随着土地资源逐渐减少，许多发达国家和地区的房地产已经逐渐告别开发时代，房地产开发量不断下降将是未来的大趋势。深圳等几大一线城市同样面临土地资源难以为继的问题，持有型的物业将成为房地产市场的主流产品。

在持有型物业占据市场半壁江山的香港以及海外其他地区，以持有物业为资产的资产管理便大行其道，而中国一线城市的房地产市场在土地资源稀缺、土地价格趋高和贷款困难、销售不畅等重重阻碍之下，房地产和金融的联姻、物业和资产管理的结合将成为房地产企业转型的方向。

在同济大学深圳校友会30周年房地产金融论坛上，资深房地产投融资和战略专家、瑞轼基金总裁张健表示，未来房地产的资产管理是“潮流”，5年后或将出现中国版的REITs（房地产信托投资基金），而随着房企融资困难、利润下降，房企从“重资产”走向“轻资产”也将是大势所趋。

资管产品将是投资优选

今年5月，中信证券发行了国内首单房地产投资信托基金产品（REITs）——中信启航专项资产管理计划，规模逾50亿元人民币。该资管计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业，中信证券已承诺未来将按市场价格租用这些物业。REITs管理人——中信金石基金管理公司计划在该非公募产品期满后，将这两幢物业出售给由中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。

把体量庞大、千差万别的大型物业，用REITs的方式将其变成标准化产品，通过资本市场向公众发售，是上世纪以来最重要的金融创新之一，也是商业地产公认的最佳出路。张健也认为REITs产品是针对持有型物业的，而中国一线大城市市中心的有稳定租金收入的非住宅物业便是REITs的主流对象。

然而，即便是中信证券的该款产品在中国REITs市场上塑造了雏形，该产品却被业界不少人士认为其不算真正的REITs，且路并不好走。业内人士指出，由于政策制度等原因，该REITs目前并未能交易，并非真正的REITs，却是券商资管领域的一项创新。

有业内人士担忧，目前国家并没对REITs在政策、税收等方面给予支持，加上国内商业地产收益率偏低，REITs要像发达国家成为房地产的主流融资模式仍存较大困难。如果REITs制度迟迟不能出台，而海外的REITs却非常成熟兴旺，未来很可能会出现中国最好的商业物业都在海外上市，而中国投资者却只能望洋兴叹。

但张健对此比较乐观，“中信证券的私募REITs发行是一个很好的里程碑和良好的开始，至于政策和税收方面，相信政府也在关注这些持有物业，鼓励创新，几年内会有较大的推进。”他认为，5年后REITs可能会在中国出现，虽然现在很多人对资产管理还不是很重视，但随着物业税的开征，持有物业的业主也会开始重视资产管理，地产商也会逐渐转型做资产管理。

据了解，今年5月15日，证监会发布了《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，其中第六条提出研究建立房地产投资信托基金的制度体系及相应的产品运作模式和方案。而随着十八届三中全会将金融改革作为未来中国改革的重要突破口，监管机构支持REITs的态度越来越明朗，中国REITs有望掀起盖头。

随着以持有型物业为资产的资产管理产品兴起，个人投资的方向也会随之而变。从当前房地产形势看来，个人投资房产显得有点吃力，回报率低且受政策打压，长此以往，持有物业的资管产品将是投资的优选。“以资产持有为目的的资管产品未来肯定更有市场前景，但不会取代个人的实物房地产投资，每个投资人的需求和情况不一样，同时也会存在组合投资等需求。”张健说。

品牌和操盘能力输出是轻资产运作最关键因素

有数据显示，全国房地产开发投资增速已从2013年的近20%连续下降到今年7月的13.7%。商品房销售面积和销售额增速更是从2013年的17.3%和26.3%骤降至年初的负增长，7月份同比增速更是低至-7.6%和-8.2%。对此，张健认为，长期趋势就是企业被迫调整战略，从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

中国龙头房企万科地产近年也掀起了一场对自己颠覆性的革命——“小盘操股”，在该模式下，万科在每个项目中投入的资金不多，其余的资金向外募集，所以公司操盘的项目总数会相应增加，在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模。

在张健看来，轻资产的运作模式无疑大大降低了开发商对项目的投资额，但对其开发和运营等方面的能力和信誉的要求都提高了。品牌和操盘能力的输出，是轻资产运作最为关键的因素。

有业内人士认为，当下房地产市场低迷，不少企业有项目却没有资金，就可以和品牌企业合作，大企业通过少量甚至零资金投入，不仅收取项目管理费，还可以分享地块开发带来的收益。但是对于中等规模的企业而言，知名度低，品牌缺乏溢价力，加上在采购、融资方面没有优势，中小企业在轻资产面前就只能望尘莫及了。

但轻资产对房企开发能力的要求还包括融资能力、产品设计能力、开发管理能力、成本控制和销售等多个环节，有业内人士认为，在这些环节中只要有一个特别专业出众也可以做轻资产。一房地产股权基金合伙人对记者表示，拿地开发就能轻易赚钱的时代早已过去，无论是轻资产还是重资产，房企出色的开发和管理能力才是让其胜出的砝码。