“前辈”遇瓶颈

土地一级开发盈利模式待考

很多上市公司近年来逆调控风向而倾心一级土地开发的重组，源于两个成功案例的激励。一是发起于河北省，着力产业园区开发的华夏幸福，另一个是偏居东北一隅，却将一个小小的铁岭打造成资本宠儿的铁岭新城。前者以206%的年度涨幅成为2011年第一牛股，后者在去年7月公布重组消息后连拉10个涨停，上演又一个资本神话。

时至今天，豪情万丈的资本玩家们也许还有很多储备策略来掌控股价，但却掩饰不了客观存在的一级开发尴尬。

以铁岭新城为例。10月18日，铁岭新城公布三季度报，公司前三季度实现营业收入3.70亿元，同比上涨193.52%，其中7-9月的营业收入为2.68亿元，同比增长481.81%；前三季度实现净利润8741.02万元，同比增长2563.26%，其中7-9月的净利润为8707.41万元，同比增长13029.41%。

这份看似高速增长的业绩，却令了解根底的人不免担忧起来。因为前三季度共计8741万元的净利润，与其借壳上市时承诺的2012年全年6.78亿元盈利承诺实在相距太远。铁岭新城有何后手能够在最后一个季度冲刺出近6个亿的净利润，市场实在不得其解。

去年11月，上市公司四川中汇医药股份有限公司通过购买铁岭财京100%股权的方式完成重组，公司更名为“铁岭新城”。重组方当时对铁岭财京做出盈利承诺，称2011年度、2012年度和2013年度净利润分别不低于6.31亿元、6.78亿元、7.39亿元。上市首年，铁岭新城确实如约完成业绩承诺，土地一级开发营业收入高达13.83亿元，毛利率达67.34%。铁岭财京2011年度母公司报表净利润为6.46亿元，比预测利润数增加1413.09万元，完成了盈利预测补偿协议的承诺。有知情人士称，因为铁岭新城实际控制人为铁岭市财政局，政府全力支持新城开发，积极促进企业拿地，是铁岭新城敢于承诺巨额利润的重要原因。

不过，这一局面在2012年能否维持目前尚不明朗。根据记者查阅的铁岭市2012年土地出让情况，今年在新城区挂牌出让的地块寥寥无几。其中最大一个项目是4月香港天力集团以1.8亿元拿下的一组地块，除此之外几乎鲜有新区土地出让。“我们一个明显的感觉是今年新区土地出让量少了，多数是老城区的保障房地块。一方面，随着新区的成熟可出售的地块不多了。另一方面现在大势不好，企业拿地热情高低也要考虑市场因素，而不只是配合政府。”一位铁岭当地的房地产公司人士告诉记者。

很多人不看好铁岭新城四季度的业绩，但公司方面却对此信心满满。“由于季节性因素，公司上半年并无土地出让。但是这些地都平整完了，下半年将集中推地，公司肯定要完成业绩承诺。” 铁岭新城董秘在接受媒体采访时表示。

而根据记者的调查，所谓上半年东北冻土期较长，不适合出让土地的说法并不成立。即便是铁岭市，2011年2012年一季度都有十余幅土地出让。截至目前，对于铁岭新城来说，留给公司的时间只有不到两个月。这其间，如果按67%的毛利率计算，公司要实现近6个亿的净利润，起码要看到10亿的营业收入，即便是土地出让金全部归上市公司所有，铁岭市在2个月时间里出让近10亿的地块，也并非易事。

“铁岭新城这样的公司，似乎不能用市场规律来推断。据说公司手中掌握大量熟地，无拆迁成本，随时可进入市场。但即便这样，我们还是为其完成全年利润承诺而担忧。”上海证券一位地产分析师称。

专家告诉记者，对于很多上市公司来说，土地一级开发有它的独特魅力。如果公司承担的是土地一级开发，意味着公司主要工作是代替政府做“七通一平”、基础设施等工作，待土地由生地变成熟地后，只要挂牌上市交易就可以为上市公司带来收益。因此，如果公司快速掌握了大量熟地资源，就可以相对容易掌握公司利润进度。唯一的风险就是来自房地产市场。“铁岭新城上市之初，谁会想到房地产调控会有今天的局面？如果没有开发商愿意在二级市场拿地，一级开发所有美好的假设都将止于产业链最后一环。”一位房地产专家称。

“钟情”热度不减

民营企业热衷储备土地

即便土地一级储备有各种不确定风险，但民营房企对此仍热情不减，其中重要原因是通过一级土地开发，民营企业可以和地方政府联手，锁定大量土地储备。在房地产资源日益向国资和大型房企集中的今天，锁定土地资源，就意味着未来有了市场准入的资格。

10月中旬，一直以地产+X模式深受资本市场青睐的新湖中宝宣布，旗下子公司在温州平阳县拿下天量一级土地开发项目，这个被公司称为西湾项目的神秘大盘仅出让土地面积就高达5400亩，用海面积803.4公顷。一举成为新湖中宝旗下最大土地储备项目，并有可能带领新湖中宝在温州二级土地市场高举高打，参与二次开发。仅10天后，又有两家地方房企同时宣布增储一级土地市场。其中漳州发展宣布参与漳州市诏安县江滨新区南区1322.58亩土地的一级开发，投资收益采用保底收益加净收益分成的方式。同时，大名城发布公告称，将在兰州投资设立控股子公司，参与规划中的兰州高新区榆中园区首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。该子公司中，大名城与兰州市高新区管委会分别持股80%和20%。

“对于一级开发商来说，土地何时出让不是自己说了算的，即便是已经成熟的地块。这就是一级开发商最大的盈利风险。而及时通过二级开发补足收益，是很多参与一级开发的企业的必由之路。”一位房地产业内人士称。以华夏幸福为例，根据其半年报，公司销售额共计82.71亿元，较上年同期增长12%。其中园区开发业务结算回款13.7亿元，住宅配套及城市地产签约销售额68.7亿元。可见，通过二级市场的开发来加速回款才是这个一级开发概念股最大的盈利来源。