黄金周未现“丁财两旺”
　　“十一”黄金周，对旅游、服装、美食等行业来说的确算得上是捞金的好时机，但是站在十月的尾巴上来看，楼市似乎并没有收到金九银十的红利。不管是一手住房还是二手住房，九十月楼市都未出现“丁财两旺”的局面。
　　为了迎接期待已久的传统“金九银十”，各大房地产商在“十一”黄金周之前就开始频频推出新货。受此影响，二手住宅仅成交2111套，9月佛山二手楼市人气和成交量均有所下滑。据不完全统计，9月佛山一手楼市有40多个项目开盘或推货，环比8月份的17个新开盘记录明显增加，且多以刚需产品为主。
　　成交方面，据佛山市住房和城乡建设管理局数据显示，9月佛山一手住宅成交5832套，较8月增加一成。而据合富辉煌市场研究部监测显示，9月下半月，佛山一手住宅日均网签量近200套，销售提前进入旺季。一手住宅的旺销，直接影响了二手住宅市场的人气。
　　刚需买家支撑二手市场
　　在二手楼市成交市场，主要是有迫切的首置买家入市仍然较积极，9月首置买家占比高达八成，大多青睐中低价位、面积不大的“上车盘”。
　　据统计，入市的首次置业二手房买家大多需求较迫切，大部分是在佛山工作、生活的外地户籍买家。另外，也有约两到三成买家是佛山本地客。据悉，这部分买家入市仍较积极，对价格合适的物业大多“相中即入”，观望犹豫的心态不明显。这部分首置买家大多青睐单价8000元/平方米以下，面积90平方米以下的中低价、中小面积“上车盘”，由于需求与目前一手楼市的主流供应有所错开，故大多转投二手市场。
　　9月楼市议价空间缩小
　　在楼价方面，佛山合富标准指数显示，2012年9月佛山合富标准指数为854点，环比8月微涨0.2%，总体较平稳。
　　今年以来，佛山二手楼价保持缓慢微升的态势。9月份佛山二手楼价较上年同期下跌了5.3%，同比跌幅继续收窄。主要是目前核心地段一手楼市供货不多，很多优质楼盘的高端大面积二手物业仍然受市场认可，需求保持平稳状态，因此业主的心态普遍较平稳，返价现象不多，议价的空间不大。
　　业主大多在二三月份有一定幅度下调价格，降幅高达10%—20%；四五月份月进一步让价的空间缩小至10%以下。6—8月份，随着市场进一步回暖，业主心态有所走强，不少业主坚持不让价。而9月份，虽然看楼量减少，但业主心态总体仍较平稳，大部分业主信心较充足，议价空间大幅减小，业主叫价坚挺，既令二手交投的速度有所放缓，也是二手楼价企稳的重要原因。
　　五区二手楼价平稳
　　相比于整个佛山二手楼价的平稳，禅城、南海的二手楼价都显示出稳中有升，黄岐—盐步片区、顺德区房价也都保持平稳。
　　从9月佛山合富标准指数各板块来看，禅城9月份为798点，环比8月份增长0.4%，同比2011年9月份下跌5.7%，部分买家入市仍较积极，对价格合适的盘源出手较果断。业主心态较平稳，议价空间不大，部分小幅返价，也有部分前期的投资客套现意愿增强，总体二手楼价稳中略升。
　　其中，桂城9月标准指数为1085点，相比今年8月增长0.6%，无论是合富标准指数还是价格增长幅度都高于佛山全市平均指数，属于各区之首。价格稳中有升主要是桂城受核心地段优质高端物业仍然受市场认可，需求相对较稳定。而且9月一手新盘供应相对不多，部分较高端的刚需买家一手市场回流，大多青睐地段较好、综合素质较高的高端物业。业主心态较平稳，优质物业的业主后市信心较充足，议价空间不大，总体二手楼价稳中略升。
　　黄岐跟盐步限购政策严格执行、经济预期偏谨慎等也是二手楼市成交有所下降的重要原因。业主心态总体较平稳，议价空间不大，总体二手楼价较平稳。而顺德主要受一手楼市新货不多，而且价格上涨的原因，二手楼市表现看好。其9月合富标准指数701，相比于8月的698，上扬0.4%。
　　改善性买家最看重区位
　　楼市调控实施了接近两年的时间，政策正逐步被购房者所接受，观望氛围有所消退，刚需买家购买力继续释放。
　　据合富置业数据显示，2012年9月佛山首次置业的二手买家占比创历史新高，达84.3%。相比于一手楼市推出90平方米到120平方米的中小型，二手楼市的主力军购买面积在90平方米以下，成交占比为67.3%，总价在50万元以下的占比达41.8%。
　　据悉，首置买家青睐的“上车盘”大多集中在禅城旧区房改房，楼龄偏大的单体楼以及黄岐-盐步板块的小户型单位。旧城区的房子由于周边环境设施的劣势得以价格相对较低，但是旧城区比较成熟的生活配套，浓郁的生活氛围也是刚需买家购入的原因。
　　而禅桂板块优质的二手楼盘则是了另外一番景象，其价格与一些新盘价格不相上下。价格在7500-10000元/㎡之间的楼盘也比比皆是，部分高端物业的价格高达1.1万元/㎡以上，主要是核心地块出现的新盘不多，而这些楼盘的优质地段，具备齐全的配套设施、景观资源的丰富、交通便利以及未来的升值潜力使得优质楼盘仍然很有市场。
　　洪俊武 蔡捷
　　哪里的物业
　　升值潜力大？
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