周二(1月8日)，易居企业集团CEO丁祖昱发布了对2019年房地产市场十大预测，其中包括2019年房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂、楼市“四限”有希望放松以及地价有望继续下降等。

以下是丁祖昱对中国房地产行业的观点分享：

2018年房地产市场回顾

关于土地市场

土地面积方面，三四线城市撑起了土地市场。2018年三四线城市的土地出让总面积接近80%，一二线城市的土地相对来说依旧异常稀缺。这反过来也给我们一个提示，三四线城市多的就是地，如果三四线城市的土地这么多的话，我们也要重新反省一下三四线城市的战略。

在2018年土地成交面积排名前十的城市中，中西部的省会占据了超过半壁江山；在2018年土地成交金额排名前十的城市中，前三位分别是杭州、上海和北京。这都是知名的一线和准一线城市，所以应该讲今天中西部的省会撑起了面积江山，传统的一二线城市撑起了金额的江山。

土地价格方面，与2017年和2016年对比，2018年所有出让的土地价格中，超过6成的地价下降了。相信这只是一个开始，2019年的土地的价格还有往下的空间。

具体来看，上海、北京、深圳的土地都跌了，深圳土地的跌幅还更大一些，当然深圳土地有它的特殊性，因为它的土地出让块数比较少，所以一两块地的成交的价格就会影响我们对它整体价格的一个判断。

从土地的单价和总价的排行榜当中，上海、北京、杭州仍是老面孔，主要是这些城市的土地占据了整个排行榜，当然还有广州，就这几张老面孔占据了这些城市排行榜的前列，这些土地贵的永远是这一些。

关于一手房市场

一手房市场方面，2018年一线城市销量基本持平，二线城市成中流砥柱，三四线城市先升后降，目前这个下降的趋势还在持续。

具体来看，在2018年新房成交面积排名前十的城市中，大多数都是二线城市，重庆仍然占据首位；在2018年新房成交金额排名前十的城市中，杭州仍排在第一，另外一线城市也都上榜了，所以应该说金额还是由房价决定的。

至于房价，北京房价重回第一，上海已经好几年没有回到房价第一了，也许地方政府可能对回到房价第一不是那么很开心，但是房价的高甚至是房价均价排在第一位，其实也是说明了这个城市的竞争力，我觉得未来如果哪一天排第一的城市不再担心排第一了，我觉得这是市场化最大的进步。

三四线城市方面，除了长三角就是珠三角，当然还有一两个其他区域的城市。2018年长三角、珠三角的三四线城市的成交表现依然表现出色，特别是排在前三位的城市，三四线城市的成交量都比得上一个强二线城市的成交量了。

豪宅市场方面，仍然不太乐观，特别是北京、深圳豪宅被腰斩，三亚也是2018年豪宅受到影响最大的城市之一，在2017年的时候三亚三千万以上的豪宅有两百多套的成交，而在2018年整个三亚没有三千万以上的豪宅成交。

关于二手房市场

再看看二手房市场，2018年二手房的情况不是特别好，甚至可以说已经到了最危险的时候。在二季度以价换量稍微有所上升之后，基本从6月份开始就是一路下跌，在11、12月份回住、稳住了，但是它是否真的稳住只有自己知道。

目前二手房已经到了最危险的时候，有一个数据，按照经纪人的数量来算的话，现在一个经纪人一年平均成交不了一套房。

从二手房的价格情况来看，2017年甚至2018年的上半年第一季度的时候，二手房还频频跳价，这个你去看看他的房子，他还不愿意卖给你，看的人多了还要跳价，现在还是价跳了，特别是这个环京的一部分二手房，价格已经回落了20%以上，这就像价跳的情况会延续多久，我想还远远没有到价格的最终的一个底部。

从客户层面来说，大家都说买刚需都买一手房，但是去年的成交状况，二手房成交中大多集中在中小面积上，就是总价相对来说特别低的这一部分，刚需客户仍然占据了二手房的主导，所以刚需首选二手房。

看完二手房看看企业，2018年房企还是可以的，特别是那些规模房企。首先第一个观点也是最重要的一个数字，就是百强房企在2018年卖了10万亿的房子，而整个中国2018年差不多在15万亿左右，所以整个100强房企占据了三分之二的总成交量。

