北京二手房市场在经历了9、10月份的旺季不旺之后，11月份以来呈现出淡季不淡的态势。北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至11月底，今年北京二手住宅签约套数为124201套，已远远超过2011年全年121512套的成交量。

需求旺盛导致成交上涨

北京二手房市场在成交量连续2个月下滑之后，11月份出现了明显上涨。根据北京市住建委的网签数据统计，11月北京二手住宅网签总量为14449套，环比上涨了26.2%，同比更是大幅上涨了80.5%，成交量仅次于8月份，创下年内第二新高。截至11月底，今年北京二手房的成交量已经远远超过去年全年的水平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，近期北京各区县二手房成交量普遍上涨，尤其是昌平、顺义、大兴等房价相对便宜的远郊区县涨幅更加明显，与去年同期相比，成交量普遍上涨两到三成。胡景晖表示，11月份新增二手房意向购房客户有效登记量环比上月大幅上涨了20%，购房需求的增加是导致成交量明显上涨的首要原因。另外，交通、配套等日益完善的昌平、大兴、顺义等远郊区县，凭借房价优势以及供应充足的次新房源成为购房人关注的焦点。

链家地产市场研究部张絮认为，市场预期的变化是二手房成交量上涨的关键因素。“十八大”关于房地产调控的政策动向并未出现新的变化，这让很多购房者由原先的举棋不定变为积极入市，11月份新增客户的购房需求得到集中释放。

胡景晖表示，年关将近，楼市或将迎来更多结束观望打算出手的购房人群，其中包括明年开春准备结婚的购房人群以及急需改善居住环境的升级置业人群。此外，购房人普遍认为未来房价不会继续下跌，将刺激更多的需求趁年底入市。再加上今年房租节节攀高，不少被逼无奈的租客也打算加入到买房大军。如果新房市场供应量不充足，那么这部分需求必然会流向二手房市场。

核心商圈房价有所升温

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月份北京二手房成交均价为23797元/平方米，环比小幅上涨2.5%。北京有7个区县11月份的二手房价格环比上涨，其中通州二手房价格涨幅领跑全市，二手房均价达17600元/平方米，环比涨幅达10%。此外，海淀、朝阳等传统交易热点区域，以及顺义、大兴等新兴交易热点区域，二手房价格涨幅均在5%左右。

记者在走访中发现，一直以中高端楼盘为主的朝阳公园、东直门、双井等区域，二手房成交非常活跃，房价也有所上涨。“最近朝阳公园区域的棕榈泉国际公寓成交情况不错，成交的多是120平方米的户型。9、10月份棕榈泉朝南的房子价格为4.6万元/平方米，11月份以来成交的房子基本上都在5万元/平方米左右。现在业主轻易不肯在价格上让步，一些客户已经反复看过好几遍房子，成交意愿比较迫切。”伟业我爱我家朝阳公园店店长对记者介绍道。

最近双井区域多个项目的二手房成交也表现不俗。北京麦田房产的工作人员表示：“10月份这边的二手房价格在4.7万元/平方米，这个月均价已经达到4.8万元/平方米甚至更高。”他表示，在附近买二手房的多数是在CBD工作的白领，随着年底换房需求的增加，最近来看房的客户特别多，并且购买意愿十分强烈。

胡景晖认为，从长远来看，位于繁华商圈的二手房由于占据核心地段，并且房源有限，因此有较大的升值潜力。此外，舒适的生活环境和成熟的生活配套，也被企业高管、高级白领等有实力的购房人群所看重。

二手房议价空间变小

日前，记者来到位于石佛营的北京市朝阳区房屋登记发证大厅，远远就能看到发号窗口排起了长长的队伍。“进入11月份以来，来这里办理二手房过户都要排这么长的队伍。”一位中介人员告诉记者。

胡景晖表示，从9月份开始，北京二手房成交量连续下跌，使得部分二手房业主对后市不再乐观，部分急需卖房的业主开始下调房价。但是，进入11月份以来，随着购房人的观望情绪转淡，成交周期明显缩短，部分业主再次对房价燃起信心，议价空间普遍减小。

在记者走访炫特区、富力城等具有代表性的二手房社区时，多位中介工作人员表示，近期二手房业主在房价方面基本不让步。在炫特区，一位中介公司的经纪人告诉记者：“炫特区的二手房10月份成交均价约在2.7万元/平方米，而上周有房主报价每平方米3万元，还不同意议价。即使这么高的价格，也有购房者交了意向金。”

据记者了解，今年年中二手房交易火热，造成市场上性价比高的优质房源比较稀少，甚至一房难求。中介门店工作人员反映，优质房源并不给购房者提供犹豫的时间，“你不买，也会有别人来买，很快就会成交”。

对于未来的北京二手房市场，胡景晖预计，楼市调控依旧从严，购房需求已集中释放，因此，未来的市场成交量及价格将总体保持稳定，大起大落的市场行情将很难出现。