在楼市下行通道，一波“剥离地产潮”愈演愈烈，机构给出的数据显示，全国房企五年蒸发一半，其中包括“外行”撤退、逃离及央企剥离房地产业务。

一度在多元化进程中杀入地产行业的公司，如今纷纷开始甩卖旗下的地产业务，甚至退出地产领域。机构给出的数据甚至称，近几年接近一半的企业退出了房地产业务。在国内楼市下行通道之中，一波“剥离地产潮”愈演愈烈。

“外行”撤退

重庆知名地产企业隆鑫地产的退房风波仍未散去。该公司被曝多个项目陷入停工状态，这一消息在八九月份，引起了广泛关注和猜测。此前当地媒体报道称，隆鑫地产两路口项目已停工四五个月，在重庆江北观音桥的商务综合体项目前途难卜。同时还称公司在重庆巫山、丰都等区县的多个旅游地产项目亦陷入停滞。更有消息称，隆鑫地产或将转手给重庆新城开发建设有限公司，母公司隆鑫集团也将全面退出地产业务。记者查阅到的工商资料显示，隆鑫地产的法人代表已变更为高晓东，即新城开发董事长。

该公司投资运营副总裁洪宇近期对外称，上述报道为误读，项目仍在运作。法定代表人是变更了，但是“股权没有变，还是隆鑫集团全资控股”。

这并非孤例，越来越多不景气的公司开始缩减房地产业务。9 月15 日，美好置业以38 亿元的价格转让武汉一旧改地块。不仅如此，美好置业在半年报透露，公司对2014 年全年经营计划进行了调整，仅武汉及合肥等地项目的开工面积，就由原来的144 万平方米减少至99.51万平方米。

房地产行业股权交易十分频繁。根据北京产权交易所网站的信息显示，8 月份仅北交所挂牌的此类行业项目就占到全部挂牌项目的1/3，其中，超过80% 的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。而进入9 月份以来，上海联合产权交易所挂牌的产权项目中，涉及房地产业的项目共计6 项。

“今年抛售项目的公司也明显比去年多了”，德信资本董事长陈义枫表示，由于流动性缺失，有压力的开发商多起来了，有些弱的企业会资金链断流，会有并购的契机出现。

不少企业甚至旗帜鲜明地开始去地产化。近期，南京新百发布公告称, 公司主业为零售百货业, 今后将集中精力突出主业, 逐步退出房地产业务。目前公司所拥有的位于南京河西的一宗土地将委托宏图地产对该房地产项目进行开发和销售。

今年以来，还有南京高科、水井坊、TCL 集团等知名上市公司也已经纷纷表态，将专注主业，逐渐剥离房地产业务。

国企甩包袱

除了近况不如意者，央企和国企剥离房地产业务也是此轮去地产化的特色。

9 月以来，中石化近日1 元钱贱卖房地产业务引起业内关注。中石化集团下属子公司将持有的河南华诚房地产开发有限公司25.17% 的股权，以底价1元在上海联合产权交易所挂牌出让。与河南华城25.17% 股权一同出让的, 还有这一公司超过1.6亿元的债权。这已经是中石化集团旗下公司第三次以1元的底价公开挂牌出售持有的房地产公司股权。

公开资料显示,2010 年年中以及今年2 月, 中石化集团曾两次以1 元的价格分别挂牌转让旗下控股房地产开发公司珠海华瑞及四川宏富源50% 的股权。

“中石油、中石化太显眼了，大家都盯着，要做出姿态。”一位不愿具名的私募基金人士表示，中石化甩卖股权的三家房企，都陷入经营不善的困境。

央企和国企去地产化的要求由来已久。2010 年，国资委就要求78 家国企退出房地产业务。在地方政府中，南京国企清退房地产业务尤为受关注。公开资料显示，目前南京已基本完成了18 家市属国有全资、控股企业和15 项参股投资退出，获得股权转让收入66.2 亿元，是原始投资的6.3 倍。

南京市国资委有关负责人近期对外表示，之所以这么做，“一来不与民争利，二来腾出手脚投向公共服务、基础设施和战略性新兴产业，这是国资改革的方向。”不过，博弈总是存在，有退也有进，国资委批准保留房地产业务的央企则势头凶猛。

