贾康

许善达

刘桓

范小冲

圆桌嘉宾

贾康 财政部财政科学研究所所长

许善达 国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长

刘桓 国务院参事、中央财经大学税务学院副院长

范小冲阳光[最新消息价格户型点评]100置业集团常务副总裁

目前，重庆、上海作为房产税试点已近2年，进一步扩大房产税试点似乎已经箭在弦上。近日，财政部部长谢旭人再次提及研究逐步推行房产税的问题，一石激起千层浪。本报记者采访了对此有深入研究的专家学者和房地产业内人士，从自身的领域发表见解，以供参考、借鉴。

如何评价上海、重庆作为房产税试点的征收效果？

沪渝试行两年，对楼市影响不大

贾康：舆论上有一些说法，指摘上海、重庆两市的试点成效不足，“动静不大”：一是税收收入很少；二是两个城市房价并没有急速下跌。

我认为，对房产税试点效果的评判不能过于表面化。因为在上海、重庆这样的发达地区搞房产税，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费，并为财税体制改革提供配套。房产税是年复一年征收的，未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。

刘桓：客观地讲，上海和重庆试点房产税的效果不是很好，一个是对市场影响不大，第二是税收的额度比较低，远远达不到部分替代土地出让金的作用。但是，房产税影响大小，不完全取决于房产税本身设计，也与房地产市场的环境有很大关系。

许善达：现在上海和重庆的试点，很少有说效果很好的声音。相反有很多认为不理想的声音。我不主张在这样的状态下，继续扩大推行房产税试点范围。

范小冲：上海和重庆征收的房产税数额都不大，重庆征收了一个亿，不知道征收的成本有多高。这两地房产税征收产生的效果都不明显，对楼市的影响不大。我想征收房产税短期内对楼市的影响都不大。

如果房产税范围扩大，您认为房产税应该怎样征收更合理？按套数还是按人均面积征收？

只收高端，套、面积相结合

贾康：中国对于消费住房保有环节实施的税收调整，应该说只收高端，不能像美国普遍征收的模式。对真正的豪宅，对多套房的房产持有者要施加这个调节，这个调节是符合适当收入再分配原则的。具体怎么征收，是一个技术问题，总之调节一定要落在高端。

刘桓：我认为应该把套数作为一个基准，同时和面积结合起来。例如家庭的第一套住房，若干平米以内不收税，超过这个平米限度的部分收税。从第二套开始，征收一定比例的房产税。至于这个面积参数，是不是现在社会上热议的人均40平米，可以进一步进行探讨。

范小冲：比较简单的方法是，见房就收，按面积收，对所有房子都收税后，然后再退去每户免收的费用，比如人均免征50平米，那么人均48平米的家庭缴纳的房产税就全部退回。还有一种方法，就是建立一个第三方机构，对不缴纳房产税的住房，由第三方代缴，等到房子要因为出售或者其他原因要过户的时候，没有缴纳房产税的房子必须补缴房产税，否则不予过户。

继续逐步推行房产税是否具有可行性？主要的难度在哪些方面？

征收模式、与土地出让金矛盾是大问题

贾康：目前扩大试点范围很有必要。从操作上说，开征房产税具有可行性：征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面的配套支持，已在十个地方推行数年的物业税“模拟评税”工作，相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，都提供了丰富经验。另外，房产税在市场经济国家有丰富经验，中国完全可以结合本国国情，借鉴吸收形成“后发优势”。

刘桓：一个税种肯定要经历从无到有，逐步完善。目前的房产税试点，上海是对增量房征收，重庆已经对存量房征收了。房产税最终要向存量房征收的方向过渡是毫无疑问的，但过渡的方式还有待进一步研究和探讨。

目前的难点有很多，除了征收方式，土地出让金与房产税的矛盾也是个大问题。土地是国家的，购房人缴纳了土地出让金，当土地增值造成房产增值后，让个人缴税，是不合理的，应该予以适当的扣除。目前来看，土地出让金是不可能完全取消的，现阶段我所希望的改革，是从一次性缴纳70年出让金，到20年缴纳一次，到10年缴纳一次，这样能够缓解购房人的经济负担，这样会使土地收入大幅下降。

许善达：我国的税制结构是跟国家的经济发展水平密切相关的，流转税、所得税、财产税这三大类中，每个都有调节功能，调节力度不一样。目前我国税制是流转税和所得税为主体。而财产税成为税收主体之一的，多数是发达国家。因此现在广泛推行房产税，很难见到效果。

范小冲：征收房产税是一个必然的趋势，它对我国税收制度的完善、房地产市场的健康发展意义重大，但是操作起来非常困难。首先，我们购买的房屋是70年，相当于从政府租赁过来的，真正的产权归政府，房产税应该向地主和房主收，不应该由70年的租户来收。若是缴了房产税，买房时候缴纳的70年的出让金是否还要收，是否收重复了？其次，从具体操作上看，征收房产税需要明确房屋产权、评估房屋价值，目前市场上的房屋产权非常复杂，房价也一直在变动，具体到每个房子朝向不同，评估价格都不同，所以对房屋价值进行评估成本很高，难度很大。第三，我们国家征收房产税不是一开始就有的，能否争取到老百姓的理解也是个问题。因此，征收房产税，需要认真研究，有智慧地推行。

声音

“在交易环节征税”

许善达：对存量房进行征税，在实施上的难度会比较大，引起很多不必要的纠纷。

我不赞成对住宅保有环节征收房产税，我主张就是在交易环节征税。对在房产中获益的，不管是出售增值还是出租，进入交易环节可以征税。房屋持有人可以从增量中得到一部分收益，政府也可以得到一部分收益。不同城市，不同区域，情况不一样，可以地方政府自己决定。

这样在操作上就比较容易实施。现在很多在讨论房产税是按照面积收，还是按照套数收，如果在交易环节征收，这些难题就都不存在了。