以研讨2015年房地产经济形势与市场走势为主题的易居论坛日前在上海举行。上海易居房地产研究院发布了年度报告《2015年度全国房地产市场报告》,业内著名专家学者发表了真知灼见,获得与会者的共鸣。来自房地产开发、经纪企业和专业协会、研究机构、银行、券商等代表三百余人与会。　

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳作为论坛主持人。他率先提出,2015年中国房地产行业如何完善,房企如何积极调整心态并恰如其分地定位,成为高位振荡楼市下必须解决的问题。虽然年年谈形势,但当前谈形势,尤其考虑到中国整个经济正进入新常态,未来在风云变幻的房地产市场中做好展望,将是持续前行的必要条件。　

2014年“楼市降温”成关键词　

随着房地产市场波动变大,在一定程度上使得房地产的各类解读和预测出现了背离的观点。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,对于楼市的判断,关键要搭建好“数据—逻辑—预测”的金字塔体系。一个靠谱的预测,绝不是靠拍脑袋、靠经验、凭感觉就能得出的。首先得有塔基,即大数据和大信息,只有囊括行业内甚至行业外的(比如货币)信息和数据,才可能做出扎实的预测基础。同时,要有分析的逻辑和框架,并用来分析和处理数据,从复杂的数据中找出市场规律。才能按照未来的市场环境,根据规律做出预测。　

论坛上,杨红旭发布了《2015年度全国房地产市场报告》,该报告首先对2013年曾发布的预测报告进行回顾和评价。根据上一年度的报告,预计在经历2012年复苏、2013年繁荣之后,2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。当前回头再看,预测基本符合实际走势。　

根据易居研究院最新评选的《2014年度全国房地产业十大事件》,一个热门事件是“房价下行压力较大?创近十年最大跌幅”。根据国家统计局公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知,2014年7月份,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅0.9%,延续了5月份开始的下跌态势,但跌幅明显扩大,相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。70城房价指数指标从2005年开始使用,如此计算,7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来最大值,同时也创下了近十年的最大。到了8月份,70城房价指数环比跌幅继续扩大至1.2%,再创近十年的最大。当然,从随后几个月的监测数据看,房价指数跌幅有不断收窄的态势。　

中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席研究员王德培认为,目前房地产市场的降温和整个国际、国内的宏观经济疲软有密切关联。某种程度上说,中国目前正面临“市场萎缩”的尴尬,从中国经济的“三驾马车”(固定资产投资、外贸和消费)就能看出来。比如固定资产投资过去十多年的年均增幅可达25%,但目前显著下滑。由于外贸接触对象主要是美国和欧洲,其经济疲软,也会以多米诺骨牌效应使得中国的外贸从高增长跌到个位数。同时,现在虽然在提振市场消费信心,但碍于消费者收入水平和支付能力不够的因素,启动消费的难度也是存在的。　

明断大势是房企求发展的前提　

张永岳表示,在行业成长和变化的过程中,房企要做好战略的判断是极其不容易的,特别是对企业家而言,其战略判断、策略和战术的采用,关系到企业发展的状况,有时甚至是生死存亡的关键。部分房企在过去的发展历程,证明了其对市场较好的前瞻把握能力,也能够较好地成为行业的引领者,并共同推动行业的更好发展。　

但是,2014年市场波动较大,也出现了包括房企兼并重组、破产等负面事件。尤其是虽然目前市场略有回暖端倪,但是否可持续,与会的部分房企代表表示看不懂。在论坛提问环节,上海某豪宅开发商代表就表达了这样一个困惑。原因是在目前上海市场还没有完全回暖的时候,上海前滩地区一日内就创造了两幅地王,楼板价甚至超过6.6万元/平方米。在2015-2016年这样一个短周期内,对于这样一些热点城市的土地市场应如何判断、未来的应对策略又应该是如何的,很多房企都表达了类似的困惑。　

对此,旭辉集团董事长林中认为,在波动的市场中,房企关键是要强身健体,做好各类积极有效的应对策略。他根据自身企业的开发经验,认为可以在以下几个层面进行创新:第一、加快对盈利模式、增长模式和资产模式的创新。第二、积极进行业务的重构,包括营销、研发、建造、运营等领域。第三、积极在增值服务、金融与互联网的结合等方面进行拓展。　

