区俊文：

1964年生于香港，现任经纬物业顾问行有限公司董事长。

区俊文的办公室在写字楼的17层，从整面的落地窗望出去，广州市中心楼房鳞次栉比，站在这里，居高临下，正好纵观楼市，与他作为经纬掌门人的身份十分契合。

这个祖籍广东的香港人，每次接受采访，都会为自己不太标准的普通话说抱歉，但事实上，随着经纬行在内地市场的枝繁叶茂，区俊文的普通话已经日益精进。

外表看起来，区俊文干练、有锋芒，交织着香港人的儒雅和生意人的精明。他的创业故事没有太多的传奇，一步步稳扎稳打，但足够激励无数年轻人：1987年从香港岭南学院社会学系毕业后，区俊文入职香港中原地产，第二年便成为公司的年度销售员冠军，紧接着他自立门户，开始创业，于1989年12月创立香港经纬物业有限公司。

1992年，经纬首次策划代理销售内地楼盘，20年过去了，区俊文的事业重心也已经完全移至内地，如今在上海、广州、佛山、南宁均有布局，他的梦想是“一个饼，一条线”，这个饼指的是珠三角，一条线指的是武广线。

谈代理行业

市场不好小代理行更显功夫

南都：去年楼市低迷，房地产代理行业也经历了不小的冲击，很多二手中介行掀起倒闭潮，一手代理也困局重重，但与此同时，易居中国又在年初高调进军华南，代理行业正在发生怎样的变化？

区俊文：隐藏很多危机，但表面无太多变化。易居进军华南是在限购之后，一手代理考验的是企业的真实力量、真功夫，在极艰难的时期是细节、团队、创意的比拼。不是靠高高在上的姿态吓到开发商拿到项目。

南都：你感觉广州的代理公司受到的威胁不大？

区俊文：限购不管公司大与小，但对忠于这个行业，认真做事、尽职负责的企业是带来大好的良机，在真正的比拼中它们的实力能有效地体现出来。

南都：现在很多楼盘流行一二手联动，或者选择几家代理公司联合代理，代理行业的竞争越来越激烈，你怎样看这里面的危机与机遇？

区俊文：市场不好的时候更考验真功夫。两家公司正面P K时，小公司也能卖赢大公司，广东的龙头代理公司还未适应这种模式。

明年业绩增长率经纬会跑赢大市

南都：你怎么评价经纬的江湖地位？未来代理行业的格局会发生变化吗？

区俊文：经纬是中型公司，今年我们与第一第二名公司的差距在缩小。行业格局在未来两三年会有所改变。

南都：经纬自身是如何调整来适应未来市场发展需要的？

区俊文：我们估算明年的销售额可能是160亿或者180亿，增长率一定会跑赢大市。我们的改革外面可能看不出来，我们推行事业部的利益分成机制，激励中层管理员工、总监及以上同事可以成为公司的合伙人，这种内在改变是希望我们的员工发自内心去发力。

南都：经纬未来的战略布局是？

区俊文：广州和佛山是经纬的战略核心，未来三五年将向其它区域发展，计划在明年成立两家左右的分公司。

精彩言论

市场的最低谷过去了，但对大部分开发商来说其实是走上了不归路，只能往前冲，不能停顿，所以要拿地、有足够的销量支撑才能继续发展。

一句话概括2012年楼市：危机潜伏，再见山水。

合理的房产税不是抑制楼价的，是收入再分配的调节手段

2012年，对于经纬而言，是危中有机，显山露水。年初定下的89亿任务，在年中的时候被调高至100亿，明年，销售额要增长60%- 80%，目标是要跑赢大市。

但显然，区俊文心里有更大的版图在规划，在他审慎严谨的行事风格之下，现在还没有到对外宣布的时候。

2014高端板块必然是白云新城

南都：今年底的房地产市场很热闹，开发商的房子好卖，土地也很抢手，万科销售额率先破千亿，后面还有几家房企在冲刺，你怎么评价当前的市场？

区俊文：今年上半年是历史上的一个低谷，特别是一、二、三月份，当时的成交量只是目前月度成交量的一半不到，只有30万平方米左右，说明市场的观望、担忧的意识特别强烈。七八月份就逆转了，广州也好，全国也好，大城市的房地产已经走回一个平稳和相对上升的通道，广州的销量在10月、11月出现了一个高峰期，说明楼市经过这两年限购政策的调整，整个底盘稳固下来了。

南都：最近广州的几个区域都很火，对相当一部分买家来说，除了居住还希望通过买房获利，就会考虑某个区域未来的升值潜力。

区俊文：投资一个板块要看这个板块长远的活跃度，如果它只是昙花一现，投资的价值必然受到影响。我个人觉得，萝岗、南沙比较看好，白云新城也算，但要看远一点，目前未达到量很大的一个程度，我觉得明年还不是它的高峰期，但它的标杆性很重要，有一个中海一个保利，估计2014年到2015年广州的高端板块必然是白云新城。