9 月底，中国水电地产该名为电建地产今年6 月，电建地产收购武汉南国置业完成，持有南国置业40.94% 股份，成为南国置业控股股东。9 月23 日，中国水电集团还对电建地产增资20亿元人民币。“不管是增资，还是更名，作为集团唯一的房地产开发平台，体现了集团对房地产业务板块重视与支持。“电建地产副总经理谢苏明告诉记者，电建地产年销售收入从2005 年的5 亿元发展到2013 年的103 亿元，年均增长50% 以上。

全国房企五年蒸发一半

近年来企业去地产化的势头有多汹涌？机构给出的一组8 年数据里，上市公司撤离房地产的比例接近一半。据Wind 资讯统计显示, 在A股2000 多家上市公司中, 除了房地产与建筑业外，2005-2012 年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家, 而到了2012年年报中, 这一数值降到了133 家。许多看似比较成功的项目，也有不少户型、车位和商业房积压。而对于外行企业来说，形势更加恶劣，随时可能对其形成威胁。

“上市公司里，中润地产改名中润资源，万方地产专做一级开发，都是有代表性的例子。”宋延庆表示，如云南白药和恒顺醋业，在2005 年前后进入地产领域，然而却一直未能展开手脚，最后反而受到地产业务拖累，最终不得不退出房地产领域。

去地产化仍将继续轰轰烈烈的进行。国际评级公司标普近期发布的一份报告指出，预计2014 年房地产销售额将下降5%。企业管理疲弱的小型开发商，均面临债务违约或受并购而退出市场的窘境，这样的状况仍在加剧。大型开发商的情况同样不明朗，特别是土地收购战略激进的开发商。

宋延庆认为，今后最可能退出的房地产企业有五类，包括希望被并购或不得不被并购的企业、产品力不强、借高利贷、负债增速偏高及主业调整等企业。据兰德咨询预测，2014-2018 五年间，将有超过一半的企业被淘汰出局；到2018 年，房地产市场上或许只剩下20000 家左右法人单位或5000 家左右代表企业。

粗看数据或许是有些“夸张”，但实际上，有许多法人单位已经名存实亡。公开资料显示，截至2013 年末，北京的房地产开发法人单位注册数量在3000 家左右，而北京在售项目却不过三四百个，而且其中许多项目是并表企业旗下项目。

接盘需厘清债务

对于一些企业来说，趁着手中还有些能变现的家底，寻找机会变卖，不失为退出房地产的上策。并购这些中小房企自然成为大型房企和私募基金的一道大戏，对于大房企而言，可以凭借自身较强的开发能力和运营能力将所并购项目扭亏为盈实现利润，并借此获得更多土地储备，实现逆势扩张。

“做房地产并购的年化收益率，能达到百分之三四十。”据陈义枫透露，这比单纯给房企融资的利润要高得多，德信资本推出的一款并购基金已经有不错的反响，收购目标则是高折扣、有着区位及业态优势的项目。一向保守的远洋地产也在低潮期加速收购扩张。9 月15 日，远洋地产( 远洋万和公馆远洋一方) 宣布，全资附属公司北京远东新地置业有限公司将收购大信置业持有的51% 中山市大信彩虹家园股权。而这已是一个多月以来，远洋地产第二次收购房地产项目。

万科及龙湖等公司负责人均对记者表示，接下来在北京仍会关注市场并购情况。北京龙湖总经理宋海林就曾告诉记者，并购没有那么简单，其中最应注意的是债务关系。

以中石化转让的旗下房地产公司为例，“1 元”的转让价背后，受让方需要同时接受与股权一同打包出售的多达1.6 亿元的负债金额。

在三次一元价格转让旗下公司时，市场对这一负债包认可程度并不高。此前的交易都是在延后数月甚至数年后才得以转手。四川宏富源于2 月挂牌，在6 月中旬被一位自然人股东买入。珠海华瑞更是在2007 年挂牌后连续3 年无人问津。

实际上，1 元钱买入股权除了接受表面的大笔债务之外，可能还连带接手企业诉讼纠纷等复杂事务。在接国企盘子的时候，员工人事问题也可能带来较多麻烦。

宋延庆建议，希望退出房地产业务的企业，尽早盘清资产、明晰债权债务关系很重要，否则即使想卖也未必卖出去。而受让企业最好先衡量自身情况，再对接盘项目公司进行审慎调查再做决定。

“但即便事前做多审慎的调查，也不一定能够完全查的清楚，因此对重组后的新公司做好风险防范工作很重要。”宋延庆表示，如果是债务情况极为复杂的公司，可以借鉴中交重组中房的思路，中交收购中房后，债务仍由中房梳理和消化，不对中交产生影响。