近期，楼市回调“声音”不断。两轮大范围的政策打压，叠加按揭贷款紧缩、金融“去杠杆”，楼市调控的滞后效应开始显现。

作为楼市风向标的一线城市，北京、上海、深圳，在调控之下，新房、二手房市场的成交量与价格都出现一定程度的下降。北京二手房5月环比成交量跌了40%，成交均价环比下降2.4%。上海、深圳各项成交数值都在往下走。

特别是，限购政策在40多个城市大面积铺开，冻结了大量购买力和流动性；房贷紧缩趋势明显，银行对楼市变相“加息”，削弱了量价上攻的动力。几套房降价意味着某一楼盘降价，这一降价效应也会蔓延至周围楼盘，并标定片区价格，降价预期会渐进形成。

楼市成交量、价真的降了

据北京住建委数据显示，5月份，北京新房成交面积环比和同比分别下滑4%和59%；春节后明显回升的二手住房市场，近期也出现大幅度回落。一向素有京城楼市“风向标”之称的通州，4月和5月份二手住房成交量环比均大幅下滑近75%。

北京房价也开始松动，国家统计局的数据显示，4月份北京二手住房价格已经停涨。5月份，根据大型中介的数据，北京二手住房实际成交均价环比下降2.4%，近70%的二手住房重点成交片区，实际成交均价有下调，通州、亦庄等投 资客密集的区域，部分楼盘二手住房价格跌幅超过了20%。

上海二手住房5月份成交1.64万套，环比和同比分别下滑了5.3%和23.9%；深圳二手房结束了连续2个月回升的趋势，5月份二手住房成交面积环比下滑3.7%。

5月份根据广发证券监测：

43个代表城市新房成交面积环比和同比分别下降2.3%和20.4%；

19个限购城市环比和同比分别下降10.3%和36.8%；

二手住房交易占到总交易量1/3及以上的14个城市，成交环比和同比分别下滑9.6%和19.8%；

9个限购城市环比和同比分别下滑11.2%和27.4%；

未限购城市环比也下跌0.8%。

除一线城市成交普降外，10个二线城市二手住房成交环比和同比分别下跌3.7%和7.0%。

热点城市房价也开始松动，根据中国房地产数据研究院提供的数据，5月份，北京、上海、天津、成都和合肥，商品住房样本均价分别为66165元、48084元、26256元、9616元和14340元，环比分别下跌2.63%、0.62%、1.62%、1.45%、1.07%。热点楼市量价回调，这是2016年10月以来，连续两轮大范围调控的结果。

笔者认为，对更能代表市场走向的二手住房来说，目前仍处于“量跌价滞（或微跌）”的态势。首先，由于限购冻结，限售和房贷紧缩冲击购买力和预期，成交量迅速下滑，主要表现在买家观望，卖家“由售转租”。

近期，一线城市租金集体下跌，原因就在这里。但是二手住房价格仍处在僵持或微跌阶段，僵持是基于整体市场而言，多数卖家不愿降价出售、延长挂牌期限或干脆放租，平均房价并未下跌；微跌是基于局部市场而言，公共配套差的远郊片区、投 资客密集的片区、“老破小”等质量差的片区、前期上涨过快的片区等，由于需求弹性大，近期房价回落。

近期，关于房价是否下跌的争论比较多。由于房屋异质性很大、区域特性很强，加上房价统计口径不同、披露信源又多，结论相反也不奇怪。

比如，如果基于新盘摇号、地价上涨和整体均价来说，很难讲房价下跌了。但是，若基于特定楼盘或片区前后成交价格判断，房价确实下跌了，比如北京通州、大兴一些楼盘。笔者认为，判断房价是否下跌了，首先要了解楼市量价运行的原理。就一线城市，如果二手住房成交量连续3个月下滑，二手住房价格必然会下降。

二手房价下跌不是所有片区普跌，而是需求陷入观望后，弹性较大的区域开始下跌。这就是为何近期北京通州、大兴以及部分学位房价格有下跌迹象，因为这些区域或者为配套差的偏远区域，或者投 资客密集，或者前期房价上涨较快。而且，这些区域房价下跌的“缺口”，也是从少数急于套现的卖家打开的。

值得注意的是，“互联网+楼市”已如火如荼，信息透明的情况下，少数房屋降价具有“标价效应”，即同一户型房屋随后成交价不会超过前面成交价。

若调控和房贷收紧的大环境持续，随着降价预期和预期的自我实现，成交量会继续下滑，降价效应会蔓延至所有区域。

再看新房市场，近期热点城市新房成交量价也出现回调。除了受上述楼市基本面的影响外，新房量价回调很大程度上与限价导致部分高价盘无法获得预售证，或开发商不愿意申请预售，导致新房供应量下降，并直接传导至成交量下滑。

热度还在，供应明显下滑反弹因素仍在

近期，豪宅逆势走热，新房开盘“摇号”，逃避限购的商务公 寓等“类住宅”火 爆，开发商大规模“抢地”，三四线楼市火热等。这说明，楼市热度还在。供应明显下滑，很大程度上与限价政策导致开发商无法获得预售证，或不愿意申请预售有关。

以5月20日出台限购政策的长沙为例，根据安信证券调研，目前长沙有的项目定价要比周边二手住房的价格低2000-3000元，造成抢购和配额摇号。

事实上，热点城市2016年以来多数处于“供地荒”的境地。2016年，一线城市土地成交面积同比下降二成。根据CRIC的统计，5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。

其中，一线城市新房供应环比和同比分别下降超过五成。值得注意的是，越是热点的城市，新房供应下滑越明显。比如，武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市，5月份新房供应同比分别下降32%、72%、62%和44%、48%和54%。

目前，长沙短期在售库存仅够3个月销售。事实上，目前销售下滑的城市，多数库存下降。据CRIC统计5月份，29个城市在售库存平均消化周期为8.1个月，库存在逼近“过低”的警戒线。

4月初，住建部和国土部联合发文，要求在2017年6月底前，各大城市要编制宅地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划；按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，督导供地计划编制和实施；商品住房在售库存消化周期在12-6个月的，要增加供地，6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。同时，房价上涨压力大的城市，建立项目行政审批快速通道，对拖延上市，捂盘惜售的要严处。

随后，北京率先公布未来5年6000公顷的供地计划。1个月已经过去，北京只推出了3宗地，按照平均每年1200公顷来计算，供地计划任重而道远，京沪深供地也不理想。目前看，供地下降，除了受特大城市空间逼仄、供地弹性低影响外，很大程度上与各地怕出地王，制定一系列如竞自持、竞保障房面积、摇号等规则有关，这导致拿地门槛抬高，程序冗长，成本上升。

短期来看，考虑到摇号卖房、开发商仍积极拿地，新房市场的热度还在延续。不过，二手住房市场领先于新房市场，前者正在从楼盘降价向片区降价传导。若楼市政策和金融环境没有转向，二手房市场将会从量跌价滞（微跌）到量价齐跌过渡，并将传导至新房市场。

长期而言，城镇化进入“大城市化”，人口向热点城市迁徙的步伐在加快。例如，长沙2016年人口净流入23万。近年来，人口大省且为单中心的省份，如湖南、湖北、安徽、河南，省会城市长沙、武汉、合肥、郑州，对本省人口的吸附能力快速上升，2016年年度净流入人口均在20万左右。

因此，热点城市的需求潜力仍在，只不过被各种限制性措施压制，楼盘摇号和类住宅火 爆就是例证。若在回调的喘息之机不能充分增加供应，或分流需求，或许埋下了未来反弹的种子。