未来十年,中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位。从国际对比来看，二手房的全面崛起也是必然趋势。美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平，分别达3倍和1.9倍。

二手房市场爆发的条件

那么，一个自然的问题便是：二手房爆发的条件和时点是什么？为何不同国家的二手房市场发育程度存在明显的差异？这里的答案在于三个方面：

第一，业主自有房屋的存量规模，它决定多少房子可以流通。这是一个前提条件，只有房屋自有率达到一定水平，业主自有的房屋存量足够大，才能为二手房的出售和出租市场提供支撑。这里，美国和英国二手房市场的鲜明对照可以提供参考。

从美国经验来看，尽管1880年之后美国的经纪行业已经萌芽，但是直到1950年才开始真正意义上蓬勃发展，于1980年之后才日渐成熟。探究事实的真相，可以发现：1950年，新房市场经历1940年代的大发展之后，房屋新开工和房屋存量逐步趋于稳定，且住房自有率超过60%，并长期维持在这一水平之上。这三个事件叠加在一起，加之美国1950年代之后的大规模郊区化和人口流动浪潮，导致美国存量房屋的流通率开始大幅上升，二手房市场逐步取代新房市场成为主导性力量，二手房交易占比长期保持在80%以上，从而直接驱动了经纪行业从小变大的快速成长过程。

作为一个对照，英国二手房市场则崛起于20世纪80年代，这里的内在原因是英国的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。深层次的研究发现，与美国相比，英国政府历史上对住房市场的干预程度极深，曾经超过50%的房屋由政府提供，英国家庭的房屋自有率上升的速度极其缓慢，也有不太可能形成一个房屋流通的二手房市场。从数据上看，1959-1964年间，英国约1/3的房屋是市政委员会所建，直到1971年，英国业主自住的房屋还不到50%。直到1983年，撒切尔领导的更加激进的保守党推选住房制度改革，把议会的房屋廉价出售给150万工人家庭，以此来确保越来越多的英国人有自己的房子。1981年，英国自有住房者增加到54%，10年之后，进一步上升为67%。自有房数量由1980年的1100万套，上升到今天的1800万套左右，这才为英国二手房市场的快速成长奠定合适的土壤。

第二，存量房屋的质量能否满足住房需求，如果质量较差，则很难进入市场，住房需求仍由新房满足。美国二手房市场之所以如此庞大，每年有500万套左右的交易量，在很大程度上是因为美国的房屋结构以独栋别墅为主，在大多数情况下，这些房屋能够满足人们改善住房的需求。相比较而言，日本二手房市场之所以相对迟缓，部分原因是在于日本的存量房屋质量较差，面积较小，无法满足增量需求。

第三，人口流动和住房转换的频率，这从根本上决定房屋流通率以及二手房的空间。二手房交易市场，美国房屋流通率的历史平均水平在4.5%，高峰时期曾高达6%，考虑到美国的房屋存量达1.2亿套，4.5%的流通率意味着每年成交的二手房可达540万套。二手房出租市场，美国的出租市场住房换手率高达30%，是交易市场房屋流通率的6倍。

美国的二手房交易和二手房出租市场之所以出现极高的流通率，在本质上是因为美国的人口流动性极强，住房需求转换的频率极高。1940年代之后，美国的郊区化趋势到来，郊区人口增长率曾高达50%以上，这是推动二手房市场爆发的根本动力。此外，美国家庭的住房需求转换频率也很高，据统计，2001-2011年间，只有16%的美国家庭一直处于租房状态，13%的家庭由租客变成业主，7%的家庭由业主变成租客，9%的家庭则在租客和业主之间频繁转换。如果只考虑30岁以下的年轻人的住房转换，则这个频率会更高。

中国的二手房市场如何崛起？

2013年，尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看，根据中原地产的测算，2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%集中在一线城市。

尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，二手房市场的全面爆发是大势所趋，具体而言：

第一，存量商品房规模已经足够大。中国自1980年代中后期开始商品房开发，1998年之后商品房市场高速增长至今，目前商品房存量已超过1亿套，如果考虑目前在建施工的规模，2015年将达1.25亿套，假设2015年之后商品房开发在现有基础上减速50%，那么2020年商品房存量将达1.6亿套，这将是一个天量的存量市场，居于全球之首。

