关于商铺投资

商铺投资的概念

商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。

商铺投资的种类

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

商业街商铺投资

市场类商铺投资

社区商铺投资

建筑底商商铺投资

百货商场、购物中心商铺投资

商务楼、写字楼商铺投资

交通设施商铺投资

商铺投资的特点

商铺投资的稳定性特点 

业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

商铺投资增值的特点

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。

商铺投资回报率较高

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

商铺的投资潜力 

目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。

商铺可出租、可经营，方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

（网络图片，仅作示意）

商铺投资的回收周期

商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，约为6年到8年。

商铺投资的5大指标

市口

成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。

产品素质

租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍。因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。

自主权

自主权越高，收益越单纯。类似恒大名都·汇金街，主权性虽然比独立门面略逊，但比大商场由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”的模式要自主的多。

产品素质

使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得房率。

市场定位

对于一条商业街而言，商铺是否在一楼还不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

商铺投资的权衡因素

风险性 

由于商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。应尽量购买准现房或现房物业。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、观察分析可能受到的限制和影响，即时发现不利因素进行规避。

回报率

投资者初步决定投资目标后，应先拟定计划的出租经营业态，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求，承受租金水平，来计算实际可行的回报率。对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。

稳定性 

商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。

产品素质

商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，如社区商业对娱乐业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。

投资者可根据以上要素进行分级逐一评分，客观的筛选出最有投资潜力的商铺，进行投资决策。

商铺投资收益计算

投资回报率概念

投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。

商铺投资回报率

人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？ 

一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺以达到16%以上。

当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：  

公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。

反之，用购买商铺总价÷年租金收入=资回收年限。  

公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。

计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。

反之，用年租金收入÷(首房款+按揭贷款)=年投资收益率。

样本计算：邯郸恒大名都·汇金街临街商铺

汇金街位于城市中心位置，紧临城市主干道滏东大街，接壤阳光天鸿商圈，恒大名都住宅区入住业主上万名，五大成熟社区辐射人群近10万，周边有多所名校环伺，具备超强人气。

例如，有一临街的恒大名都·汇金街临街商铺，面积约200平方米，售价约300万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是100元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下：

假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率=2万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/300万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：6.28%。

要是这个投资转手放出，并以330万元成交，那么它的投资回报率=(330-300)/300，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：10%。

商铺租金收益和价值升值收益的影响因素

商情因子

指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。

客流量

客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

“可视性”因子

商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。

楼层

商铺所在的楼层对商铺价值的影响力很大，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。

交通条件

交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

停车条件

具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。

规划设计的科学性

规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。

硬件条件

商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

经营商品的类型

经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。

隶属项目的运营特点

商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

商铺初始售价

商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

周边房地产发展趋势

商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

恒大名都·汇金街

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