陕西楼市限利10%遭房企非议：或虚报成本应对（2）

扫描到手机 房产资讯 来源：21世纪经济报道 发布日期：2012-10-23 08:51 字号：T|T

摘要：尽管陕西省的地产商们普遍都没收到主管部门的红头文件，但该省住建厅官网的一则“控制开发商合理利润在10%左右”的通知已经“炸开了锅”。

或促房企虚报成本

而另一家排名靠前的当地地产国企副总则直言，类似新政，执行难度将很大，原因是房企可以在成本上报多项构成中做手脚。

云南瑞景房地产经纪有限公司董事总经理孙勇飞称，据他从同行处听闻，有多种办法可以增加名义上的成本， “比如增加人头，增加采购，增加广告支出，增加营销投入等等，单一个售楼部，成本可以是200万元，也可以600万元。”

孙勇飞笑称，“除非陕西省住建厅聘请无数个类似普华永道这样的会计事务所来查账，否则本土的会计事务所都会被开发商摆平”。

上述房企副总还认为，行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大，同时，一些主管部门的寻租空间也会越来越多。

陕西省房地产研究会会长王圣学则从政府实际执行可行性来质疑。

王称，“就算是同一地段，不同开发商操作的项目成本构成往往不同；另外，有的项目拿地早地价便宜，有的项目拿地晚地价贵，这些也构成成本差异性，这些综合的复杂因素，如何操作执行呢？”

王认为，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府划拨，地价相对固定，所以，政府可以对保障房的利润作出限制，比如3%等，但商品房由市场经济杠杆调节，在终端控制合理利润操作起来非常有难度。

考虑到操作性，王圣学感叹，“这恐怕是相关部门并未经过广泛和充分的调研取证，闭门造车研究出的政策”。

截至记者发稿，陕西省住建厅暂未就此对政策作出任何回复。

土地税费成本占比高

按照陕西省官方通知，开发商价格测算应包括“土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目”。

根据宋延庆的分析，一个楼盘的成本大概分为开发成本费、其间费用(period cost)以及不可预见风险费等。这其中，不可预见费最少，一般在1000-2000万左右。

其次，第二项重大支出是其间费用，主要指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用、税金等，这当中税金比重最大，大约是总成本的17%左右。

开发商的第三项也是最大成本支出是开发成本，包括土地获得费、前期费用、建安费用、配套工程费、园林景观费以及资本化财务费用等。其中，土地获得费以及资本化财务费用比重较大，土地获得费约占总成本的20%-30%。

责任编辑：赵清涵 关键字：陕西楼市陕西房价陕西商品房邯郸房产

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