定期公示物业费收支明细是对合格物业公司的基本要求
　　近期拿到预售许可证的10个住宅类项目中
　　仅有两个物业费在3元/平方米/月以下
　　物业费在4元/平方米/月以上的盘成为主力———
　　调控政策让房价在逐渐向合理回归，但新建小区的物业费上涨的脚步在逐渐加快。近期在看房的季女士就发现，好多房子有了买得起，住不起的趋势，入住后，每月仅物业一项费用就要近千元。物业费为什么涨这么快？如此高的物业费到底是怎么定出来的？物业费以后还能变化吗？为此，《广厦时代》也采访了多位业内人士，他们认为物业费的高涨主要与成本的上涨和住宅市场竞争加剧有关，但目前购房合同中签订的为前期物业费标准，不完全等同于业主入住后的物业费。
　　现状
　　物业费占居住成本大半
　　同区位标准相差两倍
　　元、2元物业费用的时代已经在逐渐走远，北京住建委网站上信息显示，近期拿到预售许可证的10个住宅类项目中，仅有两个物业费在3元/平方米/月以下，物业费在4元/平方米/月以上的盘成为主力军。季女士也为我们算了一笔账，她最近在看的通州K2·百合湾(楼盘资料 业主论坛) 项目，花园洋房部分物业费用为4.8元/平方米/月，按项目最小户型180平方米四居计算，每月物业费就要花上864元。“这比家里的水费、电费、煤气费、停车费，甚至加上取暖费每月平均下来的费用都多，早些年，我租房子都比这花的钱少。”季女士感觉到，如今买房子，后期的物业费用已经成为她不得不考虑的因素，“要不然，买得起，我住不起啊。”而且季女士还发现，2004年建成的河畔丽景小区，与K2·百合湾仅一街之隔，物业费标准却还定在1.68元/平方米/月，相当于K2·百合湾的1/3，“价钱相差这么多，我想知道物业水平能差这么多吗？”
　　其实4.8元/平方米/月的物业费标准如今在市场上并不罕见，售价在万元左右的楼盘，物业费在这一水平的也比比皆是，而一些高端项目，物业费上涨速度更是惊人，目前平均水平已经在8元/平方米/月左右。许多别墅项目的物业费更是站上了两位数的高位。
　　人员成本仍是物业费的主要部分
　　已经占据居住成本大半的物业管理费都包括哪些内容？业主到底是为了哪些服务承担了这笔不小的支出？根据《北京市物业服务合同》范本，物业服务收费主要分为两种：包干制和酬金制。包干制的物业收费方式，盈余或亏损由物业公司享有和承担，并应定期向业主公布公共服务收支情况。实行包干制的，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担；物业公司不能以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。而酬金制的收费方式中，物业服务资金为交纳的业主共同所有，由物业公司代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。据介绍，目前北京的新建小区7成以上大都采用的是包干制的收费方式。
　　该合同范本显示，物业公司具体的物业服务支出主要包括以下部分：物业员工的工资、社保和各项福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业区域内清洁卫生费用；物业区域内绿化养护费用；物业区域内秩序维护费用；物业公司办公费用；物业公司固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。
　　据业内人士介绍，在这些费用中，人员成本能占到物业费用总支出的五成以上，而近些年随着社区的高档化，绿化养护和共用设施设备的维护费用所占比重也在逐步提高。
　　前期形象工程转嫁日后居住成本
　　为什么原来不起眼的物业费用突然变成居住成本的主力军了呢？知名物业管理专家舒可心解释认为，北京市新建小区物业费的上涨是件非常正常的事情，也是物业市场化的必然结果。他表示，近些年人工成本和小区的运营维护成本在不断地攀升，曾经雇用一个保安，工资在800-1000元/月是很正常的事，而现在北京市最低工资标准也已经达到1260元/月。北京华体物业管理公司总经理李朝晖也介绍，十年前，根据有关规定，城镇户口的员工物业管理公司要负责上保险，而从前年开始，所有员工无论城镇还是农村户口一律要强制性上保险。如此一来，每个员工每月将近600元的保险费用加到了物业管理公司头上。尤其是部分规模较小，又较老的社区，物业费收缴不力，根本不能满足各方面的支出，只能缩减服务水平。老旧小区上涨物业费面临困难重重，新建小区自然得提前做好准备。