其中，前30家的房企差不多抢了半壁江山，46%左右的这样一个市场份额，每一年的集中度都在上升，前十强现在差不多26%点几的集中度，每一年集中度还在上升，预计2019年集中度还会继续上升，强者更抢，至少最近几年不会改变的。

洞悉行业本质

人口

目前中国人口形势不是特别的乐观，一孩数量方面，从2013年之后就在不断的下降，从这个数字上可以看到，差不多生一孩的人口下降了300多万人，这绝对是一个巨大的数字。

当然这可以追溯到1987年，为什么要追溯到1987年呢？因为1987年是上一轮人口出生的一个高峰，那一年差不多生了2500万的孩子，现在女性的初孕年龄是29.2岁，按照1987年算，到2016年刚好是29年，所以2016年那一年也是出生人口最多的，最近十多年来最多的一年。从这个数字上已经看到，生一孩的人已经越来越少了。

当然结婚的人也少了，从2013年当年有1300万对的结婚，到2017年只有1000万对多一点点(2018年的数据还没出来)，如果把其中很多因买房离婚再复婚的这些去掉，这个已经结过的重结的把它去掉，实际上1000万对都不到，少了三百万对结婚的，所以一孩少了这么多。

再看看二孩，这个大家都说现在有二孩政策，二孩政策带来了很多新出生的小孩儿，所以在2016年、2017年，出生人口连续两年都在1700万人以上。其中2017年还有一个巨大的数字，就是二孩的比重超过了一孩。那一年生了883万个二孩，比重超过51%。

全面二孩政策放开之后，大家都知道会有几年，大家抢着生，但是生生就生不出了，这个时间就到了。还有个问题，你不能永远二孩比重比一孩高，这个理论上是不对的，因为生完一孩才有二孩，所以早晚二孩的数字还得下来。我们认为二孩冲高的数字差不多在去年、前年已经见底。

从长期来看，预计人口非常不乐观，2018年人口可能就是1500万，那从1700万又直跳200万人，这已经算上了二孩政策，所以现在真的很多人在呼吁要全面放开，三孩、四孩随便生，不过即便今天放开，其实很多人也不生了。总的来说，人口前景非常不乐观，我们的判断是十年内出生人口会击穿1000万，当然首当其冲影响的是教育行业，房地产行业也一定会受到影响。

需求

最近几年的需求，年新增需求差不多在17亿平方米，目前强二线和强三线其实是非常吸引人的。

实际上目前的需求非常重要的一个部分，就来自于新的常住人口。那么这些每一年给整个中国的贡献度是非常大的，其实就是我们俗称的城市化率的这一块，从农村进城的这些人口，从各个地方进城的人口，也包括从其他城市进入一线、强二、强三线城市的人口。

第二个数字是所谓的每一年大学毕业生，2018年教育部预测的大学毕业生差不多有820万人，这820万人一定是未来的刚需，不管怎么样他当年毕业也得住房，有一些和父母混在一起，但是更多的不管是租房还是买房都有居住的需求，这都是一大块。

再来看看改善的需求，按照发达国家的这样一个水平，有的可能改善的年限短一点，像美国16年改善一次，有的长一点点，德国可能要30多年改善一次。

按照30年换一次房测算的话，目前中国的存量的住宅一共300亿，就是每一年3.3%的换房比重，差不多10亿平方米的改善需求，这是算的一个值10亿平方米，所以把这些全部加在一起，可以加出来差不多相当于年17亿平方米。

听上去这个数字是非常大的，但是请注意，这里面有一部分要在二手房当中消化，还有一部分新增的量要在租赁当中消化，如果把这两部分扣除之后，实际上新房，新建住宅的每年的去化目前来看还是基本平衡的。

消费者

有人说2018年，00后也满18岁可以买房了，但是00后没有需求，目前他们的需求是父母需求，因为小孩儿满18岁，父母又有额度可以买房了，所以现在刚满18岁的孩子都是父母的需求在买房，95后才开始有了自己真正的，无论是租赁方面的居住需求，还是购房方面的需求，95后开始关注，90后更要关注，85、80后也都是我们要关注的点。

