买二手房一定要慎付定金

如何才能在二手房交易中保证定金的安全?一笔三五万元左右的购房定金，虽然相对房款来说不是很多，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证定金的安全成为购房者非常关心的现实问题。

选择可靠中介托管

在目前的二手房市场上，卖家房源挂牌只需一个电话即可搞定，而在签订房屋买卖合同之前中介公司也不会对房产证的真假进行核实，而定金交给卖家时，恰恰是发生在产权调查之前，于是有人借此进行诈骗活动。

【案例1】今年2月，辛先生看中一套二手房。在中介的撮合下，双方谈妥房价，而辛先生也在中介公司的建议下支付了2万元作为定金。卖家也开具了定金收据，并约定3天后签订房屋买卖合同。3天后，当辛先生再次联系卖家时，卖家竟然已经不知所踪，手机打不通，按房产证登记的地址去找，却发现此人根本就不是房东。

辛先生找到中介，要求其对此事负责，中介也感到很冤屈，因为在正式签约之前，中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。不法分子也正是利用了这个漏洞，使得辛先生上当受骗。

应对之策：对于此类漏洞，购房者一定要当心。建议购房者选择对定金进行托管。如何操作呢?购房者可以在签订居间协议时，就特别声明定金由中介公司来保管，而不急于交给卖家，等到中介公司办完产权信息核查之后，签订房屋买卖合同，再作为首付款一并付给卖方。

合同约定尽量详细

不少购房者历经辛苦找到房源后，往往很快就交下定金，同时在那份定金协议上也草草的签个名字了事。其实签订定金协议时宜详不宜简，在眼下市场交易清淡的时期，更要仔细签订各类协议。

【案例2】今年4月份，购房者张先生看中市区的一套房子，挂牌价为80万元。房产经纪人要求张先生先支付12万元的定金之后才跟卖家商谈房价，于是张先生提取了12万元的现金支付给了经纪人，房产经纪人马上将12万元作为定金付给了卖家，但3个月之后，因为这套房产尚有30万元的抵押贷款没有还清，张先生提出放弃买房的想法，并索要定金。但是经纪人却表示如果放弃买房，便可认定是他违约，定金不能退回。

应对之策：业内人士表示，要避免这种情况的发生，只有在签订居间协议(或者定金协议)时，尽可能地包含更多的内容，并把口头承诺也写进去。这样，如果双方发生矛盾，解决起来才能做到有据可依。居间合同里必须将一些关键因素包括进来，如物业地址、面积、总价等，物业维修基金、装修是否赠送等。而不能轻易听信房产经纪人的一面之词，更不能轻易相信他们的口头承诺，而是把所有的承诺都变成文字。

别仓促行事留隐患

买房是大事，要综合考虑到各种情况，如果某些环节没有考虑清楚，很有可能会致使定金白白损失。

【案例3】小李看中一套小面积的套二房，总价约60万元。小李准备了20万元的首付款。但在办理银行按揭贷款预审时出现了一些小问题，小李的信用不够，不能给予全额贷款，银行只同意贷六成，也就是说，他还有4万元的资金缺口。

小李认为自己能够从亲戚朋友那里凑齐这4万元，于是与卖家约定一个星期之后补足首付款。但世事难料，规定的时间到了之后，小李竟然还差3万元的缺口，于是他再次与卖家商量，请求延期，也得到了卖家的理解。但最后小李依然还是没有凑足首付款，只好放弃，好在卖家也算通情达理，返还了部分定金。

应对之策：业内人士表示，购房者在支付定金之前，一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚，这样才能避免因为自己违约而损失定金的情形。目前，比较常见的情况是家人意见不统一，如果因此而反悔，定金肯定无法退回，因此对于此类情形，建议购房者不要急于付定金，参考家人意见之后再决定。

其次就是案例中小李碰到的情形，因为房龄、信用等因素，很多购房者无法贷足七成，因此购房者在做预算时，一定要留足应对特殊情形的款项。

仓促行事的情形还有不了解卖家底细就下定、因为害怕别人抢先而忽视物业质量问题等，一旦发现问题却又反悔，这肯定会损失定金。

“小区平面”概念是否包括层高

市民周先生：我于去年购买了一套期房，如今房子即将交付，出现了一些让人不太愉快的事：我所购房屋的前面在原来的规划中是座两层楼，开发商因此将楼间距缩短了一半，现在此处的房子盖成了3层楼加一小尖顶，虽然不至于影响采光，但视野变小，使得居住环境变得压抑起来。合同中有“小区平面的改变对乙方的赔偿为零”的有关条款，我不知道该通过何种方式为自己争取权利。此外，如果退房，开发商对我的赔偿数额很小(总房款的万分之一，加银行同期定存利息)，我该怎么办?合同范本中“小区平面”的概念是否包括层高

山东文锦律师事务所于钦杰律师：由于“小区平面”不包括层高，所以开发商不能依据“小区平面的改变对乙方的赔偿为零”而免责。现在存在两个问题：第一，如果周先生最初与开发商签订的合同中，其楼前确为一座两层楼，而开发商将其变更为3层楼后没有通知周先生，而由此造成了房屋贬值，周先生可以选择解除合同，也可以要求开发商追加赔偿。第二，周先生可以去查询这座两层小楼变成3层后有无规划部门的批准，如果没有，周先生也可以依据这一条要求赔偿。