京城楼市再现交易高峰

据中华工商时报 北京楼市在经历了“金九不金银十不再”短暂观望后，11月以来，新房及二手房市场都出现由刚需推动的“年底小高峰”。业内人士认为，此轮购买高峰的出现意味着楼市进入在“限购”政策下的“刚需时代”。

有数据表明，截至目前，北京新房网签量达到了142000套。进入第45周，北京新房网签量达到了6087套，创全年周交易量新高。二手房市场方面，北京市今年到目前为止，二手房网签达12700套左右，已经超过了2011年全年的交易套数。根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，2012年11月中上旬（1-20日）北京全市二手住宅网签总量为8381套，与上月同期相比大幅上涨了52%，比去年同期则上涨了87.5%。业内人士预计，如果北京新房市场交易量攀升趋势再保持一周，不排除11月成交量有望逼平7月曾创下的年内高峰。

今年北京新房市场一共出现了两次交易高峰，一个是6月至7月，另一个就是11月。而11月成交量放大，不仅限于北京楼市。近期上海、深圳、广州、南京等城市，也在经历10月短暂的间歇期后，再次迎来一波成交小高峰。

21世纪不动产分析“年底小高峰”主要缘于刚需推动。2012年下半年房价出现了小幅的上涨，交易量随之开始下滑，“金九银十”随之而去，这在一定程度上打击了房价上涨的势头。然而，11月以来，市场上对明年房价上涨的预期却很明显，于是，第二个交易高峰出现，在中央高层咬定调控不放松的背景下，投资型的需求仍难以进入，楼市需求主体仍然是刚需。

据链家地产市场研究部统计，11月的日均新增可客源量环比上涨了26%，需求与7、8月份市场火热时期基本持平。除新增客源增长外，部分长期观望的购房者也将价格持续维稳的窗口期看成购房良机，入市的积极性提高。另外，从政策表态密度和调控舆论来看，目前可能是3月市场回暖以来最为平淡的时期，客观上也加快了购房者的预期转变。

业内人士普遍认为，在“限购”政策下，北京楼市已经进入刚需时代。购房者的预期或成为主导楼市的关键。然而就目前的市场形势看，明年政府调控压力仍然很大，政策层面不会放任楼市出现大幅反弹，调控政策很难放松，楼市难以再现调控前的爆涨。

二手房需求上涨 翘尾效应或现

据中国经济网 截至11月18日，北京11月份二手房日均网签443套，共计成交3013套，累计成交面积为27.2万平方米，交易市场总体平稳。不少需求客户的观望姿态开始松动，买卖双方僵持了两个多月的局面由此将逐渐缓和下来，年底前或将迎来一波交易小高潮。

年底或现小高潮

上周二手市场的整体表现可称为“量价平稳”，北京美联市场研究部高级经理张磊认为，造成这一情形的一大原因在于二手市场的“成交区域”。目前京城的二手房交易市场，市区撑起了几乎整片天，这就导致二手房整体房价没有大幅度变化。张磊说，近期二手市场的需求可谓热力难挡，首先年中二手房交易市场的火热成交，造成市场上性价比高的优质房源比较稀少，甚至到了“一房难求”的态势。据门店人员普遍反映，优质房源并不提供购房者犹豫的时间。年关将近，楼市或将迎来更多结束观望打算出手入市的购房人群，其中包含了明年开春结婚急需婚房的购房人群以及急需改善居住环境的置业升级人群，在这部分购房需求的支撑下，如新房市场供应不能及时跟进补充，这部分需求必然会在二手市场寻找合适的房源，加之今年的租金节节攀高，一个月的租金大抵与房贷相同，所以不少“被逼无奈”的租客们，也都加入了买房大军。需求的暴增在推动成交量的同时，也在一定程度上提升了二手房主的涨价预期，个别房主出现惜售情绪。如二手市场保持平稳供应，预计年末二手房市场将迎来第二次成交小高潮。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析近期二手市场走向时也认为，在“房地产政策不放松”的基调下，僵持多时的二手房地产悄然变化，既有持房待价的乐观派业主开始放平心态，也有持币静待政策风向的购房者开始重新入市。12月新房市场交易量有所下调后，二手房市场可能会站出来延续年底小高潮的尾声。

价格稳中微涨

而从二手房房价上看，基本呈现出“稳中微涨”的走势。截至11月18日，北京二手房成交均价为24199元/平方米，环比上周上涨1.1%，与10月第二周相比增长5.2%。二手房价已从7月开始连续近四月的价格维稳格局出现变化，进入11月，二手房价格出现了稳中有涨趋势。链家地产市场研究部张絮说，虽然目前的价格并未进入明显的上涨通道，但是价格在盘整中上行的压力逐渐增加。由于目前二手房成交量持续处在较高位置，11月有望达到14000套，而在成交量高位运行的同时，价格的上涨压力也逐渐加大，单周价格已达到年内新高。但是由于限购政策的影响，再加上政府还有一定的政策操作空间，价格上涨的空间有限。另据链家地产市场研究部统计，11月第三周新增房源委托与前一周基本持平，新增客源委托环比上涨4.5%，处于持续增多的趋势。张絮认为，自9月份以来，新增客源量处于震荡上升的趋势，说明市场需求还在不断释放当中。由于需求方面的增长将会逐渐反映在市场成交上，成交量高位运行的特征将会在短期内持续。而从客户购房动机来看，首套房和改善置业的刚性需求依然是市场的主力需求，由于限购影响，投资需求比例不足10%，难以推高房价。另外，从目前市场来看，虽然价格出现反弹迹象，但是普遍的追涨现象尚未出现，在年末即使房价出现反弹，走势也将以温和为主。

