最近，随着“限购”取消，二手房的买卖也开始悄然升温。然而，二手房买卖却并不简单，其中暗藏风险。刚到苏州工作的胡女士（化名）用攒下的嫁妆钱买了一套小公寓，刚付完定金就被告知房屋已被抵押，更气人的是，这套房还被同时租给了三拨租客。

二手房交易真的这么可怕？怎样才能防范风险？记者采访了中介人员和办案法官，并根据真实案例，总结二手房交易过程存在的几大风险，以此给大家提个醒。

买家投诉：新买的房子既被抵押又被出租

胡女士刚到苏州工作不久，今年6月底，她看中了位于吴中区的一处公寓房。因资金周转有些困难，胡女士与原房主协商，预先支付一笔定金，等剩余房款筹到后，再支付余款并办理过户手续。得到原房主同意后，胡女士顺利搬进了公寓。

没想到，这套房子住得并不安稳，麻烦事一件接一件地找上门。9月初的一天，胡女士下班回家，发现大门上贴了一张纸条，上面写着“此房已归我公司管理，限你两日之内搬离”，下面还留有一个手机联系号码。胡女士第一反应是，原房主与该公司有纠纷，于是立刻联系了原房主，对方表示会尽快解决此事。

没过几天，胡女士又发现，自家的大门锁被撬开了，而屋内却没有被翻动过的痕迹，不像是遭了小偷。胡女士联想到，这可能与之前贴纸条的公司有关，于是她拨通了纸条上的联系电话。对方称，与原房主有债务纠纷，原房主早已将该公寓抵押给了公司，因此现在房子归公司所有，胡女士不能继续居住。对于撬锁的事，该公司人员并不承认。

听到这一事实，胡女士十分震惊，她再次联系原房主，要求交清余款，尽快办理过户手续。原房主满口答应，称过几天就办理过户手续。

得到这样的答复，胡女士本以为可以暂时安心，没想到过了几天，有一位陌生男子找上门，称自己是该房子的租客，租期还未到，要求胡女士搬离公寓。该男子还带来了房屋租赁合同，上面写明租赁期限为5年，算起来确实还在租期内。

随后几天内，又分别有两拨租客找到胡女士，称自己租赁了这套公寓。胡女士看到，两批租客带来的租赁合同上注明的租期分别为5年和10年。之后，公寓的大门又先后被撬开过3次，胡女士却始终弄不明白究竟是谁撬了门锁。其间，胡女士屡次联系原房主要求办理过户手续，对方却始终不肯露面。

公寓门锁被第4次撬开后，别无他法的胡女士拨打了110报警，警方为胡女士更换了门锁，但因事件不涉及财产损失，警方也只能建议胡女士与原房主协商此事，或直接诉诸法律。

法院案例：二手房纠纷并不少见

仅以姑苏区为例，截至今年10月，姑苏法院共审结二手房纠纷案件45件。据介绍，产生二手房交易纠纷的原因很多，买卖双方的不诚信以及不动产涉及的债务都可能导致交易纠纷。

买下房子后嫌贵想要解约反赔钱

市民王先生通过中介经过几次看房后，与房主钱先生约定，以200万的价格将其名下一套房产买下。签完合同后，王先生几番比较下来觉得，钱先生房子的价格有些贵，于是找对方商量，希望可以解除合同。可是钱先生并没有同意。协商无果，王先生将钱先生告上了法庭。王先生称钱先生卖给他的房子有一侧的墙壁有裂缝，200万元的售价不合理，要求解除双方的合同。

法院对王先生提出的问题进行查明后发现，王先生所说的墙面裂缝非常明显，在几次看房过程中王先生应该能够清楚了解这一点。至于王先生提到的房价，价格是双方在经过看房协商后决定的，并签有合同，合同具有法律效力。最终法院驳回了王先生要求无条件解除合同的诉讼，判决双方解除合同的同时王先生需要向钱先生支付违约金6万元。

买了房子户口却无法迁入

刘先生是外地人，最近，他通过中介找到了一处90平米的毛坯房，一切谈妥后刘先生就买下了这套房子。经过半年的装修，房子可以入住的时候刘先生将妻子和儿子接来了苏州。刘先生的儿子正好到了入学的年龄，于是他去派出所办理户口迁移。可是，到派出所办理时，工作人员告诉他房子的原户主并没有将户口迁出。

刘先生于是拨打了卖房人的电话，谁知道电话号码已经是空号了。刘先生只能去找房屋中介，房屋中介表示卖家也只留下了一个电话号码，并没有更多的信息。刘先生向派出所说明了情况，派出所的工作人员表示，按照规定原户主没有户口迁入地就不能强制迁出，刘先生一家的户口也就不能迁入。

