滞销这个词很难让人与北京地区地铁沿线的项目联系在一起。从北京进入商品房时代以后，真正称得上滞销的项目并不多，地铁沿线的滞销房更是少之又少。而如今在限购政策和地产市场不断成熟的背景下，位于房山良乡东侧的中昂香醍项目，却成了该地区少有的滞销盘。2010年开盘（名为阳光邑上）至今仍有多栋楼在售。作为地铁房山线辐射区域内的项目，中昂香醍较长的销售周期与周边的市场环境形成了对比。而拥有低密度现房，加上地铁上盖的利好，中昂香醍为何还陷入滞销的境地？

前期定位模糊 难吸引购房人

中昂香醍位于房山大学城与房山城区间的良乡东路上，距离地铁房山线大学城西站仅500米，总建筑面积15万平方米，共有1092户。相比长阳区域的其他项目，中昂香醍更靠近目前配套相对成熟的良乡老城区。由于规划设计相对较早，项目内的房源均为6层住宅和叠拼洋房。68至135平方米二居室，105平方米三居和135平方米四居，产品线较为丰富，2010年首次开盘价格为12000元/平方米左右，由于当时房山地区项目较少，再加上首推的多为小户型。总价并不高的阳光邑上，吸引了房山地区部分刚需和改善型买房者。

2012年9月阳光邑上更名为现在的中昂香醍后，却遭遇了不同的市场环境。由于地铁房山线的通车，2010年至2012年万科、保利、城建、中粮等各大地产商的项目纷纷进驻房山。对于到房山的置业者来说，从刚需到成熟的改善型住房都有了更多选择。

有业内人士表示，地铁开通后前来房山购房的多为在北京城区上班刚需人群和投资买房者。2012年9月再次开盘的中昂香醍，以16000元/平方米左右的售价卖房，相比周边尤其是大学城附近的精装新盘16000元的售价已没有优势，毛坯房、较大的户型且距离北京城区更远，再加上缺少品牌优势和精确的定位，都影响了其后期销售。

此时的中昂香醍对于刚需购房和投资者来说，总价超出了预期，且为毛坯房，今后的入住和出租成本较高。叠拼的花园洋房则因为密度过高，不足10米的楼间距无法吸引改善型的自住买家。由于其项目及开发企业知名度较低，部分购房者也表示对今后的物业管理水平、开发商对房子的后期维护等缺乏信心。

多项目集中开盘

区域内失去优势

截至目前房山长阳和良乡板块接近20个楼盘在售，其中不乏万科、金地、首开等大品牌地产商打造的刚需和改善盘。有业内人士指出，由于这些项目相比北京其他区域开发较晚，所以多数项目在项目规划、户型设计以及环境打造上都更加成熟。相比这些公司在市区开发的项目，长阳和良乡的新楼盘多为从两居到四居的南北通透户型，不仅设计紧凑而且得房率较高。而相比之下中昂香醍在项目规划和户型设计上缺乏优势，后期的推广不足也让其在多个项目入驻良乡和长阳后缺乏知名度。

笔者在中昂香醍看到，目前在售的多为东南或西南向三居、复式三居和四居，面积为105至135平方米。而105平方米的三居仅有东南和西南户型。复式则设计得不够紧凑，楼梯和走廊占用较大面积。下跃式的花园洋房，底层则完全在地下，开发商所说的院子也仅是下凹的透光区。现场的购房者也表示，地下层以同样的单价销售有些难以接受，而且采光较差担心影响今后的居住。

业主对物业服务缺乏信任感。中昂香醍3元/平方米的物业费在周边地区并不算高，但首期交付后物业对基础硬件未完善，采取了被动应对。而且已入住的业主告诉记者，阳光邑上曾出现垄断销售装修沙子水泥的现象，让已入住的购房者对物业失去了信心。而相比其同区域的竞争对手，无论是万科、金地、龙湖都在物业服务上更胜一筹。

更名销售事出有因

并非单纯捂盘惜售

开发商资金不足造成的停工，或因拆迁问题造成的工程延期等，这些都不在滞销的行列，中昂香醍显然没有遭遇资金和拆迁问题。当有人问起中昂香醍的二次开盘前的停售时，其销售人员直言说，中昂香醍中间经历了一年半的停售，目的很简单——捂盘惜售，等周边区域市场成熟后再行销售。当买房者再追问其更名原因时，销售人员并未做回答。

笔者从已入住的购房者那里了解到，2011年该项目以阳光邑上的名字交房时并不顺利。因为仓促交付，入住后的大多数业主发现不仅煤气、暖气、水管等基础设施没有安装好，装修也只能用公共用电。开发商之前承诺的室内楼梯和室外园林也不见踪影。为此先期入住的人向阳光邑上开发商提出过赔偿，但至今未果。停售的一年间，阳光邑上并没有完全停滞，而是利用停售的时间完善其园林、基础设施和建筑外观。虽然有其销售人员所说的惜售和捂盘的说法，但更多的是完善园林和基础设施后更名再上市，以中昂香醍的名字换取如今超过16000元/平方米的售价来从中牟利。

这样的换名再售也得到了部分买房者的认可，购房者韩先生表示，购买时看中了中昂香醍六层低密度和地理位置。但从目前中昂香醍的销售进度看并不理想，北京市住房和城乡建设委员会房地产交易管理网上显示，中昂香醍9月份更名后推出的房源仍有大量现房未售出，而不是售楼处内标注的多数房源已售罄，先期口碑对其销售的影响依然存在。