　　而造成新建小区物业费上涨的另一重要原因就是住宅市场竞争的加剧。龙湖刚进入北京市场时，其售楼处的园林示范区让很多人眼前一亮，而现在走进每个售楼处，鸟语花香，高大成树成了基本配备，而销售人员也会向购房者再三保证，业主入住后的园林将和眼前看到的保持一致。而这样的园林维护起来，就是一笔不小的开支，尤其是一些名贵树种，本身并不适合北京生长，为保证存活率，只能长期以营养液维持。另外一些诸如新风系统、红外幕帘探测、智能楼控系统等新科技的应用，也为社区共用设施的维护增添了不少成本。
　　位于大兴区的某个百万级大盘的物业经理也告诉我们，物业费的上涨是一个无法回避的问题，他们小区一期的物业费在1元/平方米/月左右，三期的物业费已经接近3元/平方米/月。“新开盘的部分要按照以前的标准做，根本就没法和别人竞争了。”
　　共有部位收益归业主所有 不能抵消物业成本
　　对于物业管理成本的上涨，很多业主都表示可以理解，但并不觉得这是支撑物业费上涨的充分理由。“成本是高了，但是他们的收入也多了啊！”家住朝阳某小区的张女士告诉我们，以前小区里也就有个电梯广告，现在广告已经无处不在。“连停车场的道杆上都是。”这些收益是否可以考虑到前期物业成本的估算中呢？一位物业管理专家透露，根据《北京市物业管理办法》和《北京市物业服务合同》范本，小区共用部分的经营收益全归业主所有，主要用于补充专项维修资金、抵减下一年度物业费或业主大会表决通过的其他用途。而此前征求意见的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》中也拟规定，业主大会备案登记后，可以在银行开立业主大会账户管理业主共有资金。这也就是说，物业经营的共用部分收益，在刨除经营成本后得到的利润，并不能挪用支付正常物业管理产生的成本。
　　对于共用部分收益归业主的规定，张女士表示，完全不知道有这回事儿，“住了这么多年，就没见过，没给过我的，怎么能算是归我的？”专家告诉我们，对于共用部分的收益，可以通过物业公司的《物业项目收支情况公示》得知，对于没有公示的，业主可以向北京市住建委进行举报。从网上公示的几份物业收支情况看，大部分社区共用部分收益结算情况并不理想，远洋一方(楼盘资料 业主论坛) 嘉园2011年度物业共用部分经营收入为33.63万元，而共用部分经营支出为41.85万元，累积结余为-8.22万元，共用部分的经营不但没有给社区带来收益，还带来了亏损。但也不是所有小区业主都没有享受过共用部分收益，在物业方面开多次先河的朗琴园，就将公共收益结余以现金方式返还给业主，今年3月向业主发放的2009年度公共收益结余为每平方米4.035元。
　　方案
　　业主有权调整物业费用标准
　　维护成本持续上涨，共有部分收益又不能纳入物业费用制定标准，那面对日益高涨的物业费和不能匹配收费标准的物业服务，业主是不是只能被动接受呢？实际上，近些年北京市出台了很多政策法规来保护业主的权益及业主大会的民事主体地位。
　　舒可心告诉我们，购房合同中签订的前期物业费用不是一成不变的，根据《北京市物业管理办法》和《物业服务第三方评估监理管理办法》，开发商应在售房前确定物业服务事项和标准，再从房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。在业主大会成立之前或者业主大会筹备组成立3个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，业主交纳物业费。
　　《北京市物业管理办法》中规定，业主大会同样有权更换、选聘新的物业公司。在新老物业交接过程中，可以选择第三方评估机构来评估、监理交接过程。此前建外SOHO西区新老物业交接时，就通过第三方机构的引入使新老物业交接实现了平稳过渡。
　　舒可心认为，物业费标准和物业服务质量现在都要求明确写入物业合同中，业主完全可以根据自己的需求来选择。业主想得到符合需求的服务，最重要的一点就是要能组织、团结起来。舒可心解释道，市场经济下，谁也不可能亏本做生意，花多少钱，就能请到相应标准的物业公司。对于物业项目的收支情况，每个业主也应该主动去关注、去监督，真正利用好自己的权利。本版文并摄/门庭婷