夫妻一同卖房丈夫突然反悔

最近，阮先生通过中介找到了一处二手房，觉得很满意准备买下。与卖家接触后得知，虽然联系中介卖房子的是陈女士，但其实这套房子是属于陈女士和丈夫宋先生共有。各方面都谈妥后双方约定时间签合同。签合同时陈女士和宋先生一同到场，在合同上签字的只有陈女士，但是阮先生当场也询问了宋先生，宋先生表示同意出卖房子。合同签完阮先生顺利的搬进了新家，但是好景不长，不久后宋先生一纸诉状将陈女士和阮先生告上了法庭。

宋先生称房屋是他与妻子共有的财产，而自己并没有在出售合同上签字，要求法院判决陈女士和阮先生签订的售房合同无效。阮先生得知宋先生的说辞后，向法院提交了签订合同当天的录音，录音中记录了宋先生对出售房产表示无异议的对话。阮先生还请中介的工作人员出庭作证，证明陈女士出售房屋宋先生是知情的。最终，法院根据阮先生提供的证据驳回了宋先生的诉讼要求。

二手房买卖存几大“高危”风险

二手房交易的过程中，是否存在一些容易被忽视的问题？为此，记者找到了一位多年从事二手房交易的中介人员，针对现实交易中可能出现的风险，进行了一番解析。该中介人员告诉记者，在现实交易中，一般只能查证到产权、户口等信息，而房屋的租赁关系等其他具体信息很难掌握，其中暗藏的风险极易被忽视。

风险一：买了房才知已被抵押。

在二手房交易中，因房屋已被抵押导致无法过户的纠纷比较常见。如果原房东因债务关系，在房屋买卖前，已经将该房屋抵押给第三方，将导致买房无法办理过户手续。对于这种情况，建议买方在交易前，去房管部门查询该房屋权属登记。该中介人员透露，实际操作中真正麻烦的是，原房主办理了民间借贷，与借款方私下签订某种抵押协议，这种情况下，即使到房产交易中心查看房屋的相关信息，也无从知晓。

对此，江苏苏州丰云律师事务所律师鲁云亮表示，通过合法登记后，抵押关系才具有法律效力，因此，原业主与第三方私下签订的所谓抵押协议本就不合法，第三方无权要求买方让出房屋，但是这种情况处理起来比较麻烦。

风险二：二手房存在租赁无从查证。

新买的房子，竟然还住着别的租客，这让买家无法接受。然而，因房东与租客签订租赁协议时，往往为了规避税费并不去备案，具体情况只有协议双方及中介清楚。这样一来，在交易二手房时，买家无从查询该房屋是否存在租赁情况。因此，在二手房交易时，如果原房主别有用心，故意欺瞒房屋存在租赁关系，买方利益将因此受损。

风险三：“跳楼价”小心买来“凶宅”。

另外，在购买二手房时，因对房屋信息了解不透彻，还可能涉及到民间习俗等方面的纠纷。交易的二手房此前住过什么人、发生过什么事，卖方不说，买方很难知晓，故而在二手房交易中，因原业主故意隐瞒，甚至可能买到“凶宅”。

如果真的遇到这种情况，买方是否能够申请撤销买卖合同？鲁律师说，原业主故意隐瞒房屋相关信息，已经是一种交易中的不诚信的行为，而且“凶宅”本就违背了我国的传统习俗，在这种情况下形成的买卖关系是可以撤销的。杭州和上海都曾先后发生过类似的案件，判决结果为撤销买卖关系。

法官提醒：

姑苏法院法官表示，经过调研分析，买房人履约能力变化、房地产中介服务混乱、学区及户口问题、卖房人随意反悔等多个原因造成了二手房买卖纠纷居高不下。而由于相关案件涉及房产的价值较大，当事人之间的矛盾均较为突出。为了审理好此类纠纷，法院在审理案件时，要严格适用民法通则、合同法等有关法律法规和司法解释的规定，同时注意把握国家经济政策精神，切实维护当事人的合法权益，努力做到依法公正与妥善合理的有机统一。

法官提醒：房屋买卖本身是一种市场行为，售卖的价格也是由双方协商确定的，在此前提下签订的房屋售卖合同具有法律效力，受到法律保护。作为商业行为，房屋买卖本来也存在风险，价格的浮动不能作为解除合约的理由。只有在证明合约签订时存在不公平的因素，否则合约一旦签订，双方就要按照约定内容承担相应的责任。

在二手房纠纷中，有不少与户籍有关的纠纷，提醒市民，买房时需要在户籍问题上多留心。事先了解清楚房屋的户籍信息，如果房子里有户籍，则可以在合同中加入相关的条款，明确一些解决办法。比如，在卖方迁出户口后才付清全款等。

受卖房利益的驱使而恶意违约的行为也是存在的，尤其是涉及到夫妻共有财产。提醒市民，如果购买的房屋属于夫妻共有的财产，在签订合同时一定要请夫妻双方都在合同上签名。如果只有夫妻一方可以签字，也应该出示配偶的授权卖房委托书。不要因为贪图省事而为日后带来不必要的麻烦。