据广州市国土房管局公布的数据，2014年11月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3794宗，同比减少43.0%。受11月下旬央行 降息利好影响，当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比10月增加一成，住宅租赁业务量则比10月减少2%。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖 交易作分类分析，11月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20067元/m2，环比下跌2.9%，同比下跌4.3%。而11月份广州市9 区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为47.9元/m2/月，环比下跌2.4%，同比上升2.4%。             

降价盘依然是成功售出的主流

11月降息的利好是令按揭买房者支出明显减少。以同样是80万元贷款按20年等额还本付息计算，纯公积金贷款降息后每月节省107元，纯商业贷款降息后 每月节省187元。借此利好，11月下旬广州二手楼看房客户逐步增加，11月22~30日经满堂红地产经纪带去看二手房的日均客户数量，比11月1~21 日的日均看房客户数量增加7.5%，继而带动二手房成交增加。当月的二手住宅买卖成交中，纯商业贷款的比例为32.2%，连续两个月重回三成以上。反而是 纯公积金贷款比例受广州本地公积金政策收紧影响，回落到9.4%，比10月下降0.6个百分点。

11月新11区（含增城、从化）的二手住宅登记宗数为4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，这是“9·30”央行信贷宽松政策及降息后的 正常市场反应。自11月中旬开始，广州二手小业主陆续调整待售物业放盘价，以轻微上调2%~3%的居多，部分业主甚至把物业临时收回，留待2015年第一 季度再出售。满堂红地产在11月22日~12月10日内拥有可出售的有效房源数量比11月3日~11月21日减少8.1%。但从今年前11个月经满堂红地 产促成的二手住宅买卖个案的成交价与放盘价对比情况（右表1）可以看到，降价出售仍是绝对主流。11月经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，整体成交价 比放盘价下调7.1%，从164万元/套下调至152万元/套。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析，今年大多数月份的广州二手住宅均价在1.9万~2.1万元/m2之间波动，相对较稳定，与一手新盘不时做降价促销形 成鲜明对比，若小业主在年底前大幅上调放盘价，必然会令潜在客户的目光转移到同地段的其他一、二手物业，成交难度大增。况且降息后国内A股市场突现连续多 天成交放量，带动股指及多数股票价格上涨，亦会吸引部分尚未进入楼市的准客户把资金转投股市，间接令楼市的承接力下降，故从现在起到明年春节之前的两个多 月里，“有价讲”才是广州二手楼市的“主调”。

外地客购买对象悄然改变

2013年11月18日，“穗六条”出台，对非广州籍客户的购买资格作了更严厉的“1年变3年”限制，自此开始，广州一、二手住宅成交量明显缩减。满堂 红市场研究部把“穗六条”前、后一年的广州籍与非广州籍客户在广州购房的面积选择上作了分类对比（右表2），不难看到，非广州籍客户在90平方米以上的物 业选择上出现明显变化，后一年度较之前一年减少3%，广州籍客户在同样面积区间对比上则只有1.4%的落差。

周峰认为，在“穗六条”的限制对象中，除投资客户，还有一批没缴纳社保或个税的豪客，这些客户对广州的大面积物业有着极强的支撑力，且基本不需要依赖银 行借款。限制了这些客户的入市行为，剩余符合入市资格的群体资金又并不充裕，在楼价高企的情况下，只能把90平方米以下的物业作为首选对象，由于非广州籍 客户和广州本地客户在户型的购买意向上相接近，同场竞争也导致中小户型物业价格难以下调。

网签量呈震荡回升走势

11月广州二手楼市持续好转。据合富置业的统计显示，11月广州二手楼市看楼量较上月增加约两成。合富标准指数监测“阳光家缘”二手住宅网签数据显示，11月广州全市二手签约2384套，21.3万平方米，较10月份上升了16%。

2014年三季度，受政策释放松动信号增多等因素影响，交投止跌企稳；10月份“9·30”房贷新政出台，交投量大幅回升；11月份，二手楼市持续好转，成交量较10月份增幅接近两成。总的来说，四季度广州二手楼市呈逐渐复苏的迹象。

从区域看，原芳村、花都、从化、番禺等近郊及外围的升幅较大，超过两成；海珠和越秀两区的增幅在一成五左右，与大市相当；而天河、白云、原荔湾的升幅相 对较小。由每周的二手网签量看，自3月份以来，二手住宅成交量基本呈持续低位下探寻底的特征；至9月份中下旬，二手网签大致谷底企稳。10月中旬开始，二 手周度网签量呈明显反弹回升的态势，其后一直震荡回升。其中11月份第四周，广州全市二手网签量619套；全市十区（不含增城、从化）网签513套，总体 网签量重返2013年的平均正常水平。

值得关注的是，由于银行对房贷的支持力度增加，从10月开始，一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。调查显示，首付三成的换房买家多数是“卖 一买一”，需求以两房和小三房居多。11月二手交投持续回升，除了房贷政策利好、市场信心有所恢复的原因外；积累的迫切性“刚需”逐渐释放，恰逢部分业主 小幅让价，也是买家入市意愿增加的重要原因。

合富房地产经济研究院院长龙斌指出，从目前的情况看，11月份登记入场的新客有所增多，但新客面临的选择较为多样，尤其是外围价格不高的新盘，引起不少 二手客户的关注。受此影响，不少新客的购房心态较为犹豫，入市节奏放缓，决策时间有所拉长。预计在12月份到春节前，二手楼市将会是一段储客期，交投大多 是“刚需”旧客，新客则以了解市场、思虑购房计划为主。整体成交量或会与11月份大致相当，价格在总体上仍然走稳。

此时不买更待何时

继10月二手市场交投活跃度环比大涨后，11月继续保持升温的态势，且降息之后业主信心亦大为增强，议价空间持续减少。合富置业统计数据显示，与9月二 手市场平均让价空间一度高达9%相比，现时二手市场平均让价空间已回落到7%。合富置业市场经理梁燕明表示，买卖双方对后市预期的转向，再加上房贷新政以 及降息利好的叠加作用，近期“刚需”、改善换房买家入市的积极性比三季度明显高出不少，甚至有投资客入市抄底。

据合富置业成交数据统计，10月总价在100万元以内的物业仅占整体市场成交的一成多，而到11月“刚需”客和投资客双双出手，令总价100万元以内的 低价物业，成交占比激增三成。位于老城区的低总价物业，是“刚需”客和投资客均追捧的物业，尽管在楼价高企的老城区，100万元以内可能只可买热门板块的 楼梯楼一房一厅，但有些路段还是能有低价的楼梯楼两房值得去“执漏”的。

当下，老城区总价低于100万元的二手房，以楼梯楼物业居多，适合预算不高的年轻人过渡型置业。合富置业恒宝广场分行主管袁瑞珍表示，近期小户型的单位 盘源也比较多，如文昌南路有一套55平方米的楼梯楼两房单位，证已满5年，业主放盘价仅88万元。在黄沙大道也有一套楼梯楼两房单位以70万元放售，面积 约44平方米，证同样亦已满5年。

房贷新政利好，不少改善型换房客抓紧时机，在年底出手，现时，改善型换房需求约占整体市场成交的三成多份额。合富置业江南西分行主管林建华表示，现时嘉银华庭有 一套116平方米电梯三房放售，放盘价为270万元，证满5年，税费支出不高。合富置业高级营业经理刘兆洪表示，东浚荔景苑96平方米的电梯高层东南向三 房单位，总价250万元，证过5年且是业主唯一物业，税费较低。