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"银十"成色胜"金九" 二手房楼市价量齐升

扫描到手机二手房资讯来源：南方日报发布日期：2014-11-07 08:33 字号：T|T

合富置业成交数据统计，广州10月二手住宅成交均价升至27081元/平方米，环比9月录得6.5%的升幅，同比去年10月再度出现多达20%的涨幅。10月二手住宅市场交投活跃度与9月相比，甚至出现50%的增幅，市场交投气氛明显改善，刚需首次置业需求以及首次改善型需求，拉升整体市场交投升温，促使“银十”成色胜“金九”。

一次性付款比例降回三成

在央行“9·30”房贷新政催谷商贷重新受宠的影响下，持续数月保持在40%以上偏高位置的一次性付款购房比例，终于在10月降回三成的正常水平。合富置业成交数据统计，广州10月二手住宅市场一次性付款购房个案占比仅36%，而9月一次性购房占比仍保持在46%的高位。

在广州公积金贷款额度连续数月告急、首套房贷利率降回基准附近水平以及房贷新政等因素叠加作用下，遭冷遇多时的商贷重新受到购房者的青睐。合富置业成交数据统计，10月贷款购买二手住宅的成交个案当中，商贷占比高达八成，而9月商贷仅占当月贷款购房个案还不到七成的份额。

改善型换房占比接近四成

改善型换房在央行“9·30”房贷新政利好带动下，需求持续释放。合富置业成交数据统计，广州10月改善型换房需求占整体市场交投的比例多达39%，不但超越了9月仅30%的占比，亦较8月37%的占比还高出2个百分点。

合富置业市场经理梁燕明表示，“十一”前夕，央行出台了房贷新政，随着各银行相继明确执行的细则，有效降低了首次改善型购房者的首付门槛，有利于提振市场对后市的信心，进而促使原本犹豫不决或暂时观望的首次改善型买家加速出手。

目前，包括建设银行、中国银行等较早落实房贷新政执行细则的银行，以及招商银行、浦发银行等股份制银行，对还清贷款再购买二套房的购房者，普遍执行首套房贷款政策，即最高可贷款七成。在此房贷新政利好带动下，贷款购房的改善型买家，出手也随之阔绰了不少。

数据统计，9月贷款购房的首次改善型需求个案，平均总价仅254.1万元/套，而10月贷款购房的首次改善型需求个案，平均总价跃升至300.8万元/套。梁燕明分析，房贷新政令之前受二套房贷首付门槛太高影响而迟迟不敢入市的首次改善型购房者打消了顾虑，而在同等资金条件下，由于贷款首付门槛降低了，虽然仍以同等数量的资金作为首付款，但现时这些持币待购的首次改善型买家大多都能购买到面积更大、综合质素更好但价格相应更高的物业，真正令居住环境得到更大的实质改善。

高端住宅销量有望反弹

9月30日央行放松对房地产市场的贷款限制，购房者贷款还清后将被视作首套房购买者。对此，仲量联行预计，虽然更多的政策实施细节有待出台，当地政府和银行将在下个季度出台具体的政策，激励投资者和改善型买家的需求。

因为潜在的置业者需要一段时间偿还之前的贷款，而且部分发展商还处于冲年末业绩的阶段，短期内将把握政策放松的机遇以促进销售量为主。中期来说，一手市场，销售量预期将上涨，但价格升幅不会过快。因此，未来12个月总体而言将迎来高端住宅市场销量的反弹，预计销售量将超过2000套。

资本值方面，预计未来12个月增幅将回复正常水平，预测增长5%-6%。但是，预计二手市场的资本值升幅会较快，受益于一手市场优越地段供应量相对温和，而投资需求和改善型需求受政策放松，恢复较快，预计成交量和价格会同步上升。而在租赁市场，由于珠江新城可供出租的高端住宅存量增加，预测未来12个月全市租金涨幅将会继续保持温和增幅至3%-4%。

责任编辑：温唤关键字：银十金九邯郸房产