月集中拿地首开股份土地策略仍谨慎

每经记者 王杰 发自北京

今年首开股份在土地市场蛰伏了数月后，终于在9月集中发力。

9月10日，首开股份大股东首开集团(首开·国风上观 首开常青藤 首开国风美唐)以12.92亿元拿下顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块，该项目建筑面积49.38万平方米，是北京今年以来最大宅地，也是2010年以来最大的保障房用地。9月26日，首开保利联合体以13.8亿元拿下大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、机动车停车场库、托幼用地项目。

据CRIC研究中心近日发布的《2012年前三季度中国房企住宅销售排行榜TOP50》显示，首开股份2012年前三季度销售面积为74万平方米，9月份两次购地的总建筑面积仅60万平方米，且和保利联合拿地的项目尚未公布权益。

“首开股份应联合别的房企发力土地市场，减缓补仓带来的资金压力，避免‘无房可卖’的尴尬”。北京美联物业高级经理张磊建议。

首开股份董秘王怡告诉《每日经济新闻》记者，目前首开的策略是看市场情况与战略之间的联系，有合适的地块就会拿。

首开股份2012年半年报披露，截至6月30日，首开股份持有的货币资金124.3亿元，虽然较年初110.2亿元增长了12.8%，但短期借款加一年内到期的非流动负债合计131亿元。王怡也曾公开表示，基于公司负债率走高，高杠杆经营的状况，公司在拿地扩张方面确实已经变得谨慎。

招商证券的研报也指出了这一点，报告期内首开股份业绩大幅增长，销售逆市大幅提升，财务存在一定压力。

张磊指出，上半年房市处于复苏期，房企更多的目标是如何提高项目的周转速度，加快现金流的流通。随着房地产市场逐步回暖，大量房企在今年前3个季度就已经基本完成了全年销售计划的七成以上，第四季度的销售压力则变小许多。

在这样的背景下，四季度土地市场可能出现激烈竞争。据张磊分析，众多拿地房企是为明后年的市场储备好“存货”。出于储备存货考虑，性价比较高的地块势必会引起众多大型房企的强烈关注，从而导致溢价率增高。

虽然首开股份没有明确表示下一步的拿地动作，但全经联研究院副院长陈宝存预测，首开股份可能会在北京的郊区和二线城市继续扩张土地储备。

张磊表示，明年伊始，会再有一批购房者入市，也就是说需求将会保持持续的释放。对于房企来说，能够有充足的货源长期供给市场，将是获得更大利润机会。

前9月土地储备缺口超百万 保利加速补仓

每经记者 徐学成 发自广州

保利9月份销售简报显示，今年前9月保利合约销售达到669.20万平方米，合约销售金额756.28亿元。

根据中国指数研究院的统计，保利今年前9月新增土地储备约538.5万平方米 （规划建筑面积，下同）。根据其宣称的 “等量补充”原则，相比前9月近670万平方米的销售面积，保利至少还面临130万平方米的土地储备缺口。

进入10月，保利在北京、上海、长沙等多个城市加快了拿地步伐。

研究机构分析，在销售业绩向好、货币资金充足的情况下，不排除保利会在第四季度继续在一、二线城市发力，以保证其销售规模仍处于行业领先地位。

10月三城拿地超140亿元

10月份，保利及其联合体在5天内三城跑马圈地，拿地支出超过140亿元：10月9日以9.45亿元竞得广东佛山南海区桂城两幅地块；10月10日上午，保利万科联合体以总价32.56亿元竞得长沙滨江新城B7地块；10月10日下午，保利以总价45亿元斩获上海徐汇区滨江商住办公用地地块；10月11日，保利融创联合体以21.24亿元竞得上海外高桥南部国际社区地块……

“在拿地方面，我们每年都坚持等量扩展的原则，假如今年卖了1000万平方米，那我们还会补充这么多，维持适量的土地储备，以备未来的可持续发展。”昨日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，保利地产品牌管理中心副总经理何智韬阐述了保利在土地市场上的总体策略。

根据中国指数研究院的最新统计，截至10月16日，保利今年新增土地面积740.13万平方米，涉及资金239.37亿元。

保利的“补仓”或许还未完成。

国泰君安在研报中认为，保利前三季度销售业绩良好，在第四季度仍将保持75亿元左右的月均推盘能力。除此之外，保利截至今年上半年的货币资金已经达到了252亿元，而短期负债仅为26亿元，加上7~9月约253亿元的销售回款，保利可动用的货币资金十分充裕。

何智韬表示，前段时间，在合适的时间点上地方政府还是推出了一些符合保利发展需要的地块，所以未来保利并不排除继续增加土地储备的可能。

或继续发力一二线城市

国泰君安在研报中指出，在销售业绩出色、资金充裕的前提下，四季度保利或在土地市场上有较大动作。这与多数业内人士的判断趋于一致。虽然保利方面并未明确表示将如何展开下一步动作，但多数观点认为继续保持行业领先的规模将是保利未来主要的着力点。

何智韬坦言，尽管刚刚在两个一线城市拿了地，但公司认为在一二线城市的土地储备还是相对不足的。数据显示，截至10月16日保利在一线城市新增的土地储备仅占总数的10.69%，而二、三四线城市则分别占据了50.20%和39.11%的比例，意味着在这一轮的“补仓”行动中，一、二线城市土地储备相对不足的状况并未得到很好的改善。

“公司未来拿地的核心还是在一、二线城市。”根据何智韬透露的信息，在同行规模快速扩张的压力下，继续在一二线城市发力或许将是保利的下一步动作。