此外有一个好消息，自从三年前提出房子是用来住的不是用来炒的之后，每一年投资的比重都在下降，特别是在2018年，投资的比重下降幅度还是比较大的，纯投资的比重，自住建纯投资的比重下降了8%个点，所以我们开始践行房子是用来住的这样一个政策越做越好，所以今天购房者也会越来越关注房子本身，因为他是用来自己住的，不是单纯用来投资。

限购

限购对环一线周边和一些强二线周边影响是非常大的，很多城市在2018年特别是环一线和环二线城市，2017年末2018年初加入到限购行列。

从这些城市辐射的情况来看，辐射的数量大幅降低，一些实施限购的城市，他周边的这些城市给他输送过来的客户就开始减少了，这个政策到底合理布合理？

有合理之处也有可商榷之处，既然今天是城市群，特别像搞长三角一体化等等，环境一体化等等，其实是应该把周边这些城市向这些主城市的未购房户口，就是一套都没买过的客户应该开放的，至少他们可以在这些城市买一套房。很多外来的客户群体在上海也买不上房，结果在上海周边也买不上房，你让他怎么办？他们就应该不买房吗？租也好，买也好，是两种不同的居住选择，应该给他一个可以买得起的房，就比如说环上海、环北京，至少可以给无房户开放一套房。

那么对投资情况来看，临高是2018年投资比重最高的城市，第二个儋州，第三第四个在雄安周边，后面还有西双版纳等等。大家会注意到这些都是2018年所谓的热点城市，还包括一些门旅城市都成为了投资比较高的城市。

买小还是买大？大

那么买小还是买大，2018年最后数字也给了我们一个结论，是买大。通过整个2018年从90平方米以下，当然70平方米以下，70到90、90到120,120到150,150到180等等的分析，我们发现2018年的购房客户的主要的面积段还是在中环的面积段，一方面改善的客户很多，另一方面可能也是二线和三线城市当中，因为买大的成为了首选，相对大成为了首选。

租赁市场

这是一个同时被高估又同时被低估的市场，高估什么？我们高估了租赁市场的量，特别是高估了租赁市场的增量。这个市场容量没我们想象中那么大，讲个最简单的道理，就是上海也好，我们看到一线城市和强二线城市也好，目前也没人睡在马路上，这个租赁市场完全可以被满足。

从空置率角度来说，今天一二线城市的空置率仍然在15%以上，还有很多房屋空关着，还有很多房子根本就没有使用，另外我们可以看一下各个城市，每个城市的常住人口的数字，户籍人口很多都有房，常住人口很多都是外来的，他们没有房，他们可能一开始会选择租赁。

但是到南京这个级别的城市，这数字已经到200万以下，上海是多少呢？上海和北京都是在900万到1000万以上的常住非户籍人口，所以你说上海和南京就要差好几倍，南京在和一个三线城市相比又要差好多倍，所以很多城市租赁市场他虽然存在，但是根本没有必要我们今天去系统性的去推进，这就是市场容量推高。

那么哪一块被低估了呢？低端的需求低估了，以上海为例，4000元以下的房子是完全供不应求的，其实也可以估计，今年北京出现的上升的情况，因为去年北京做了一些城中村的改造，让三四千元以下的一些房源减少，数量减少，然后再加上一些第三方的中介机构又在其中起到了推波助澜的作用，一下租价提升了。

我们现在没有真正关心4000元以下、真正目前最大的一个租赁群体的租赁的需求，蓝领工人的宿舍很少，低端的给大学生住的那些便宜的物业很少，政府都没有去关心。那么现在推出来的大量的租赁房反而是中端和中高端的租赁房，这些正好是市场根本就不缺的，市场原先的这些个体就完全可以供应，所以低端市场被大大的低估。

还有一个事实，租金没有大涨，租金平稳上涨，涨的就是北京，如果没有一些来自供应商的一些问题，没有一些机构运营商的问题，今天的租赁市场在今天的情况下是稳定的，租金不上涨的一个很重要的问题也是因为今天供求基本是平衡的。

当然据说这两天租金在上涨，因为要开发票了，很多租房者要取低税，一开发票就要把税费转嫁给租房人，这个情况好像开始出现了，但是我们仍然希望租金别涨，可以稳住，这样才能真正保障每个城市这一部分群体他的需求可以保证，他的收入可以覆盖他的基本的衣食住行。

