有紧有松的广州公积金新政落地后,对市民购房有何影响近期引起了热议。本次出台的新政调整了公积金贷款额度计算方式。按照调整后的账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数计算方式,市民要想贷得满额50万元的额度,对于月缴500元的职工而言,大概需要工作8年时间,账户余额越多,可贷得的额度就越高。而此前账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4的计算公式,同样是500元月缴存额,无论账户余额多少,在35岁前几乎能申请到50万元贷款总额。

夫妻二人最高能申请80万元,满堂红市场战略部高级经理周峰指出,以往家庭申请满额80万元的成功案例比较少,新政后,预计能满额申请的家庭将更少。

北上深提高最高贷款额度 广州未调整

2008年11月25日,广州市住房公积金管理中心颁布《关于提高广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度的通知》,规定个人最高贷款额度为人民币50万元; 两个或两个以上申请人购买同一住房,最高额度为每个申请人的可贷额度之和,但合计不超过人民币80万元。该规定一直沿用至今。

今年北京、上海、深圳出台的新政中均对最高额度的限定有所放宽。北京在去年12月31日发布公积金新政,借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款最高额度调整为120万元,购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的,贷款最高额度仍为80万元;今年4月份,上海出台的公积金新政中也对最高额度进行了调整。购买首套自住房,个人最高贷款额度由30万元调整至50万元,家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;深圳也在4月份调整时表示,职工住房公积金贷款可贷额度,由原定的账户余额12倍提高至14倍。个人最高贷款50万元,家庭最高贷款额90万元保持不变。

广州非但未对最高上限额度作出调整,同时还收紧了额度发放,成为全国极少数出台收紧性政策的城市。

业内人士认为,从房价上涨的趋势看,额度应该随之上调。据广州市国土房管局公布的数据显示,2008年广州十区的一手住宅成交均价为9337元/平方米,另据数据显示,2014年广州十区(除增城从化以外)一手住宅成交均价为17491元/平方米,7年来上涨的幅度为87.3%,全市均价为15017元/平方米。

7年前在广州,平均93.37万元就能购得一套100平方米的住房,无论是个人最高50万元还是夫妻最高80万元的额度,都能较大程度地覆盖到买家群体。

广州市社科院高级研究员彭澎表示,因为房价上涨,理论上公积金额度也应该随之上调。满堂红市场战略部高级经理周峰则表示,北上深三个城市一直以来公积金的使用率要低于广州,如果广州提高额度将加剧公积金的收支矛盾。

广州市积金中心相关人士对记者表示,目前公积金中心的任务是保证更多缴存职工能用上公积金购房,并且由于广州房价在一线城市中较低,相比之下,个人50万元,家庭80万元的额度规定处于较高水平。因此,最高额度暂时未有调整的计划。

据统计机构数据显示,2014年上海一手住宅的成交均价为27165元/平方米,北京一手住宅成交均价为25873元/平方米,深圳一手住宅的成交均价为23965元/平米。

提取公积金要谨慎 或将影响下一次贷款

按照政策规定,公积金可提取用以偿还贷款或租房。不过在未来公积金贷款将更考究账户余额之后,买家对于公积金的提取应三思。提取后势必影响公积金账户余额,从而影响下一次贷款额度。

广州公积金租房提取占比向来比较低,据官方披露的2013年公积金缴存和使用情况数据,在公积金提取比例中,用以租房的占比仅为1%。

其中主要的障碍除了一贯的申请流程较为复杂之外,还规定需要提供房屋租赁合同以及发票,意味着承租房产需到主管部门进行备案并交纳足够的税费方能提取。而缴税既增加了租赁成本同时还需要得到房东的配合,在多重阻碍之下,不少市民不得不弃用公积金租房。

值得一提的是,上海还在今年4月份发文放款公积金租房提取,只要满足连续缴存住房公积金满3个月,申请人及配偶名下无房、无住房公积金贷款、无提取住房公积金归还住房贷款委托,无需租赁发票就可提取住房公积金支付一套房屋租赁费用,每月最高上限为2000元。

广州公积金相关人士多次强调,租赁合同以及发票是证明房屋用以租赁用途的唯一合法途径,因此,取消提供发票的做法不具有可操作性。但是如何令不具备买房能力的市民也能享受公积金福利也在研究中。

业内观点

资金池紧张审批时间长

纯公积金贷款比例会减少

彭澎认为,在资金池紧张的现状未缓解的情况下,广州公积金新政的做法尚在情理之中,虽然不能对市场形成太大利好,但是对于刚性需求置业仍然有一定的帮助,对价格、户型等方面进行限制,也符合公积金扶持中低收入人群的初衷。

周峰也认为,广州公积金新政的出台实属无奈之举。他预计今年下半年入市购房的客户,将更倾向于商业贷款,受制于审批时间长的影响,纯公积金贷款的比例会进一步减少。