第二，城市家庭房屋自有率已经很高。考虑到中国城市常住人口中有超过2.5亿为农村流入城市的非户籍人口，且未进入商品房市场，如果把这部分扣除，重新计算中国城镇户籍家庭的住房自有率，那么2015年将超过70%，如此之高的住房自有率是二手房市场崛起的支撑条件。

第三，中国将进入人口流动和住房需求转换的浪潮。从人口流动的角度讲：（1）尽管历史上中国人口流动的规模庞大，但这些从农村流入城市的人口并未进入商品房市场，但是未来这种格局必将发生转变：随着产业结构的调整，流动人口将从制造业逐步向服务业转移，而服务业大量集中于城市人口密集之处，他们需要一个住处，或买房或租房（相反，当流动人口大量集中于制造业时，他们通常居住在工厂里）。（2）城市人口之间的流动，中国已从单纯的城市化浪潮进入郊区化、大都市圈化浪潮，中心城市和外围城市之间、一个城市内部中心城区和郊区之间的人口重新配置是必然趋势。（3）户籍制度改革将加速上述两个进程。

二手房市场的潜在空间有多大？

人们对经纪服务的需求衍生于房屋需求，因此，房地产经纪行业是一个衍生性行业，考察它的潜在发展空间需要放置到房地产市场这个大环境之下。纵观美国、日本、英国和澳大利亚房地产经纪行业的发展历史，可以发现，二手房市场的崛起是推动这个行业发展壮大的内在驱动力。这是因为二手房市场的信息匹配更复杂、信息传递的链条更长、信息内容更专业，因此，交易双方更需要经纪人的帮助。相反，在新房市场，开发商的广告、营销宣传比较有效，即使没有经纪人的帮助，也更容易被买方找到，所以对经纪行业的需求并非那么迫切。

相应地，我们将经纪行业的市场空间分为三层：佣金市场、广告市场和配套服务。目前来看，互联网公司的主要阵地是广告市场，传统经纪公司的主要阵地是佣金市场，产权保险公司、金融服务公司则主要集中在配套服务市场。

1.经纪行业的三层市场

如果说新房市场催生的是房地产开发行业，那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此，这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、广告支出和配套服务三个方面。

第一层为佣金市场。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参与比例、佣金率三个变量。以美国为例，2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出佣金额为600亿美元。

第二层为广告市场，包括几类：首先是经纪人广告支出，通常占佣金收入的10-20%，2013年美国佣金总量为600亿美元，经纪人广告支出为90亿美元，占比为15%；其次是抵押贷款经纪人广告，2013年美国为111亿美元；最后是出租物业经纪人以及产业链家居装修类广告支出。2013年，美国广告市场合计规模为380亿美元，其中超过50%为在线广告。

第三层为配套服务，二手房市场产业链相当复杂，涉及的配套服务众多，包括房屋产权、房屋检查、合同签约、资金交割、物业交割、信用评估、房屋评估、按揭贷款、税单服务等，每一种服务都会产生相关的交易费用，在美国这些费用合计为200亿美元左右。

2.中国经纪行业的市场空间测算

基本假设：

假设1.均衡状态下，中国城市化达到65%，户均人口数为2.5人/户，那么城市家庭总数达3.6亿户。

假设2.均衡状态下，中国城市家庭的住房解决方式为6:2:2，即60%的家庭为业主自有住房；20%的家庭为市场租赁住房；20%的低收入家庭为保障性住房。

假设3.二手房市场的房屋流通率为3-5%，二手房租住市场的房屋换手率为30%。（说明：从国际经验看，3%几乎是最低水平，与日本相当；目前中国租赁市场的换手率可能远远高于30%，因为平均的租期很少高于三年）

假设4.二手房交易佣金率为2%，二手房租赁佣金为半个月租金。

测算结果：

第一，二手房交易佣金规模将达850～1500亿。基于上述假设，均衡状态下，自有房屋存量可达2.18亿套，如果流通率为3%、均衡状态房价中值为80万/套，且80%的二手房交易由经纪人参与，佣金率为2%，且未来的潜在佣金规模下限为850亿人民币。

第二，租赁市场佣金为250～500亿。基于上述假设，均衡状态下，出租房屋存量可达7300万套，如果换手率为30%，租金回报率为4%，佣金为半个月租金，那么佣金规模下限为250亿。

第三，如果进一步考虑二手房配套服务相关的金融服务、产权保险、房屋检查、结算、搬迁等，那么全产业链的市场空间将超过2000亿。