租赁还有一个非常重要的情况，就是房源都在个体手里，所以这里回过头来，无论是对开发企业进入租赁市场也好，对于其他的运营机构进入租赁市场也好，其实最大的空间在哪里呢？是在转变，是由原先个体租房今天变成机构运营，那么如果能够做到这一点的话，相信这个市场空间还是很大的。

但是中国的国情其实还是很复杂的，不能完全和日本去对比，也不能和美国去对比，我们没有那么乐观，美国差不多有30%多的房子都是在机构手上的，但是中国目前只有5%的房源在机构手上，这个空间到底有多大，目前还说不出来。

商业市场

再看看商业，这两年商业房地产发展的速度非常快，这也是最近几年甚至比住宅房地产发展要好得多的一个行业，五年前大家进入购物中心和今天进入购物中心你的体验是完全不一样的，商家也是完全不一样的，整个改变是巨大的，这在全球的商业发展历史上面都是没有的，中国是被电商所倒逼出来的，但是虽然有这么多进步，我们再看这个市场仍然是冰火两重天。

首先城市建商业表现差异巨大，很多城市如果今天来看商场都已经过剩了，从人均的商业面积来看也过剩了，如果按照全球的标准1.5，就是平均一个人1.5的商业面积。租金上升，出租率上升的城市，就是长沙、西安、上海、深圳、杭州这几个城市，所以今天虽然有了很大进步，但是城市的差异非常大。

第二个，商业地产在做各种各样的分化。今天我们看做商业地产的头部企业，和做地宅的头部企业并不重合，当然有一部分的商业地产企业也是做得不错的。这是top50房企购物中心的开业的数量，每一个top50我都列了，但是这里面有一家今年没有排在top50当中，就是万达，他的住宅是进不了top50，但是他的商业购物中心开每一年的数量是50家，再加一下万达，实际上头部就是这些房企。

购物中心未来的模样会怎么样？相信新零售一定是未来商业商场中的最关键的一个词，24小时全天后，VI购物等等，相信以前停留在纸面上的东西今天都成为了现实，今天现在停车库都是自动收费的吧，过去都是人工手工收费的，这就是一个巨大的改变，那么这些改变未来会更多。

办公市场

再看看写字楼，办公市场年年都要去库存，我们一直讲最近几年住宅库存是去得差不多，但是办公的库存是不减反增，最近几年的库存实在太多了，而且未来的新增的量也是超乎我们之想象。

同样城市之间差异巨大，那么像北京、上海这样的一些城市，无论是租金还是出租率，和今天重庆即便不是反面，至少在写字楼的租金和出租率上面和北京、上海差不多是4倍以上的差距，租金是4倍，当然出租率没有4倍，但是差距也非常大。

还有一波办公楼正在来的路上，这一波办公楼，因为本来想点明个别城市，后来他们说这个对城市的杀伤力太强，我们统计了一下有几个城市未来五年要新供应的办公楼比他原有的所有的存量加起来还要多，就是五年的新增量比他过去20、30年的总量还要多，而这些城市又不是那些所谓的一线和强二线城市，所以应该说对这些城市来讲，也许住宅的去库存早已告一段落，但是写字楼的去库存任重道远。

当然写字楼当中我们也有一个在推动它的，刚刚提到商业地产当中是电商在倒过来倒逼商业地产的进步，今天共享办公也在推动写字楼的进步。今天大家都发现很多的写字楼面貌焕然一新，它好几层被共享办公拿掉之后，大家的感受就不一样了。那么共享办公确实也推动了进步，另外也做了很好的去化工作，很多城市的一部分的办公楼的去化就是靠共享去化掉。

房企

2018年的房企有很多新的一些特征、特点，第一个最重要的是高位运营时代开始，但是增速将放缓，所以用一句话总结就是高速增长将被有质量的增长替代。

为什么说高增长模式已不可持续，大家看一下过去高增长模式的三个前提，第一个前提是市场容量在不断增长，在过去的若干年整个市场是越来越大，2018年已经达到了17亿平方米，15万亿的市场规模，每一年都在放大，2019年大家很难再预测市场还会像18、17年这样往上走。

