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尾款多少灵活确定二手房合同数字约定明确

扫描到手机二手房资讯来源：生活日报发布日期：2012-12-11 17:37 字号：T|T

摘要：在签订二手房买卖合同时，需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定，并以具体的数字体现出来，有些数字力求准确，而有的则要求考虑留有余量，这样才能平稳地完成交易。

在签订二手房买卖合同时，需要对房价、各交易环节所需时间、违约金额等进行约定，并以具体的数字体现出来，有些数字力求准确，而有的则要求考虑留有余量，这样才能平稳地完成交易。

签订二手房买卖合同，尤其要重视数字。专家表示，一般情况下，买卖双方对于房价等比较重要的数字还是会引起充分重视的，一般都不会在此上面出错。但对于交易日期、违约金、税费等方面，可能会因为疏忽大意而留下隐患，因此对这些数据，一定不能大意。

■交易时间松紧适度

在交易过程中，为了尽快结束交易，力求将各个交易环节衔接得非常紧凑。在办理各项手续时可以这样做，但在合同中，却不必将交易时间控制得过严，以免带来不便。

专家举例说，如买家申请银行按揭贷款，如果手续齐全，完全可以在7个工作日内通过审批。但在实际办理过程中，由于手续问题，可能会存在补办手续的情形，这样申请过程肯定会延长。如果在买卖合同中将申请按揭贷款时间限制在7天之内，会有可能会因为补办手续而延长，这等于买家违约。

专家表示，在实际交易过程中，一般有两个时间节点需要注意，即从签订房屋买卖合同到办理过户手续所需时间，以及办理过户手续到交房之间的时间。一般说来，前者为35～40天不等，而过户到收房之间的时间间隔为15天左右。

至于违约期限超过多长时间便可单方面自动解除合同，目前比较常见的是10天或者15天。对于买卖双方来说，这个数字一定要引起充分重视，因为单方面解除合同之后，还会面临较为严厉的处罚，如大多数合同中都规定违约方必须支付高额的违约金。

■违约金额高低有度

违约金是不是定得越高越好呢？其实不一定。在二手房买卖合同中，会针对逾期付款、延迟办理过户手续、逾期交房等行为，都会约定相应的违约责任。

如果从自身角度出发，将对方违约责任定得越高对自己越有利。其实不然，因为买卖合同中对违约责任的约定是对等的，如果买家要求卖家承担较高的违约责任，那么，卖家同样可以在合同中约定买家承担较高的违约责任。

如何约定适度的违约责任，也是买卖双方需要注意的。专家建议，对于逾期付款、逾期办理过户手续、逾期交房等行为，可约定每日按照总房价的千分之一来支付违约金。如一套总价值100万元的二手房，晚交房一天，将支付1000元的违约金，这对卖家来说，还是具有相当的威慑力。

而对于单方解除合同的情形，违约方应该承担多大的违约责任？一般情况下确定为总房价的20%。“这是法院可能支持的最高上限。”因此专家建议买卖双方在合同中约定解除合同之后违约金时，一般以20%为最高上限。

■尾款多少灵活确定

尾款到底应该保留多少？专家表示需要视具体情况而定。

在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。那么尾款到底保留多少比较合适呢？

业内人士分析认为，如果是毛坯房，保留1万元的尾款就够了。因为毛坯房尚未经过装修，交易过程中涉及不到装修，也没有家具、家电等，只有可能会产生一些水、电、煤气费以及物业管理费，因此保留1万元的尾款足以应付得过去。

而对于装修房，则要复杂一些。为了保证卖家装修部分的完好，以及部分家具、家电不被损坏搬走，可以留下更多的尾款。根据装修的不同程度，可保留3～5万元不等。当然，这里需要提前做一些功课，在签订买卖合同时，需要在合同的补充条款中将家具、家电的件数、新旧程度等，尽量采用数字做细致描述。

责任编辑：王铁虎关键字：尾款灵活，二手合同，约定明确

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