主持人：袁总也给我们介绍一下，二手房交易的过程当中大家会遇到的各种税率的情况，包括个人所得税还有其他的。

袁彬：二手房交易涉及的税费种类很多，因为房产权属的复杂性，以及我们国家对于契税规定的一些优惠政策的差异性导致一些税费相对复杂，一般来说，就目前的政策，一个正常的二手房交易涉及的税费有三个，一个是契税，还有营业税，第三个是个人所得税。其实之前还有一个印花税和土地增值税，但是在08年的一次新政里面有所体现，个人之间买卖房屋，印花税是暂免的，土地增值税也是个人出售也免征了，最后主要的是契税、个人所得税和营业税。

下面我们具体的一个一个跟大家做一个介绍，先说一下契税，契税其实在我们国家按照契税暂行条例以及实施细则的规定，税率应该是3%到5%之间，具体的是由各个省份，自治区，直辖市根据自己区域的特点进行征收。比如说有一些省份4%，我们拿北京为例，北京02年之前契税也是4%，2002年以后，北京市修正了契税管理办法，由4%调整到3%，这是税率。

除此之外，政府在2008年的时候发布了一个关于契税优惠的政策，当时也是为了刺激楼市做的税费方面的调控的政策，具体的政策体现在，如果是个人购买，属于家庭唯一住房的普通住宅减半征收，1.5%。还有一种情况，个人首次购买90平米以下，家庭唯一住房的普通住房税率是1%。回头我们看契税这边，在实践操作当中税率可能有三种情况，一个是3%，还有1.5%，还有1%。

主持人：您在说的时候我一直想，我们为了给大家更形象的介绍，比如说我们100万的房子，都给大家分别的计算一下，到底该出多少钱？

袁彬：我们先拿1%的情况来说，1%首先要符合几个条件，你是首次购房，并且是个人，如果是单位或者一家公司购房的话，面积再小也不可能享受到1%的优惠，首先是个人。第二个必须是首次购房，家庭没有其他的住房；第三个条件就是面积在90平米以下。这三个条件同时满足的情况下，契税的税率可以按1%缴纳。比如说我们现在家庭名下已经有一套住房，现在买了一套房子是80平米的，这种情况契税按正常来计算应该是3%，原因就是我现在买的房子不是家庭名下唯一住房，还有一套。如果我家庭名下没有房子，我现在买一套80平米的住房，契税的税率就可以按1%的税率计算。

务名扬：100万的房子交一万块钱的契税，这是全家的唯一住房，面积在90平米以下。

袁彬：第二个1.5%，大的前提条件毕竟是家庭唯一住房，第二个就是购房的面积在90平米到140平米之间，满足这两个条件，还有一个概括性的，你房屋的性质必须是住宅，而不能是商业、写字楼。

第三个3%，也是契税当中最高的比例的情况，这种情况主要是针对非普通住宅，也就是面积在140平米以上的，包括虽然面积没有在140平米以上，但是容积率或者房屋的成交价格高于同区域住房价格的1.2倍，由普通住宅转为非普通住宅，这种情况下必须按照3%缴纳契税。

务名扬：容积率是1.0为界限，1.0以下的就是低密度住宅，别墅、洋房就算这样的范畴，一般交易的这种大家住的塔楼，高板，他的容积率一般都在2左右，有的更高一些，这样的住宅就可以算在普通住宅的范围之内。

主持人：各位此刻锁定的FM106.6文艺之声文化地产活动，稍候我们请两位继续跟我们分享。二手房业主房屋交换的过程中免征契税是在什么情况下计算的，刚才袁总简单的介绍一下契税的计算方法，接下来我们聊一下个人所得税以及营业税。

袁彬：先说一下营业税，营业税主要分五年之内还是五年之外，另外会结合普通住宅和非普通住宅的标准区分，五年内的普通住宅和非普通住宅目前纳税政策是一致的，都是按照成交价乘以5.6%，按照这个价格缴纳营业税，如果是五年外的普通住宅，这个时候国家也会有一个优惠的政策，是免征营业税的。而如果是五年外的非普通住宅，这个时候计算方式会有一个变化，需要成交价减去原购买价乘以5.6%，是这样的。

还是以北京为例，5.6%的比例是针对老城八区的房子，而对于郊区，比如说通州、大兴，他的营业税是5.5%。可能会有一个城内和郊区的一个区别。

个人所得税也主要是通过看这个房子是否满五年来判断，如果是五年之内，营业税有两种缴纳的方式，一个是成交价乘以1%，另外一个方式，差额征收，差额就是这次的成交价减去原来的购买价得出差额，乘以20%，这是五年之内的两种方式。