再一个看一下杠杆，高杠杆市场也过了，今天再用高杠杆去做这样一个规模增长的前提的话，我相信谁都不敢高杠杆，甚至很多房企开始了去杠杆；第三个就是高周转，这个大多数的房企都具备了，但是你光有高周转没有市场容量的放大的话，我相信再继续保持高增长模式是非常困难的，甚至太高速的增长是有点危险的。

那么我们再来看一下房企的过去三年都在讨论多元化，大多数的房企特别是规模房企，主业(即开发业务)的收入占比都占到了95%以上，而且我们没去看利润，如果看利润很多都是占百分之百以上。为什么是一百以上？因为很多房企是拿了他的主营业务收入和利润补贴了他的多元化的发展，所以如果今天行业的规模没有过去那么大了，增长速度也开始放缓了，我说首先我们要稳住我们的主业，要做强我们的主业，主业做好才是前提。

2019年楼市十大预测

1

房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂

目前整体经济其实出现了一些压力，特别是房地产市场在四季度开始进入到调整，那么在这样的一种情况下面，2019年房地产还会继续起到这样的一个稳定及压仓石的一个作用。虽然市场目前很冷，外面也很冷，内场很舒适温度很舒服，所以没有必要对中国未来房地产行业丧失信心，特别是不要对2019年房地产丧失信心。

2

货币放水难解楼市之渴

最近大家都在讨论放水的事情，货币放水也好，货币降准也好，到底对短期楼市会不会有大的影响？大家先不用考虑货币市场对短期楼市的影响，即使是在适度的放水，也不会马上作用于房地产。

换个角度讲就是房地产不会马上就被打响，绝对不会，大家还是要做好相对坏的准备，个人认为2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年，政策可能都会有一些变动，我们刚刚讲了政策会有一些变动，但是房地产的调整才刚刚开始，不会因为一个两个政策的变动，特别不会因为放一点水市场就马上发生180度的折返。希望大家不要对短期市场过度的乐观，还是要做好最坏的打算，你做好最坏打算如果市场转好了那皆大欢喜。

3

中央放权到地方，楼市“四限”放松有希望

在12月份的中央经济会议当中，有一个非常重要的信号，就是中央把权利很多的就房地产相关的一些权利都下放给地方了，让地方担起主体责任，维护当地房地产市场的健康稳定，所以在这样的一种背景下，其实各地地方政府完全可以根据各地的实际情况，来制定相应的政策。

在这样的一种情况下，今年2019年四限政策都有可能发生一些松动，限价今天很多城市不用限价了，开发商的销售价其实已经达不到这个限价，你给他这个限价他也不卖这个价了。

限购，适度的放松，特别对部分城市来说也是有必要的，有一部分城市也需要另外一种放松的方式。

限贷，其实今天限贷的政策已经开始宽松了，利率也开始有所降低，对首套置业群体应该要给予大力支持。

那么限售，可能菏泽第一个放松的政策就是限售的相关的政策，一部分的三四线城市可能也会向菏泽学习，衡阳没有必要，衡阳调整了政策之后又马上改回去了。

4

房地产行业规模将下降10%

关于整个2019年市场规模的预测，是下降。销售总金额会回到13万亿这个数量级之上。销售面积也会从17亿平方米这个高位回落，这两个回落在2019年一定会看到，这当中对回落贡献度特别大的是三四线城市。

三四线城市在去年的上半年到6月份的时候占比在成交量的占比当中，已经达到了69%，接近70%是三四线城市贡献的成交量，但是他的成交量占比到了第四季度已经下降到了67%，下降了2个百分点，实际上大家已经可以从这个下降当中看到了端倪，整个三四线成交乏力，所以2019年三四线的压力可能比过去的两年都要大很多。

5

继续看好海南楼市

2018年年初的时候，海南市场表现真的是非常好，但到了4月22日的时候，出台了政策，海南市场由于非常严苛的限购政策一下把海南市场打趴了，如果目前不对这么严苛的政策做调整的话，海南估计要告别房地产市场了。

海南比上海更加海纳百川，他的人口都是外来的，外来人口不能买房，它又是一个国际旅游岛，又是一个自由港，如果不能买房的话怎么让这些人来？真的希望海南这个政策能够做一些微调，相信这个政策调整之后海南仍然是我们大家都认识的这个海南，都认可的这个海南，都看好的这个海南。