南都：感觉今年的高端项目正在全面开花，这些项目的升值空间怎么样？

区俊文：我个人觉得一些高端项目明年价格会有更大的升幅，会有大于5%的上升空间，但成交量就不一定有这么大的上升，原因就是目前我们已经看到一些项目的出现，它不在于量，而在于质。

南都：高端项目越来越多，未来的购买力有支撑吗？

区俊文：给人的感觉会供大于求，但广州的豪宅不局限在本土的广州人、企业家，之前珠江新城出现了几万套豪宅，谁都说它会成为空城，但珠三角的老板、企业多少人买了珠江新城？我们公司佛山的客户，哪个老板不在珠江新城买房？

未来会有几个寡头房企出现

南都：很多人用翘尾、暖冬来定义年底的市场，有观点认为开发商最难熬的时间已经过去了，你觉得是这样吗？

区俊文：基本上是这样，但我补充一点，市场的最低谷过去了，但对大部分开发商来说其实是走上了“不归路”，只能往前冲，不能停顿，所以要拿地、有足够的销量支撑才能继续发展。

南都：这轮调控对于房地产企业也是一种洗牌，中小房企受到挤压，大房企依旧笑傲江湖，感觉强者愈强，这会是未来的市场格局吗？

区俊文：你看现在大的房企越来越大，几个上市公司去年的业绩都大增，保利是最典型的例子。

南都：这种新的市场格局会带来什么问题？

区俊文：这种格局不好，但这是市场，不过离垄断还很远，未来会有几个寡头出现。小企业本来就不应该做房地产，这是大投入大产出的产业。中型开发商将会走另类的道路，它们的成本、效率不能与寡头相提并论，在产品营造、设计上比大的开发商投入更多，从而获得市场的认可，不与大房企做正面的竞争，这方面有些企业做得不错，比如时代地产，合景也算。

南都：这种变化对于买家来说，是好还是坏？

区俊文：这样买家的选择受约束，但从投资保障上来说是有好处的，大集团开发的产品保养、流通有优势，这就像香港，来来回回就是几个开发商。但另一方面说，寡头不只两三个，大家实力不一样，中间的竞争也是存在的，因此垄断不代表没竞争，产品停滞不前。但大开发商批量开发，个性化的东西相对少一些。

上半年出台更严政策的可能不大

南都：很多研究机构已经开始对2012年的楼市做整体分析了，如果用一句话概括2012年的楼市，会是什么？

区俊文：危机潜伏，再见山水。

南都：在你看来，明年楼市有哪些利好因素存在？

区俊文：中国经济没有大幅攀升，可能未来一两年都是艰苦的突破和升增，但房地产投资仍会继续增长。其次，购买力在，需求有，首次置业和改善型购房的能力继续存在，还有三五年的时间。

南都：不利的因素会是哪些？

区俊文：这与世界经济有关，欧美出现很多不明确的因素，如果继续恶化下去，欧元体解散，将影响中国经济增长，骨牌效应之下，房地产行业也不能独善其身。

南都：政策面上会有哪些影响？会有更严的调控政策出台吗？

区俊文：如果整体房价出现20 %或30 %的涨幅，更严的调控政策才可能出现，但可以预见的是，明年上半年出现这种情况的可能不大。

南都：房产税扩大试点已经被提上议事日程，但目前存在的争议不少，你怎么看房产税对于房价的影响？

区俊文：房产税和抑制房价是两回事，合理的房产税不是抑制楼价的，是收入再分配的调节手段，如果将它作为抵制房价的工具，那就完全放弃了房地产作为商品化的发展。房产税是大势所趋，但通过试行落实下来起码有两三年的时间，房地产的价格和供应才能真正实现市场化。

房价及成交量会涨5%-10%

南都：你对2013年的市场有怎样的预判？

区俊文：今年七八月份，特别是四季度，土地市场活跃，一些高价地块能拍出去，保利、万科以及一些中型的公司都蠢蠢欲动，说明他们对后市是审慎乐观的。楼面地价总的价格没有低过，政府没有贱卖过土地，这也将影响到后市的价格。目前限购导致房价下调的阴影已经过去，十八大之后，信号更加明显，未来房地产的销量会平稳上升。所以我预测明年房价会有5%到10%的上升空间，价量都会有5%到10%的平稳上升。

南都：楼市可能会稳中有升？

区俊文：明年楼市无论量和价格都不会暴增，房地产是投资品也是生活必需品。除非三年后我们的保障房体系能高度运营起来，到时候的房价才可以真正自由浮动。