“房子到交付了，才发现自己家的窗户几乎被一个黑色的塑料棚完全遮挡，这个窗户是这个户型主要的采光来源，这么一挡，影响采光的同时，天天看着黑色的棚子感觉实在很压抑。”燕京航城业主近日投诉说。

为此，《广厦时代》实地探访了燕京航城小区，发现投诉业主所说的黑色塑料棚遮挡一层采光的情况，并非只有一栋楼存在。几乎每栋楼旁边都有这样的黑色棚子，与楼体间的距离虽然不尽相同，但是根据目测，距离远一些的也不过1.5米左右，对一层采光也均造成影响。

我们注意到这样的棚子直通地下室，而地下室几乎与楼上的房屋格局相同，令人疑惑的是，明明电梯就可以通向地下室，为什么要特意留这么一个通道并盖上黑色的棚子进地下室？销售人员说，燕京航城的地下室空间是供出售的。“既然是出售，就有可能是开发商为了方便地下室业主的出入，才专门又设置的地下室入口，从而遮挡了一楼的采光。”有业主推测。

事实上，燕京航城的地下室出售也涉嫌违规，据销售人员介绍，对外出售地下室的是物业公司，且所谓的出售是与购房人签订一纸使用权协议，并没有产权。

●业主窗户几乎完全被遮挡

近日，燕京航城的一批业主到了收房日，一楼业主刘女士却怎么也无法欣喜，因为原本西北向的房源采光就不太好，偏偏地下室出入口上的黑色塑料顶棚横亘在她家西侧的主卧窗户前。

“这个黑色的棚子上沿几乎与窗户的上沿相平行，挡得这么严，再加上是黑色的，使得原本采光就不太理想的房子更暗了。”刘女士表示，“关键是塑料棚还离得窗户这么近。”实际上，我们从室外观察这个黑色的棚子与刘女士家窗户的距离，目测也就一米的距离。

除了采光受阻，刘女士还表示，由于这个棚子是塑料的，下雨时，雨点砸在棚子上的声音显得非常大，同时，雨水还会溅到窗户上，下一次雨窗户花一次。“关键是噪音问题，这个房子是为家里老人买的，这个主卧自然是老人休息的地方，这要是遇上雨天，恐怕噪音都令老人受不了。”刘女士强调。

从整个小区来看，尽管多数楼座距离黑色棚子要比刘女士所在楼座略远，但有业主表示，“我们距离这塑料棚虽然稍远，但也不足2米，遮挡阳光的同时，黑色棚子的反射也让屋里显得较暗，下雨时四溅产生的噪音则一点也不弱。”

据了解，刘女士从9月底收房至今，与旁边几位业主一起多次要求开发商消除遮挡影响，开发商表示塑料棚不能拆除。在三河市燕郊开发区规划局的协调下，开发商同意给刘女士等受侵害业主换房。“开发商提供的备选房源要么楼层太高，要么面积太大，且都需要再补交面积增大带来的房款增加，所以都不理想，还是期待开发商能够正视业主的权益，拆除黑色塑料棚。”刘女士强调。

●相关规定显示

“住宅间距要综合考虑避免实现干扰”

实际上，我国对于房屋的通风采光设计是有着一套标准的。1994年开始施行的《城市居住区域规划设计规范》（中华人民共和国国家标准）1.0.5条规定了居住区规划设计的基本原则，其中1.0.5.4条规定：“适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。”第5.0.2条规定：“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。”

中国法院网曾刊发一则广西车棚影响房屋通风采光的判例，其中显示，判例中的车棚柱距离房屋窗户距离为2米，棚到窗的距离为1.7米，一楼窗户距地面0.6米，车棚外沿高度2米以上。最终法院审理认为，小区搭建的车棚，虽属合法建筑，但距离房屋过近，使业主的房屋通风、采光等受到影响，并会带来噪音干扰生活，应该拆除。

刘女士表示，根据相关规定，燕京航城的地下室通道搭建的塑料棚，上沿几乎与窗户上沿相平行，对于视线的干扰是毋庸置疑的。参照上述判例就显示出这一塑料棚对业主生活的侵害。

值得一提的是，开发商向业主强调，塑料棚为地下室通风口。对此，京华律师事务所徐斌在接受采访时表示，按照我国《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

“建棚子、留通道，不论是给地下室通风也好还是消防用途也好，首先不能影响到一楼业主的居住使用功能，像这种影响居住使用功能的重大修缮行为，应当争取建筑物业主人数及面积双过2/3的人的同意才可以；即使2/3的业主同意，如果一楼的业主认为此种修缮行为构成了对己方权利的侵害也可以诉请法院撤销此决定。”徐斌解释说。

●无产权地下室出售

开发商将业主共同权益折价归己有

在刘女士等业主维权的同时，我们注意到，燕京航城的地下室也在明码标价出售。据了解，目前，燕京航城一期楼座的地下室均可以向业主出售，但与其说出售，不如说是业主一次性缴费，得到70年的租赁使用权。

在调查中，销售人员表示，地下室可以出售，但是要到物业公司那里去购买。对此，我们以购房人的身份致电燕京航城物业公司。其工作人员表示，只要是燕京航城的业主，现在就可以购买一期楼座的地下室，均价每平方米2200元，面积在20-40平方米不等。

当问及地下室是否有产权时，物业工作人员明确表示没有产权，只是与业主签订一纸协议，使用权与业主在燕京航城的房产年限相同。

由于燕京航城相关人士拒绝回应地下室规划用途，因此，我们采访了京华律师事务所徐斌。徐斌表示，既然地下室没有产权，实际上开发商就没有权利将地下室标价出售，因为一个社区中没有产权证的面积，一般都是公摊面积或是诸如人防工程、管道层等公建配套空间，对于这些公摊面积，业主是享有优先使用权的。

“倘若是公摊面积，开发商所谓的出售，实际上是在将业主共有的权益，折价出售，这种情况下业主大会是有权利收回的，因此，这不仅仅是对业主权益的损害，同时购买地下室的业主权益也将无法保证。”徐斌强调。

而燕京航城地下室的用途倘若是人防工程，那么这地下室就是不可以买卖的，因为人防工程的产权本质上属于人防办，产权本质上属于国家，是一种国有财产，这种工程是国家强制性配套建设的市政公用设施，所以任何单位和个人不得出售。值得强调的是在平时，该性质地下室是可以用作车库使用的，不过要先满足本小区业主的使用目的，如果是算作公摊面积，一般会附赠给小区业主，不另收取费用。