6

楼市购买力下降，因此刚需房项目需要提起警惕

购买力下降，刚需房要警惕。在一线城市和部分的二线城市，特别是房价较高的一线和二线城市中，一些远郊的刚需房，从去年整体的去化就出现了比较大的滑坡，实际和刚需的购买力完全相符合。

过去几年房价不断上升，实际影响最大的还是刚需，为什么说影响最大的是刚需不是改善？因为改善手上都有一套房，他那一套房会随着房价上升变成他的未来调整、改善过程中他最重要的一个原有的资产，他能够解决这个房价上升的问题，但是刚需手上没有房，他的工资上涨及不上2016、2017包括2018年一开始房价的上涨速度，所以刚需现在压力巨大，从这个预测中其实还有一个隐含的预测，就是2019年开始产品也要出现一部分的降级，这个降级不是说标准下降，而是面积和户型也要有下降。刚需房你不要再去做80、90、100平米的刚需房，你做一做功能齐备、标准也相对较好的50、60平米的刚需房，也做两房甚至做三房，相信会受到更多刚需客户群体的青睐。

我们的产品很多年没创新，在这点上面，我想2019年可能是对给大家的一个很好的机会，只有产品出现去化困难，出现滞销的时候大家才会重新关注产品，才会重新关注客户的需求。

当然对于2019年的改善的需求来说，大家还需要看一看改善需求当中的一些新特点、新亮点，比如刚才说到的二孩，我们在座这么多的开发企业，有谁能够告诉我你设计了一个专门适合二孩的户型？有没有？我想可能没有，也可能经过改造之后可能有，但是目前至少我没看到专门为二孩家庭设计的户型，二孩家庭前年是880万个，去年我相信也会有700多万个，我们预测是720万个二孩，这么多的家庭，今天二孩至少两间房吧，很多二孩的年龄差距都很大了，两间房，男女肯定两间房，年龄差距5岁以上肯定两间房，二孩还得有个书房吧？我们今天在座的哪一位还在自己家里的书房看书的？我相信很少，能够在客厅里面、卧室里面看看手机就不错了。

书房全让给孩子写作业了，平均孩子写作业的时间可能每天超过5、6个小时，两个孩子一起写作业这种盛景未来在很多家庭都会发生，留一个书房给他们吧，安静的书房给孩子写好作业，孩子也得有自己的卫生间吧，很多孩子也得有自己的衣帽间吧，你去查一下，家里衣服最多的现在是孩子，男的基本上衣服是最少的，女的衣服也退而求其次留给孩子，而且二孩生完之后也会引发另外一个变化，就是保姆房屋拟稿再也不能做在厨房后面找一个按键了，保姆现在的地位相当的高，在很多家庭里面超过了男主任的地位。因为保姆要管好孩子，孩子地位最高，其次可能很多保姆是和孩子住在一起的，所以请不要再设计最差的房给保姆了，他不开心，孩子会更不开心的。

7

地价还会下降，房企可趁机抄底

地价会降，但是房企今年可以抄底，永远不要寄希望我抄到最底部，最低的那个价格，但是底部区域如果达到的话，去拿地的话，我相信都是合适的。弱势市场拿地，好的市场卖房，每个开发商都懂这样一个道理，但是为什么到了真的落实市场来的时候，真的地价下滑没有溢价的时候，开发商反而不敢出手？很多地都让给央企、国企了，很多的地都让给前几年一些拿不到地的房企了，我想2019年应该说对于很多城市来讲，地价肯定进入了底部区间，大家不要期望等到市场回升之后再去抢地，到那个时候你又抢不到便宜的地，目前可能是房企拿地最从容的一个阶段，这个阶段有多长，我说不出来，但是我想2019年特别是2019年的前几个季度，都是拿地抄底的很好的时间。有一位理论大师说2019年也是资产价值最低的一年，是不是能够在2019年去拿些资产，到时候你们看一下我们的CAIC系统。

8

租赁市场的竞争将从群雄并起，过渡到一枝独秀

今年我对租赁行业给了一个洗牌的预测，会大洗牌，租赁行业今天要背靠大树，这个大树是谁？就是房企，租赁企业中特别是运营型的企业，如果没有靠上房企这个大树的话，在未来压力会比较大。

