随着旭辉地产赴港招股日期临近，政策层面传来的利好风向，正让内地房企赴港融资门槛降低的预期进一步发酵。

11月5日，香港财经事务及库务局副局长梁凤仪称，目前正在与证监会研究放宽内地中小企业赴港上市的条件，开辟新渠道。

实际上，有关证监会酝酿放宽赴港上市要求、取消“四五六”门槛的消息在月初就已不胫而走。而此番来自香港的公开回应，则让内地融资困窘的民营企业确凿了这一政策利好。

“取消一些财务门槛并非就是敞开门直接上市了，在境内注册打算H股上市的，还是要被证监会过审，但在QE3给香港带来大量资金的诱惑下，还是会激发一些内地企业赴港上市的热情。”在接受记者采访时，德意志银行香港分行的一位董事分析认为，作为两地推动金融联系的一部分，这在拓宽内地民营企业融资途径、改善A股资金供求的同时，也将为香港日渐丰沛的流动性提供新的资金池。

而考虑到近期香港投资者对内地地产市场的改观，里昂证券的分析师表示，相对其他中小企业，房地产企业的赴港上市或更受认可。

两地联动加强

作为证监会附加的一项硬性考核规定，内地企业若要赴港上市，除了要满足港交所的上市要求外，还必须满足“净资产不少于4亿元人民币，集资金额不少于5000万美元，在过去一年税后利润不少于6000万元人民币”。这便是人们常说的“四五六”门槛。

所谓门槛，正因为其高出了港交所制定的上市要求。按后者的规定，申请在港上市的公司仅需要满足单个财政年度盈利总和不少于5000万港元，最近一个财年盈利不少于2000万港元，上市时市值不少于2亿港元；对于集资额度也并没有详细标注。

长久以来，证监会的“四五六”门槛，在阻滞中小企业拥有平等的资本市场对接机会的同时，也一直被诟病为助长香港投资者偏好内地大体量企业的温床。

而今，随着“四五六”门槛的即将废除，市场被积压的情绪也随之释放。“两地市场之间联系的加深是必然趋势，在这个过程中，证监部门早就该将调控之手归还市场。”前述德意志银行董事认为，此次中小企业赴港上市路径的打通，也有赖于两地联动合作的加强。

尽管两地联动加强是必然趋势，但在这一时点，QE3政策给香港这个中国桥头堡市场所带来的热钱效应却成了此次门槛取消的最抢眼背景。

这也有据可循。花旗的每周资本流向跟踪报告显示，自QE3推出之后，全球资本正在加速向新兴市场搬家，以香港为代表的中国则成为了主要目标。报告显示，作为主要的资本输出地，北美占到全球资本流出总量的90%，而9月下旬至10月，中国则吸引了其中80%以上的资金。为此香港金融管理局也不得不连扫美元，稳定港元汇价。

包括该董事在内的更多观点认为，两地的联动，在增加内地民营企业融资渠道的同时，无形中也将帮助香港的热钱狙击战。“联动带来的是双赢预期。去年以来，内外经济的放缓、金融机构的嫌贫爱富正在让中小企业融资难的问题日益突出，而接近年底，一些民间融资渠道也正在收缩，A股市场的资金压力也一直未缓解。”德意志银行董事认为，一旦开通了中小企业赴港上市的通道，这些问题带来的经济增长压力也将缓和。

港交所的内在动力

而除了为流动性寻找资金池之外，港交所与香港相关部门也同样存在增加与内地市场联动的动力。

“H股一向偏好体量大的企业，大企业的资源是有限的，这些年来，国内不少大型国企都完成了在港上市，从持续性、稳定性的金融市场发展来看，港交所及有关部门也是希望扩充更丰富的市场参与元素与金融产品来增加纵深性。”里昂证券分析师表示，除了开拓中小企业赴港上市的“小H股”外，RQFII（即人民币合格境外机构投资者）也将在协议后有望扩大额度，放宽香港跨境资本市场的回流投资。

而出于巩固香港国际金融中心地位的要义，香港证监会主席方正日前也表示，将加强与内地及其他区域的合作，为香港经济寻找新的活力。

“加强香港与各区域的合作是很有必要的，今年以来欧元区发生债务危机、美国经济复苏乏力、内地经济放缓等原因导致投资者情绪悲观，截至三季度，港交所各项收入都有所下跌，上半年的IPO规模也大降。从增收角度，港交所也是希望能增加新的活力，减少市场情绪的影响。”该分析师表示，下半年以来，港交所已在四处推介赴港融资。

地产融资窗口开启

虽然这次旨在鼓励民企赴港上市的两地联动并未着意于具体行业，但在整个香港资本市场资本流动性开始转向的背景下，包括里昂证券分析师在内的普遍观点仍认为，这一政策利好正在为内地房企新一轮的赴港上市增加机会。

下半年以来，万科、金地先后通过收购香港资产而完成了在港上市前的资格铺垫；与此同时，南京金轮、江苏新城、当代集团、重庆协信等几家地产企业也都在进行赴港上市的排队，而这其中，旭辉地产已经率先确定将于本月下旬登陆港市。如此热闹的排队场景，也是自2009年底龙湖、恒大等房企集中上市潮之后的首次再现。

“春江水暖鸭先知。赴港发债不受审批影响，先前的这一批海外发债热潮已经预示了港股市场对地产融资闸口的回暖。这些房企选择在年底集中排队上市，也一定程度上反映了这个窗口机会的来临。”而进一步的，前述证券分析师也表示，相对于其他行业来说，地产企业的规模与资产更容易超出之前的“四五六”门槛，在投资者面前更容易受到关注与肯定。

“从数据上看，大部分房企的去化速度都很快，财务指标在好转，最缺钱的日子已经过去。而对于房地产企业来说，能上市或发债也是首选。”已经完成美元债券发行的龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)内部人士，在接受记者采访时曾表示，楼市回暖等利好因素也形成了房企赴港发债、IPO的有利氛围。

不过，在前述分析师看来，与上一轮声势浩大的赴港上市不同，此一轮登陆H股无论是融资规模，还是发行价格，都很难重现2009年的盛况。

“香港资本市场活跃程度还没有完全好转，内地楼市的调控也还在继续，投资者难免会比较挑剔和趁机获利。这一点，从地产企业美元债券参差的利率就可以看出。”前述分析师继续分析。

截至目前，旭辉地产确定的融资额为2.68亿美元，发行价初步定在每股1.33港元至1.65港元。以2012年的业绩加以衡量，旭辉地产的IPO发行价的市盈率仅在3.5至4.3倍的区间之内，相较其净资产，估值的折价高达七成。“尽管当前内房股的市盈率偏低，但也高于此，这反映旭辉在让步。”该分析师认为，低估值或将成为排队房企的常态。