而五年之外也分两种情况，如果这套房子是属于业主家庭唯一住房的话，这个时候个人所得税是免征的，当然了，如果不是唯一住房，那么这个时候仍然需要缴纳1%的个人所得税。

主持人：这是二手房交易过程当中我们会遇到的一些税种。今天我们回到刚才说到的主体内容，房屋契税的情况，刚才两位都已经介绍了目前在市场上这类的房屋成交，应该说是比较罕见，比较少见的，所以这个政策对于二手房市场几乎没有什么影响，可以这么理解吗？

务名扬：反正在我看来这个政策，刚才袁总也说了，是老政策新关注，其实它对于整个楼市的影响可以说是微乎其微的，因为这个情况在楼市交易过程当中非常罕见，袁总六年从业经历，我做房地产传媒报道八年时间，也没有做过相应的选题，之前没有人提过这种东西，也没有购房者咨询这个事情。

主持人：那么现行的所谓二手房的契税的政策对于二手房的市场您怎么理解？

袁彬：现行的政策相当于还是区别对待的，它实际上是对于首次购房，刚需需求的购房者还是有优惠的，刚才我们谈到的1%的情况和1.5%的比例都是按照如果是家庭唯一住房，并且是面积在140平米以下，会在征收的比例上有所减少。如果买的是非普通住宅，140平米以上的，或者不是家庭唯一住房的，买二套或者三套的时候，这个时候就会按照严格的契税的规定缴纳。

主持人：我们结合大家的问题聊一下，换房交易与二手房交易相比，能介绍多少契税？比如说90万换100万的？

袁彬：这个问题一开始的时候我们已经谈到了，换房交易，因为换房交易和正常的二手房交易，我们觉得应该就是一种特殊的二手房交易，原因在于换房虽然表面上是换，但是并不是赠与或者继承的方式，也是有价的，只是特定的主体之间进行了买卖的交易，节省契税这块可能就是计算方式的差别，如果是换，通过换房的方式缴税的话，就看这两个房子的价格，如果相等契税就是零，如果有区别，就是有多房款的一方征收差额的契税，90万换100万就是10万的这方承担相应的税率，如果二手房交易90万的房子和100万的房子就是两单买卖交易，就是两个契税，如果都按3%的契税征收，两套房子加起来应该是5.7万，按换房来算只有3000，节省了将近5.4万。

主持人：有一个朋友有这样的问题，家庭名下现在已经有一套住房了，想购买一套80平米的房屋，这个契税怎么算？

袁彬：这个刚才我们统一介绍契税政策的时候已经谈到，如果是家庭已有一套住房，现在购买，虽然是80平米的房子，但是契税仍然是按3%征收，原因就是不是唯一家庭名下的住房，要想享受1%的优惠，必须是唯一的住房才可以。

主持人：日常交易过程当中，仅仅是契税本身也有很多种情况，大家要注意。现在我们了解到二手房的交易，好象最近我们在刚刚播的新闻里面说过，10月份刚刚开始的时候并没有火爆，就其原因，您个人怎么看这个问题？

袁彬：我们公司之前也统计过这样的数据，9月份的时候北京市二手房交易量是1.4万套左右，环比跌了16%，新房成交可能是在1.6万套左右，环比跌了15%，这个可能是在今年七月份达到小的成交的高潮以后，连续两个月下滑的趋势，主要原因我们分析就是前期的刚性的需求在上半年得到集中的释放，造成了后期传统的金九银十有一点乏力。

主持人：现在进行二手房交易的还是挺多的。

务名扬：大家的需求还是很旺盛的。

主持人：所以我们接下来广告回来以后请袁总介绍一下二手房交易过程当中大家应该注意什么问题。

袁彬：由于二手房交易的复杂性，我们操作二手房交易的时候需要很多的关注，有几个问题，第一个问题首先是购房者的购房资格问题，限购政策在2011年2月份出台以后，对市场这边产生了很大的影响，我们在日常操作当中也碰到了一些个案，他可能是觉得我是符合这个限购要求的，我是符合这个购买条件的，但是就在这种情况下直接签了买卖合同，签了合同以后，真正的做资质审核的时候被卡住了，可能社保少了一年，纳税单位可能没有及时缴纳，造成了后面的合同没有办法履行，造成了购房者的违约。我们建议买房之前一定要审查一下自己的购房资格到底具备不具备，了解了这一点以后，再看到合适的房子再签合同，更大的规避了交易的风险。