126亿元拿10块地 中海仅完成全年计划一半

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

在冷场大半年之后，随着万科、保利、恒大、中海等行业龙头拿地增多，土地市场重新热闹起来。

上周，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 一口气在大连、杭州耗资近60亿元拿下四地块。截至目前，中海地产今年获得权益土地面积（规划建筑面积，下同）407万平方米，仅为年初新增土地面积720万平方米计划的56%。前三季度中海地产累计实现房地产销售金额919亿港元，同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

《每日经济新闻》记者对比历年拿地数据发现，中海地产拿地金额与年销售额的比例从2009年的72%大幅下降至14%。今年初制定的250亿元拿地计划，至今只完成了126亿元。

126亿元拿下10块地

《每日经济新闻》记者统计显示，今年截至10月20日，中海地产已在天津、成都、大连、昆明、佛山、烟台、杭州等城市拿下近10块土地，拿地总金额为126亿元。中海地产公告称，今年前9个月公司累计新增土地储备435万平方米，其中新增权益土地储备407万平方米。

7月20日下午，在经过多轮激烈的竞价之后，中海地产最终以29.7亿元的价格在天津核心区域拿下一块面积为7.99万平方米的地块。资料显示，该地块总建筑面积为22.8万平方米，成交楼面地价达13026元/平方米，溢价率32.98％，为今年天津土地市场的单价地王和溢价率最高的地块。

进入9月份以来，中海地产在全国各地拿地的激情再次迸发。在广州、合肥、长沙等地全国土地市场上，中海地产与万科、保利等行业龙头“同台竞地”，但除了在烟台以2.7亿元的底价获得一块近20万平方米的地块之外，鲜有斩获。

上周，中海地产拿地动作频频，在几天之内连续获得4幅地块。

10月15日，中海以底价64835万元竞得大连甘井子区一宗居住用地。该地块编号为大城(2012)-18号，用地面积9.9万平方米，规划建筑面积175230平方米，楼面价3700元/平方米。

10月19日，中海地产以56亿元的总价获得杭州江干区编号为三堡单元R21-01地块中40、41、42号的三幅相邻地块。

销售方面，前三季度中海地产累计实现房地产销售额919亿港元（约合750亿元人民币），同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

拿地与销售额比例下降

8月10日的中期业绩会上，由于上半年以来销售状况理想，中海地产将2012年全年销售目标提高至1000亿港元。而年初，中海地产制定的年销售目标与去年销售总额持平，为800亿港元。

实际上，中海地产之所以在杭州和天津两地大胆拿地，和公司在两地楼盘销售超预期有关。中海地产公告显示，今年8月份，环渤海地区为销售额与销售面积最多、销售面积增长幅度最快的地区，销售面积达20.9万平方米，同比增长265.6%，销售额达26.9亿港元（约合22亿元人民币）；而长三角地区为销售额增长幅度最快的地区，销售额达14.6亿港元（约合12亿元人民币），同比增长208.5%。

据观点地产网报道称，中海地产在杭州的寰宇天下项目也销售较好，9月初推出的500多套房源目前已经售罄，并在一日之内销售40多套，揽金11.13亿元，并刷新了杭州楼市单日销售纪录。

随着销售业绩超出预期，中海地产今年拿地的意愿开始增强。但截至目前，中海地产407万平方米的新增权益土地储备，离720万平方米的年度目标任务还相差甚远。

纵观近年来中海地产拿地数据可以发现，随着楼市调控继续进行，中海拿地热情在降低。2009年，中海地产在全国拿下17幅地块，2010年拿下6块土地，2011年获得11块土地，今年截至目前，中海拿下10块土地。

中原地产的统计数据显示，2009年中海地产拿地金额与销售额的比例高达72%，此后逐年下降，2010年为37%，2011年为32%，而今年前9个月则下降至14%。随着中海地产销售业绩增加，进入四季度，中海地产拿地的空间或许将继续扩大。

激进拿地融创借债求新机会

每经记者 王杰 发自北京

谁是2012年最激进的房地产商？有人说是保利，有人说是龙湖，但从财务数据看或许是融创中国（01918，HK）。

来自第一上海证券的研报指出，截至上半年，融创通过与绿城的合作以及在土地市场上的招拍挂，公司的土地储备增加至32个项目、1094万平方米。截至2012年6月底，融创的净负债比率为93％，但公司并未就此停下脚步。

7月25日，上海融创绿城控股有限公司旗下上海绿顺以16.44亿成功夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块；9月13日，融创绿城与九龙仓又以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/平方米；10月11日，融创绿城又携手保利集团，通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块。

在深耕上海的同时，融创继续北上。9月29日，融创和保利联手以30.8亿元拿下北京大兴区亦庄新城两地块。

迅速扩张的同时，融创中国董事长孙宏斌的融资计划提前了。

10月5日，融创中国发布公告称，公司拟进行票据国际发售，并将于10月8日前后向机构投资者展开路演。所得款项将为收购新土地提供资金及作一般公司用途。

就在今年6月底，融创刚刚牵手绿城时，融创中国董事局主席孙宏斌在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，今年没有融资计划，主要就是靠自有资金。

在业内人士看来，随着融创拿地的脚步逐渐加快，手中的资金已难以支撑拿地。融创中国上述举动是想补充现金流。

据不完全统计，2012年以来，融创在买地或收购项目方面的总规模约95亿元。去年一年，融创买地支出为90亿元，年底账面现金为38亿元。

据接近融创中国的人士透露，融创中国目前所获土地资金已经基本准备好，本次发债主要目的是继续寻找土地市场的机会。

或许是有了顺驰的教训，融创对于资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。截至2012年6月底，融创的净负债率为93%，而去年底这一数据为104%。

“对于一个销售规模在200亿元左右的企业来说，融创的现金流偏低。”北京美联物业高级经理张磊告诉《每日经济新闻》记者。

截至9月底，融创中国累计实现合约销售213.5亿元，同比增58%；实现合约销售面积约128万平方米，合约销售均价约16600元/平方米。按融创提升后的300亿元合同销售目标来计算，融创今年前9个月完成全年目标的71%。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，融创拿地规模比较大，所以希望通过发债的方式来补充现金流，但此举也可能带来公司负债率的升高。