《中国房地产周期波动与宏观调控》一书近日由商务印书馆正式出版，这是教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“我国城市住房制度改革研究”的阶段性成果。上周六，该书作者经济学家高波教授从房地产周期波动的角度解读了今年市场的表现，对于房地产市场备受关注的未来走势，高波也作出了自己的判断：明年房价将小幅上涨，2013年、2014年的房地产市场会比今年更好，而从2011年开始，房地产业还会有一个“黄金十年”。

A 2013年房价将小幅上涨

2012年将近尾声，根据网上房地产的统计，截至12月8日20:00，今年南京商品住宅已经卖出了6.7万套，而去年全年才卖了3.7万多套。在销量大跃进的同时，南京房价自从今年6月份开始，也已经连涨6个月。另外，近期各地土地市场也连掀热潮，一线城市四天诞生五个地王的消息备受关注。

对于今年楼市出现的这些完全不同于去年的现象，高波教授认为是房地产周期波动的必然规律。“对中国房地产周期的研究表明，开发投资存在12年左右的中周期和3年左右的短周期。从短周期看，2009年是一个谷底，从2010年到2012年是一个周期，2013年将是一个新起点，预计今年房地产开发投资的增速只有16%左右，年底开发商们积极拿地，那么明后年的增长率肯定会比今年高，到2015年的时候可能投资会出现一个低点。”

从最受瞩目的房价看，高波认为由于中国房地产的价格周期存在12年左右的中周期和2—4年的短周期，上两轮中周期的价格谷底分别出现在1991年和2003年，从2004年开始了一个新周期，预计在2015年左右会出现一个底。短周期来看，前一个底是2008年，从2009年的二季度开始明显上涨，到2012年正好是4年。“从全国来看，2013年上半年房地产市场的复苏已无悬念，明年房价肯定会涨。”至于房价上涨的幅度，高波不赞成“报复性上涨”这一观点，他表示像2009年那样的暴涨是有特殊原因的，因为政府出台了扩张性的货币政策刺激经济增长，现在国家已明确未来将实行稳健的货币政策，因此2013年房价将是小幅上涨。

就南京来看，高波表示周期更短，加上2014年的青奥会即将在南京召开，因此南京的房价至少还能涨两年。

B 限贷比限购更有效

12月4日，新一届中央政治局召开会议研究经济工作，会议提出要“加强房地产市场调控和住房保障工作”，房地产调控趋严再获确认。如果说房地产市场波动具有一定的周期性，那政府的调控还有必要吗？

高波教授表示，20世纪90年代以来，中国政府针对房地产市场共实行了五轮宏观调控，包括两次扩张型和三次紧缩型调控，为了实现调控的目标，采取了土地政策、金融政策和财政政策等经济手段，价格指导、价格管制和规划引导等行政手段以及法律手段等方式。从效果上来说，高波和他的研究团队通过数学的方法计算发现，调控的最大作用是熨平房地产周期波动，降低了峰谷波动的幅度，像这一轮调控以来，虽然房价没有大幅下降，但也没有继续上涨，房价上涨的速度放缓了。

高波认为，2010年新一轮调控后房价之所以会下降，真正起作用的并不是限购政策，而是限贷政策，“首套房贷的首付提高到三成，二套房首付提高到六成，贷款利率上浮1.1倍，第三套房直接停贷，这对买房人的影响是非常大的，压住了市场上的投资和投机需求。”虽然并不看好限购政策抑制房价的作用，但高波也表示限购短期内仍不会取消，这一行政手段退出的前提是出台更有效果的政策，比如开征房产税。高波认为房产税的全面开征可能需要15—20年的时间，他认为上海方案值得借鉴，必须按“宽税基、简税种、低税率”的原则，先从增量交易开始征收，然后再由增量逐渐向存量房过渡、覆盖，因此这将是一个渐进的过程。

虽然市场这只看不见的手会自己进行纠正，但高波表示政府的有形之手也是有作用的，因为房地产市场普遍存在市场失灵和“羊群效应”，需要政府在掌握市场规律之后采取正确的政策对房地产市场进行干预。

C 新“黄金十年”已经开启

高波教授很乐观地表示：“从2011年开始，中国房地产市场已经迎来又一个 黄金十年 ，而不是有人所说的 白银十年 ，更不可能大跌。”

他的理由有三个，首先是中国房地产业发展的环境没有发生本质变化，中国经济增长“去房地产化”是不现实的。“从当前世界科技和产业发展的新动向来看，新能源、新材料、新医药、节能环保、航空航天等产业虽然发展空间巨大，但它们的发展都要靠房地产业支持，更不可能替代房地产业。”

第二个理由是城市化过程尚未结束，2011年底，中国城市化率达为51.3%，根据规划，到2020年要达到70%，还有较大的成长空间，中国大规模房地产开发期至少还将持续十年。

第三，从国际经验来看，发达国家和地区住房消费在总消费支出中所占比例通常达到20%—30%，而中国城镇居民居住类支出占总消费支出的比重仅为13%左右，而且中国正在实施的扩大内需战略，重点是扩大消费需求，这意味着，随着收入水平进一步提高，人们将会把更多的支出用于住房消费。

“在国家政局稳定和世界经济不出现大的动荡的条件下，有效挤压房地产泡沫和防范房地产风险，将使中国房地产业迎来又一个 黄金十年 。”高波认为，在未来的10年内，房地产行业的集中度将会进一步提高，品牌企业由大变强；房地产逐渐从成长阶段走向成熟，房地产服务业发展空间巨大；大交通框架形成和发展，使工作地域和生活地域的分离成为可能，工作在南京的消费者可以住到南京周边的县城乃至小城镇，而对于长三角地区的开发商来说，未来十年的发展机会更多的可能是在县城，而不是大城市了。