心区等地也不例外，均以降价出让博取投资商的认可。

风景 在外温商

“招商选资”成了今年我市各级部门量化的一个考核指标。今年在外温商也加大了回归温州速度，纷纷抢滩布局，成为土地市场的一道风景。以个人和自然人身份拿地者增多。据市发改委统计数据显示，今年前11个月，我市共新引进项目178个，项目总投资791.59亿元。其中，在外温州人返乡投资新项目143个，总投资额606.47亿元，主要集中在城市综合体等领域。内蒙古维多利商业（集团）、青海三榆房地产集团、上海维罗纳置业等机构先后在我市投资拿地。10个公司中标12宗地块，地价总投资超过26亿元，用地总面积超过510亩。另外，今年我市还有8宗地块由个人竞得，中标总价超过4亿元，总面积接近70亩。

换仓 时间空间

今年市区2800多亩的土地出让计划，至今仅完成1002亩，实际成交率还不到四成。

今年市场环境与2009年和2010年多数房企争先拿地导致溢价高企、地王频出的状况形成了强烈的反差，今年上半年，市区土地市场全面趋冷，地块流标、底价成交等情况频现。进入下半年，土地市场发生积极变化，供地节奏明显加快，出让量逐渐放大。中梁等本地开发商通过积极出货回笼资金，再次低价拿地换仓，通过时间换空间，争取市场主动发展局面。如浙江中梁置业有限公司等组成的联合体上月初以46551万元竞得瓯海中心区中心单元A-04地块，每平方米楼面均价7116元；本月14日，温州瓯海房屋开发有限公司以73305万元竞得瓯海中心区中心单元D-10-01地块，同比起始价上涨1687万元，每平方米楼面均价7300元；与该区域去年推出的地价同比下降了两成多。像中梁置业这样类似的开发商以时间换空间，采取短平快开发模式在郊县中也开始出现。