北京33宗拟入市楼盘酝酿提价

据中国证券报 11月以来北京楼市供需两旺。亚豪机构监测数据显示，从11月中旬到12月，北京楼市预计将有近40宗项目开盘，纯新盘有14个，数量高于往年。其中有33宗项目正在酝酿提高销售均价。而在10月热销的53个项目中，有40个项目在11月份已上调均价。

数据显示，11月以来，北京住宅市场共有16个项目入市，新增商品住宅2143套，形成供应小高峰。同期，北京新建住宅签约套数为9054套，较上月增长100.1%，较2011年同期上涨143%，并超越今年7、8月的成交高峰。

亚豪机构副总经理任启鑫指出，11月后，房地产市场一般就进入销售淡季，供应量和成交量都会出现下行趋势。但今年北京楼市一反常态，主要原因是市场预期有所改变。

据分析，选择在年底加推房源或入市的项目主要有两种类型：一是前期热销项目，例如海淀九号与金域缇香。以海淀九号为例，该项目10月1日入市，假期7天即实现认购8.5亿元，目前签约去化率已达90%。该项目在11月17日再次推出一批精品优惠房源，主要面向前期未选到合适房源的客户，目前认购活跃。二是纯新盘项目，年底即将入市的纯新盘项目占全部供应的三分之一。

任启鑫分析，不少项目经过前期一段时间消化后，所剩房源不多且户型较为单一，推出更丰富的房源可增强客户黏性。海淀九号近期加推的优惠房源包括66-172平方米的一居到四居，前期产品的热销与后期品质的提升使加推项目价格有所上调。此外，去年以来市场量价低迷，很多项目选择推迟入市。选择在今年底入市，主要原因是市场环境逐渐好转。从价格来看，大量纯新盘都一改前期低价入市的策略，纷纷开始看齐周边项目或区域高价。

数据显示，截至11月中旬，北京新建住宅成交均价为21679元/平方米，较10月的20236元/平方米成交均价有所上涨。

传统淡季销售不淡 楼市上演“反周期”戏码

“反周期”特征明显

据中国证券报　相比之下，一直被看作旺季的“金九银十”，市场表现却不如人意。以北京为例，位于今年两个成交高峰期之间的9月和10月，成交住宅均不足24000套，虽比去年同期有所增加，但仍然是今年的相对低点。从2008年以来，北京楼市9月和10月的交易情况均不理想，“金九银十”已严重褪色。这种情况在其他的热点城市也普遍存在。

“淡季不淡，旺季不旺”成为近几年来楼市成交的主要特征。中国证券报记者梳理近年来北京市场的月度成交情况发现，除“金九银十”缩水外，作为传统销售淡季的夏季和冬季，市场往往出现热销，楼市成交规律已与人们的预期不一致。

对于出现上述情况的原因，阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲向中国证券报记者表示，政策信号的频繁释放，打乱了房地产市场内在的自然销售周期，导致市场出现“反周期性”。

范小冲表示，二季度以来的市场回暖，主因在于信贷政策的微调导致购房成本下降，加之房企降价促销所致。9、10月市场销售低迷，则主要受企业取消价格优惠的影响，同时，在国务院督查组调研楼市后，市场对出台更严厉的调控政策存在预期。11月以来的市场回暖，则体现了业界对“政策见底”的判断，加之个别高价地的出现，也带来了高房价的预期。

这清晰地反映了政策预期对房地产市场的影响。事实上，今年以来，有关房地产市场各项政策动态，如预售制调整、房产税推进、二手房交易税上调等信息，均或多或少地影响了房地产市场和地产股的走势。

多数业内人士认为，在我国房地产政策体系尚未完善、市场发展有待成熟之时，这一局面还将在相当长的时间内存在。

呼吁建立长效机制

对于未来的市场走势，业界判断颇为乐观。范小冲认为，限购、限贷等政策手段短期内不会取消，因此，市场将会在此基础上继续复苏。从长远来看，城镇化进程的加速也将给市场走势带来长远的利好消息。

北京某上市房企负责人也表示，明年宏观经济复苏的态势未必如预期般乐观，房地产业作为经济增长点的价值将得以凸显，加之购房者对资产避险的要求强烈，购房需求也随之上升。因此其对未来的市场走势总体乐观。

统计显示，今年10月，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格平均上涨0.041%，比9月有所扩大。这也是自今年6月以来，该数据连续5个月保持上涨。多数分析人士认为，在经历了长时间的底部震荡后，房地产市场将缓慢回升。

即便在新一轮的市场周期中，房地产业将迎来诸多利好，但多数业内人士仍然呼吁尽快建立市场化的长效调控机制，摆脱房地产市场对政策的过度依赖。

与市场化调控手段相比，行政手段的弊端显而易见。根据国家统计局的数据，近几个月来，全国房地产投资增速、商品房新开工面积、房地产企业购地面积连续出现负增长，这将可能影响到后市的供应。同时，对于政策信号的过于关注容易造成恐慌情绪蔓延。

范小冲认为，应尽快出台长效机制，以差别化信贷、税收等市场化政策，取代“限购令”等行政化政策，从而为房地产市场实现内在平衡。不少业内人士呼吁，房产税试点应加快扩容，该税种可在减少地方对土地收入过度依赖的同时，也对投机投资需求形成打击。