获得2014年度新财富最佳分析师房地产行业第一名的中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶认为,“赶时髦”正成为房企经营上的新特征,比如成立地产基金已成房企标配、采取O2O模式更成为目前很多房企的创新首选。各类典型房企有各自的具体策略。如招商地产智慧社区正打造O2O的“数字化生活与服务”的现代物业模式,从而在提高创新能力的时候,获取新的盈利机会。又如世茂“云服务”为业主提供商务、医疗、教育、消费、定制等全方位贴身服务,打造“生活方式引领者”。这些创新都可供目前其他房企的借鉴。　

王德培则从整个行业的大趋势来“安慰”目前部分处于焦虑的房企。他认为,从房地产的大趋势看,虽有波动,但不可能发生雪崩的现象。对于房企来说,要关注“行业洗牌”这一关键词。房地产行业的成熟,将通过行业洗牌来进行。从长期看,调整时间或达五年左右,然后是再上台阶的态势。对于各家房企而言,要对未来的市场有信心,同时要有坚定性和坚韧性,学会在等待中寻找商机。　

政策前瞻成为趋势判断的核心要素　

林中认为,对于未来楼市的趋势判断,要紧密结合市场政策的走向。尤其从2014年整年的政策动向看,各类松绑和刺激性政策的效应在显现。在市场化调控的总体思路下,2015年的政策空间将发生明显变化。　

回顾2014年,房地产政策的变化可以分为三个阶段:第一个阶段是1-4月份,基本延续了2013年以来从严的基调。第二个阶段是4月-9月底,地方政府纷纷放松政策,甚至采取较大力度的救市,比如:取消或松绑限购、购房补贴契税、调整普通住宅标准、放宽首付比例、购房入户调整、放宽公积金购房等。第三个阶段是四季度,随着9月底“央四条”和10月初公积金新政的出台,限购、限贷进一步松绑,地方政府及商业银行的地方分行,也纷纷出台更多细则。截至年底,全国46个执行限购的城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚等五个城市未取消限购,但北京和上海也通过调整普通住宅标准以及其他一些政策,力图刺激市场需求。　

杨红旭认为,观察未来房地产中周期和政策趋势,需密切关注三个要素,即包括行业降速、调控换档和供需变调。对于2015年的经济政策的判断是稳中求进、适度宽松,首要目标是稳增长。而从中央经济工作会议的精神看,要保持宏观政策连续性和稳定性,将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度,并促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。考虑到2015年在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下,货币政策必将继续宽松化,且采取降息降准等宽松化措施,那么政策面偏暖将成为支撑2015-2016年楼市企稳、复苏的核心力量。　

苏雪晶对2015年的政策调整方向和内容的观点是:在货币政策方面,2015年上半年将进一步货币宽松,降息降准会延续。从行业政策方面看,一线城市限购将解除,尤其如广州深圳等城市,限购将迎来全面放开;首付比例下调,从而撬动资金杠杆。从资本市场的政策层面看,房地产再融资审批放松,国土部等审批流程取消或简化。在财税政策方面,交易环节税等部分不合理税费有望调整。但他也同时表示,不动产登记制度配合房地产税在2018年以前将难完成。　

2015年全国楼市总体将探底向上　

2015年的楼市走势如何,成为论坛讨论最多、最受关注的问题之一。杨红旭认为,这几年的楼市周期大致呈现如下态势。其中2012是三部曲:探底、筑底、反弹。2013是一条线:振荡上行、有惊无险。2014是退烧年:高位振荡、逐步降温。对于2015的走势,从短周期的角度看将是见底年,即呈现“探明底部、调头向上”的特征。　

2014年市场成交量呈现两个不同阶段,上半年成交量持续低迷,但下半年各大城市成交量已出现回暖。对于成交量,易居研究院在论坛上发布的《2015年度全国房地产市场报告》提出,2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。认为有以下几个原因:一是经历了2014年的成交低迷之后,市场有反弹的内在需要。二是货币环境较为宽松,房地产政策继续放松,个人房贷支持力度加大。三是楼市黄金十年已过,全国商品房成交量正在构筑历史顶部,增幅不可能放大。所以预计全国商品房销售面积预计2015年增长5%左右。　

