上海楼市“金九”失色，二手房市场也不例外。

10月9日，21世纪不动产发布的一份统计数据称，今年9月上海市成交1.73万套二手住宅，环比（较上月）提升4%，同比（较上年同期）增加85%。不过，因为刚需小户型房源的集中成交，9月二手住宅的合计成交面积则环比下降了3.3%，至136.4万平方米；成交均价也环比回落4.8%，至1.67万元/平方米。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，挂牌房源不足，价格上涨，是抑制二手房买家在9月入市的主要原因。而且，限售政策在执行层面趋严，也提高了外地户籍人士的购房门槛。上述情况在10月预计难有明显改善，上海二手房成交量突破1.8万套的阻力仍然不小。

沪上中介人士介绍，在上海，二手房月成交量低于1.2万套，意味着整个中介行业会处于亏损状态；在1.2万-1.5万套间，意味着盈亏平衡；在1.5万-1.8万套间，意味着向好；超过1.8万套，意味着繁荣。

“实际成交量可能更低”

9月上海二手房市场的表现，普遍不及中介的预期。

合富置业副总经理沈彦称，1.73万套的成交量是网签数据，其中的部分房源可能还是在7、8月间成交的。

沈彦的观察是，9月上海二手房的实际成交量较8月的降幅可能在10%～15%，但9月的成交价格总体稳定，个别区域有所上升，幅度在2%～3%。

“9月1.73万套的成交量算中等偏下，但也在意料之中。”德佑地产区域总监张剑东说，以往不调控的时候，9月的成交量一般在2万套左右，一般月度成交量在1.5万套以上，就能有点利润。

张剑东指出，今年6、7月份，上海二手房较高的成交量消耗了大量需求，而且低价房源也被消耗。而9月那些没买到房子的客户，心理价位还停留在原来的水平上，这造成了9月二手市场成交不旺。

汉宇地产董事总经理施宏叡同样认为，二手房市场表现不及预期，和之前几个月的市场表现有关。“过去金九行情都是建立在6、7、8月成交比较淡的基础上，而今年6、7月刚需已经有了较大的释放，出现了淡季不淡的行情，导致9月行情未能火爆。”

据施宏叡称，9月上海二手房成交仍以刚需为主，主要集中在浦东、松江、闵行、宝山等传统刚需区域，市区的二手置换改善型买卖热情在9月回落，“6、7月份改善型需求已经有了较大释放，因此10月这类需求也将继续放缓。”

“连续几个月成交趋稳价格有了小涨动力”

除了前期需求的过度释放，议价空间收窄，是9月沪上二手房成交量不及预期的又一主因。

施宏叡说，就汉宇旗下门店的情况看，9月二手房成交价格出现了小幅上涨，大部分二手房源已没有议价空间，个别房东还有2%～3%的跳价，“虽然成交量没有大幅上升，但连续几个月的成交走势平稳，使得价格有了小幅上涨的动力。”

张剑东的感受是，9月二手房的价格变动不大，但性价比高的房源一般都不再接受议价，少数有跳价，但幅度不大，在1%～2%。

我爱我家上海分公司总经理周静指出，9月二手房成交出现僵持，主要原因是房东价格让步没以前那么大，客户观望情绪渐浓，“这几个月的成交，刚需一直是主流。”

张剑东也持类似观点。

据他介绍，9月该公司的单笔业务业绩环比出现下跌，这说明了刚需占据了主导，“我们代理的二手房源中，总价在300万-500万元的居多，1000万元以上的不多。”

21世纪不动产在昨日发布的报告中还指出，沪上二手房源在6、7月间去化较多，给了卖方坚守价格的动力。

截至昨日发稿，网上房地产显示，上海二手住宅的挂牌量已降至15.2万套，远低于此前高峰时逾17万套的挂牌量。

下半月成交或转暖

与新房一样，国庆长假对二手房的刺激力度同样有限。

施宏叡说，10月前三天，受假日因素影响，二手房成交很少。4日以后，看房量、成交量出现爆发。预计10月的二手房成交量将会在9月的基础上保持平稳，成交价格则要看新房市场，“如果开发商能有一波以价换量行情，不排除二手房卖家也可能有相应降价。”

据周静称，10月4日以来出现了网签的小高峰，但仍以刚需为主。周静预计，10月的二手房成交会与9月持平，价格会继续胶着，上涨和下跌的可能性都不大。

沈彦的判断是，10月二手房的成交量会在1.5万-1.7万套，价格会与9月持平。因为10月以来“带看量较多，但成交意向有待增强，预计下半月成交会逐渐转好”。

张剑东同样认为，10月的二手房市场会延续平稳态势。9月下旬交定金的客户不多，预计10月还是会以中低端房源成交为主，成交量可能会略低于9月，价格则会较为平稳。

不过，黄河滔提到，“十一”房展会上，刚需新盘优惠力度有限，有可能促使部分购房者转投二手房市场。