而且我们注意到最近这段时间，整个租赁市场无论是出租率、租金也好，资本市场对租赁市场的看法也好都在发生一些变化，当然危中也有机，如果真能靠上大树，如果房企能够重新发现租赁市场中的机会，比如刚刚讲的蓝领公寓的机会，相信租赁市场仍然是蓝海。因为在2018年会有很多的租赁运营公司，租赁运营的企业被洗掉，从数量上来讲，我说从前几年的一窝蜂蜂拥而上，到2019年我相信可能会成为一种新的一枝独秀，就是房企牵头的这些租赁运营企业，可能会占据比较大的优势。

9

看好物业管理行业，不看好养老地产

为什么看好物业管理这个行业？物业管理这两年真的是翻升的，今天很多的房企分餐物业之后会突然发现，原来我旗下有一块资本市场这么认可产业，然后今天的物业管理的模式也发生了巨大的变化，从原来的单纯就是保安、保洁到今天的要满足社区的复合型的需求，到今天我们刚刚说BAT都来敲门，BAT也不是什么打引号的好人，他来敲门肯定是这个行业、这个市场有巨大的发展潜力才会来敲门。

所以每家房企都应该重新审视自己的物业，当然规模如果特别小也可以采取一些合作的方式，也可以采取一些傍大款的方式让物业再上一个台阶，如果今天物业基础特别好的企业，应该大力发展物业管理，退一万步说，即使不为资本市场考虑，也要为你的开发业务考虑，物业管理做好了，这个社区才是真正的好，创建美好生活首先要从物业管理开始做起，我也相信在2019年很多和物业相关的一些行业，一些企业，比如说智能化的、物联网的企业，都可能会受到资本的青睐，也应该进入到社区、进入到物业。

那么为什么不看好养老？养老也有个误区，我们年末的时候看到一个数字说以房养老的有一个产品，推了好多年了，全国以房养老的数量只有小几百套，那么应该讲这个整个中国才几百套愿意把房子抵押给这家保险机构，从保险机构每月拿生活费过日子的老人只有这么一点点。

我说这个本来就是这样，怎么可能把房子抵押给保险机构，或者换一个角度也不愿意抵押给银行来拿生活费，老人的房子不是老人的，大家不要这么简单的认为房子就是老人的，房子是儿子的，是女儿的，是孙子的，是孙女的，老人怎么能够随意处置这个房子呢？对吧，所以以房养老本身就是一个大问号，大X号。

还有很多人在为健康老人设计养老公寓，我说这又错了，健康老人的工作太多了，你别想他们今天可以享受，健康老人得看孩子吧，你们这里多少人能够在这里听讲座，听发布会，老人可能就在家里帮你带孩子，健康的老人是特多，带完孩子跳跳广场舞已经是难得的享受了，他不会去所谓的养老公寓。那么今天养老地产当中唯一有市场的就是那一块需要看护的、需要照顾的失能、失智的老人，但是也一块的量实在是太少了，我说的量是供应太少了，反而形成了完全的供不应求，但是这一块的供应又不能随便的供应，你在一个社区里面你敢做一个给失能、失智老人的养老公寓吗？做了所有社区的老人都会游行反对你，某一家地产公司就受到这样的待遇，你只能住在医院旁边，这样的土地规划这样的项目能有多少？非常非常少。

所以今天真的央企、国企先去做养老吧，让他们先去淌出一条血路吧，后面的同志们看完之后再说，也许十年、二十年之后，像今天在座的很多人慢慢的步入到，但是我们步入老年也很难了，现在老的定义越来越晚了，等到我们老的时候说不定75岁以前都算年轻人了，现在65岁算老人，我相信再过十年75岁才能算老人，所以很难老，所以老人数量看上去在多，但是养老地产特别难做。

10

看好包括碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉在内的地产股。

所谓的看好地产股，今年不敢说蓝筹股了，我今年看好这些地产股，我选这些地产股有几个方式，有不同的方式在选，有的是业绩还不错，但是2018年跌得比较猛，超跌的一些地产，有一些是2019年我相信他们的本身的增长速度会比较快的一些地产等等。