限购一年后，涿州一手房市场依然坚挺，但二手房市场却早已松动。

近日，记者走访了涿州各区域楼盘，对外地购房者来说，涿州楼市限购政策比环京其他区域宽松很多，不需要社保和个税也能购买一套房。不过，赴涿州购房的外地人依然大幅减少。

记者发现，涿州东高铁站周边的项目一手房价格依然在2万元／平米以上，但同区域的二手房却已降到1.5万元／平米以下，两极分化现象明显。由于紧邻京广线出京的第一个高铁站，外地投资客大多瞄准这一区域，一度使房价水涨船高，曾达到2.5万元／平米。尽管现在热情减退，房价回落，但部分楼盘仍然存在在备案价的基础上再加价等违规现象。

一手房有价无市

2016年-2017年，环京楼市热度骤增，房价普遍上涨，北京西南交界的涿州更是备受青睐。从涿州东站乘高铁至北京西仅需要20多分钟时间，高铁站周边因此而成为涿州楼市最为活跃的区域，吸引许多外地投资者，房价成倍增长。

以中国华融开发的华融现代城（资料、团购、论坛）为例，其2016年4月份开盘时均价为8000元／平米，至2017年5月便涨到2.3万元/平米，之后一直维持在2.5万元／平米。

这里聚集了几个体量较大的楼盘，除华融现代城外，还有鸿坤理想湾等项目，据当地业内人士称，这一体量比老城区新楼盘总和还要大。

在2017年上半年环京楼市的一波限购潮里，涿州也没能幸免，不过，相比于很多区域普遍要求外地购房者提供3年社保或个税的政策，涿州的限购要宽松很多，没有任何个税和社保记录的外地人也可以购买一套房。

根据2017年3月1日涿州市发布的《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，非涿州市本市户籍居民家庭，将限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%。

不过，与环京其他区域一样，投资客对涿州楼市的热情也迅速减退，这里的二手房价格降幅明显，一手房价格依然坚挺，不过已经是“曲高和寡”。

在记者近日的走访中发现，某项目整个项目的住宅可售房源只剩8号楼的一个单元，虽然价格还没有公布，但销售人员表示可参照去年最后一次开盘2.4万元／平米的价格，据房天下数据显示，该楼盘目前起价为2万元／平米。

不过，涿州一名从事二手房交易的业内人员告诉记者，该项目的二手房目前只卖到1.3万元／平米左右，而且有很多人出手，高铁站附近的一手房根本卖不动，因为二手房太多，价格相对便宜。

一个奇怪的现象是，尽管外地人购买第一套房时只需交30%首付，但涿州部分楼盘要求首付最低50%起。对此，项目一工作人员表示，主要原因是项目拿到预售证太早，备案价太低，已不符合目前市场趋势，客户购买时是高于这一价格的，因此就把多出备案价的款项算作20%的首付加到房款里。

记者发现，该项目8号楼其实早在2016年7月8日便已取得预售证，共24层，2个单元，户型面积为82平米2居和91平米3居，据销售人员表示，彼时的备案价为1.3万元／平米。但2017年4月23日8号楼2单元才开盘，均价为2.5万元／平米。

以其91平米户型为例，按照1.3万元／平米备案价计算，总房款为118万元，外地首套购房者首付约35万元就可以了，但如果按照加价后的2.5万元／平米计算，总房款达到227万元，购房者需要多付109万元，首付一共要交113万元，这与按照备案价计算的总房款几乎相同。

尽管早已取得预售证，但该项目8号楼一单元直到现在还没有开盘。 华融现代城目前的价格在2至2.3万元／平米之间。

记者发现，华融现代城10号、11号楼于2016年底取得预售许可证，并且已经完工，但目前也没有开盘。之所以没有开盘，其销售人员表示：“可能是开发商在等待一个时机。”

楼市回归理性

根据规划思路，涿州市把对接北京作为发展的方向性选择，并提出立足新优势、瞄准大北京、接受强辐射、壮大新产业，把涿州建设成为“毗邻北京的明星城市”，其“十二五”规划中制定了“统筹建市、产业立市、借京强市、文化靓市”的发展战略。

为实现这一战略，涿州将城市逐渐向东向北拓展，品牌开发商也借机进入涿州，在东部、北部区域开发新城，如华融、k2、鸿坤等。于是涿州楼市形成市区范阳中路组团、涿州东站组团、北部码头镇组团三足鼎立的态势。

投资客最活跃的高铁站周边曾是涿州房价最高的区域，不过，与市区相比，这里正在逐渐丧失优势。上述从事二手房交易的业内人士告诉记者，高铁站旁边的楼盘之前都是耕地，在5年内的时间就建了大量的房子，当地人肯定是不会在那里买的，因为觉得居住不方便，购房者都是用作投资，在2016年底的时候曾涨到2.5万元／平米，有不少人甚至无力承受贷款，所以即使现在价格回落也要出手。相比而言，市区范阳中路两侧真正有人住的楼盘房价还是维持在之前的水平，比如惠友钻石广场、玫瑰园等项目依然在2万元／平米左右，并且有人接手。

可见，经过此前的一波大幅上涨之后，涿州楼市明显回归理性。

记者在涿州东站周边走访发现，该区域规划道路宽阔，住宅小区也较为密集，但生活配套却十分缺乏，除楼盘底商零星的有银行和几家饭店以外，便无其他，人流量也十分稀少。