商品房的成交均价也有类似逻辑和判断理由。报告认为,2015年全国商品房成交均价预计增长3%左右。主要原因是:一是随着政策环境的进一步宽松,商品房成交量反弹,主要城市库存压力减小,供求关系有利于房价上涨。二是黄金十年已过,投资投机需求受抑,股市走势分流部分资金,房价上涨动力不够强劲。　

与此同时,衡量房价和楼市周期的重要指标——70个大中城市的房价指数也成为大家关注的焦点。报告认为,70城市房价指数环比增幅预计2015年上半年止跌反弹。主要原因:一是从走势来看,随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快,使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。二是2014年5月70城市房价开始环比下跌,预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月,可能达到10-15个月,2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比,2014年9月首次下跌,预计2015年二季度跌幅见底。　

由此看来,会上论及的各类市场指标总体上都有趋于回暖的态势。在这一预判下,房企的反应如何?未来房企的投资是否又会形成新一轮冲动?对此,苏雪晶认为,总体看市场乐观情绪在形成。比如在土地购置面积同比预测上,预计2015年会小幅回升,达到2%的增幅。但是,对投资指标不应太乐观,预测全年将达到7%。对于在建面积同比方面,预测2015年继续下行达到4%的预测值。而对于新开工面积同比指标,预测小幅恢复至-3%。　

中国房地产新常态正在形成　

住建部部长陈政高此前在全国建设大会上表示:2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。　

论坛上,张永岳提出了类似的问题和思考:在中国经济和楼市新常态的发展要求下,中国经济社会向何处去、企业如何经营、各个方方面面如何谋求健康发展,已成为共同关注的问题。最根本的问题在于,如何客观地认清形势和找到正确路径。　

林中认为,作为房企,要密切关注中长期楼市下的新常态特征。概括来说,这样一些特征应包括以下几个方面。从行业本身的角度看,将是竞争激烈、房价增长平缓以及行业利润率下滑的表现。与此同时,行业利润的增长点将从土地增值转向金融、产品、服务等环节。从城市和人口的发展态势看,未来高速城市化、高速信息化与人口结构及需求特征的变化会形成叠加,这都会影响行业的发展特点,也标志着整个楼市进入了全面创新的阶段。这样一些趋势值得房企关注和思考。　

王德培认为,关注楼市发展,也要关注新经济的发展态势。总结来看,目前正存在五类新经济。前四个分别为第三次IT革命、4.0版本的工业经济、生物经济和生命经济,而第五个就是体验经济。对于体验经济,可以拿“诺基亚的出局”为例子。诺基亚在兼并收购大会上说了句发人深省的话:我们并没有做错什么,但不知为什么我们输了。这个案例的背后,就说明若没有重视消费需求的体验功能和趋势,企业容易出局。这对于房企而言也有类似的启发。　

苏雪晶在论坛上提出“地产重回主流”的观点。他认为,重回市场已经成为楼市新常态的要求,也反映了未来楼市的基本走势。之所以有这样一个提法,就在于房地产在前两年已经跌出了主流视野。但是,从今年下半年开始,楼市基本面在开始发生变化。而且相对于舆论上的“大拐点”的提法,应更正为更准确的“成熟期”的提法。在某种意义上,也可以说正在步入新常态。在成熟期中,市场会发生分化,但对于一二线城市而言,相应的指标仍有可能出现同比正增长。考虑到目前市场回暖的趋势,那么2015年能在2014年的基础上出现同比增长态势,就基本是足够了。　

据了解,“易居论坛”正成为上海易居房地产研究院智库平台建设的重要组成部分。在2014年总共举办了七场,围绕政策与市场走势、房地产各个专业领域展开了理论和实践的探索。此类高层论坛活动对于地方政府部门、房企和购房者了解市场、把握趋势有着参考价值和指导性作用。