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一级开发是把双刃剑两房企深受重仓之苦（2）

扫描到手机房产资讯来源：上海证券报发布日期：2012-10-17 08:56 字号：T|T

摘要：在这一轮宏观调控下，前有土地市场受调控影响导致价格下滑，后有二级开发销售不畅所带来的现金压力，这让曾经安稳一方的地方一级开发商处境堪忧。

随后几年，随着上海房地产市场急剧升温，罗店新镇的土地价格也迅速飙升，当初每亩几十万涨至数百万。到2010年中国新城镇在香港上市时，这种一级土地开发身份给资本市场带来无限遐想。另由于一级开发商不拥有土地开发权，故不需缴纳土地增值税，其毛利率被传高达60%以上。

而因为遭遇了史上最严厉的宏观调控期，中国新城镇所运营的几大新镇，土地出让节奏和价格都受到了重大影响。今年3月，公司无锡项目的部分地块被公开拍卖，出让价格为7500万元，楼面单价仅1208元/平方米，在公司看来，如此低单价的出让境况，是导致其业绩下滑的主因。

处境二：难以承受巨额储备之重

在地方土地一级开发企业中，中天城投是另一个明星企业。因为头顶贵州最大体量的一级土地储备商和保障房开发优势，中天城投一度被市场热炒。以“未来方舟”一个项目为例，这个整体占地达到9.53平方公里，总建筑体量720万平方米，总投资规模达到600亿元的项目，中天城投主导了几乎绝大部分的一二级开发。

资料显示，“未来方舟”又称“中天城投渔安安井片区项目”，早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司便已介入该片区土地一级开发，并通过其后一系列资本运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。到2010年11月，中天城投开始筹备在二级土地发力，并通过旗下子公司通过挂牌方式获得渔安安井片区四地块，总占地面积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积最大接近194万平方米。次年3月又在渔安安井片区继续拿下六块地，总占地面积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元。

也就是说，中天城投不仅可以与地方政府分享一级开发收入，还将通过商品房建设和销售在二级开发中获得更大收益。

只是到了宏观调控期，未来方舟这样的明星楼盘，同样受到销售压力。因为体量巨大，未来方舟项目和中天会展城等项目一起，被市场视为贵阳天量存量最终导致泡沫高启的代表。

于是，即便是中天城投这样的地方龙头国资，今天也如久旱盼甘霖般盼望政策微转和市场回暖。

9月底，一向在政策为颇为保守的贵阳市意外出台新政，以一揽子内容刺激楼市成交，其中最大利好是首次购房的外地居民可获办本地户籍，并在就业、入学和就医方面享受同等待遇。中天城投相关人士坦言，系列新政若得到有效落实，将为相关楼盘带来15%至20%的销售额增长。